进军杭州清河坊房地产开发 逸飞集团遇产权陷阱

　　进军杭州清河坊房地产开发 逸飞集团遭遇产权陷阱（今日视点）

　　□本报记者

　　老房子背景前，是在建的新楼。

　　“清河坊是我们世代相传的家，不管将来这里变成宫殿还是茅屋，我们都会死死守住我们的家园。

　　一边是管委会承诺“产权迟早给你”，一边是老居民拼死保产权，数亿投资面临巨大风险，雄心勃勃的开发商进退两难。

　　万事齐备下

　　未料出手难

　　6月中旬，杭州市上城区清河坊历史文化街区管委会陪同一行商人在考察准备开发的清河坊二期的街巷。闻知有开发商要介入清河坊的房地产开发，当地已经被强制拆迁和即将被强制拆迁的居民们迅速将这一行人团团围住。在居民的追问下，其中一人把名片递给了居民。这时，清河坊的居民方才得知，清河坊管委会所带之人原来是上海逸飞集团的项目考察人员。逸飞集团将以5亿元人民币从清河坊历史文化街区管委会手中获得清河坊部分街区的开发权。在接下来的一个月里，一个又一个闻所未闻的消息传递到上海逸飞集团，使得这家经过了陈逸飞突然去世及其遗产风波后欲重新展翅的知名企业，在出手投资清河坊之际陷入两难。产权，房地产开发中至关重要的产权问题成了逸飞集团开发清河坊最大的障碍。

　　虽然文化街区管委会承诺，清河坊开发完毕，产权早晚会转移到逸飞集团名下，但在听取真正的产权人的反映之后，管委会的保证被画上了大大的问号。

　　逸飞集团逸飞之家总经理许祖彪向居民代表介绍，去年，杭州市上城区清河坊历史文化街区管委会主动与上海逸飞集团接触，希望逸飞集团开发清河坊的二三期，并通过逸飞集团引进国际品牌商家，包括逸飞旗下的一系列产业。逸飞集团与清河坊管委会之间已经达成意向性协议：逸飞先期注资5亿元，开发清河坊的打铜巷、中山中路、大井巷等历史街巷。在谈到开发房屋的产权问题，管委会说暂时无法明确产权。但管委会又承诺，所开发房屋的产权迟早会转移到逸飞集团的名下。

　　今年4月10日，陈逸飞逝世两周年之际，其遗孀宋美英就高调宣布逸飞集团将参与开发杭州上城区98万平方米的老城开发项目。

　　紧接着，逸飞集团就与中国美院合作成立了中国美院逸飞视觉艺术中心，入驻西湖创意设计谷，负责开展老城改造项目。

　　据说4月在杭州签约时，也有国际财团的人士颇感兴趣，而这种国际化的背景也是杭州方面所看重的。

　　剥夺自保权

　　拆你没商量

　　在清河坊的所见所闻，是逸飞集团始料不及的。到目前为止，所有要求自保而被强迁的居民无一户与管委会签订产权置换合同，居民们明确告诉逸飞集团，决不会放弃对私产产权的合法拥有。此时，逸飞集团介入必定成为焦点，而且未来这些房屋的产权很难转移到逸飞集团名下。

　　清河坊历史文化保护街区（以下称清河坊）位于杭州南部景区吴山脚下，拥有杭州保存最完整的传统民居，在杭州历史文化名城中占有重要一席。1988年，杭州市成为我国第一批国家级历史文化名城以来，清河坊的历史文化价值、建筑文化价值、旅游价值、商业价值逐渐凸显出来。

　　2002年，管委会对清河坊实施改造，并以划拨土地的方式取得了建设用地许可证，划拨土地的用途是市政公用设施建设。2003年2月10日，管委会得到了拆迁许可证。12日，拆迁公告和搬迁公告在杭州日报登出，并在街巷贴出《告被拆、搬迁居民书》。

　　一部分私有产权的房主和管委会达成了拆迁协议。但是，另一部分私有产权人不愿意放弃产权。其中清河坊二期的被拆迁人中先后就有约20户向管委会提出自我保掮、自行修缮的申请。对于产权人的自保请求，杭州市一名职业律师是这样解释的：2000年，为加强对清河坊的保护和管理，保护当事人的权益，杭州市人民政府令第一百六十四号《杭州市清河坊历史街区保护办法》（以下称164号令）发布，其中第八条规定，清河坊范围内因规划需要保留的房屋实施成片和整幢保护。公有住宅房屋由管委会统一保护和改造，产权属私人所有的房屋并且符合有关条件的，可由产权人自保。

　　2006年12月6日，本报记者在上城区房管局见证了大井巷24号华肇基房屋行政强制拆迁听证会。参加听证会的有杭州市房管局、上城区房管局、管委会、评估机构、区人大代表、政协代表和被拆迁人。听证会上，除了被拆迁人，其他各方人士众口一辞：大井巷24号一定要拆。至于听证会上，产权人再次提出自保申请，管委会采取了置之不理的态度。主持听证会的市房管局官员甚至回答，他不知道自保如何实现。

　　无奈的居民被迫拿起了法律武器。申请自保者向杭州市上城区法院提起诉讼，要求撤消杭州市房产管理局拆迁行政裁决。就在法院审理过程中，大部分提出自保申请的被拆迁人已被上城区政府实施了强制拆迁。大井巷24号作为保存最完好的民国建筑，虽已被杭州市政府列为拟文物保护单位，也于日前收到了行政强拆的最后通牒。

　　对于管委会产权迟早会过户的承诺，杭州一位司法工作者说，随着产权人强硬的维权行动和《物权法》即将生效，管委会的承诺极可能变成空头支票。但居民们担心的正是行政强拆的最后通牒，就是要抢在《物权法》生效前，强行占有他们的房子。

　　名为保文化

　　实为争利益

　　在产权人和管委会之间，一边申请自保，一边强行拆迁，尖锐的矛盾背后是利益之争。

　　根据杭州市政府有关拆迁安置的规定，清河坊拆迁的货币安置是根据清河坊周边地区的房价结合房子的新旧进行评估的。受管委会委托的评估机构对这些几十年甚至上百年的老屋的估值在每平方米5000元左右。

　　大井巷金必定一家在鼓楼附近有一间40平方米的门面房，兄弟二人几十年在此靠配钥匙为生，每月有几千元的收入。由于地理位置好，这间房屋的出租每年也能有几万元的收入。按杭州市二手房市场的价格，这条街上的门面房均价在每平方米5万元以上，出售可一笔收入200万元。但是，按评估公司评估，这间老房子的拆迁补偿是20万元。金氏兄弟说，我们拿了这20万元，就等于变得一无所有。

　　与产权人的损失相比，管委会在清河坊的拆迁改造中，既取得了政绩，又创造了可观的收入。

　　经过改造后的清河坊获得了中国民间文化街、中国著名商业街等大奖，据官方统计，改造后的清河坊每年接待游客1000多万人次，成为杭州的旅游热地。

　　盛名背后，作为公共设施的清河坊还直接为管委会带来租金收益。

　　大井巷24号的华肇斯说：“比照那些已经由管委会租出去的独栋老建筑的租金，华家房子的年租金应在10万元至20万元。如果我们能像一百六十四号令规定的那样实现自保权，按政府规划改造、修缮，即使按规划不允许自住，我们也可以按政府对业态的要求出租自家的房屋，收益将是可观的。如果争取不到自保权，房屋、院落、土地将强行划拨到管委会的名下，巨额收益就将归管委会收取。”

　　这位身患绝症的老人告诉记者，他家的古宅已有近70年历史，“我不求名，不图利，只希望这座老宅能保存下去，修缮的费用我自行承担，无需政府一分钱。”但管委会的回应是“不行”。

　　据了解，在清河坊一期的改造拆迁过程中，一些要求自保的私有产权人与管委会签订了自保协议。对于二期改造拆迁出现的自保要求，管委会一概不受理。如与逸飞集团合作成功，管委会将从这个名为修建公共设施、实为商业地产开发的项目上一次性收取巨额项目转让费。

　　建设部中国历史名城管理委员会的一位负责人说，从政策上讲，对于历史文化街区的私有住宅，国家鼓励个人自保；从法律上讲，更允许个人自保。管委会是政府成立的历史街区管理机构，具体负责历史街区的保护、管理和监督工作。自保也是保，自保工作的组织、管理和监督也是管委会的职责。产权人提出自保，管委会应当允许产权人的合法要求，并按有关规定和产权人签属自保协议，协助和管理好产权人的自保工作。管委会不应在历史名城改造的过程中扮演与民争利的角色。

　　恰恰相反的是，当逸飞集团在了解清河坊二期的拆迁真相之后，遂向管委会提议，逸飞集团可义务提供修缮方案，帮助不愿拆迁的居民实现自保愿望。这一提议竟遭到管委会的否定。

　　本月17日，逸飞集团收到了清河坊二期要求自保的被拆迁人的联名公开信。至此，逸飞集团才了解到，他们准备开发的项目早已诉讼缠身。由于各种隐患早已埋下，项目开发完毕，他们租赁的合法性将受到质疑。到那时，逸飞集团将在被强制迁走的居民和管委会无休无止的抗争中无法脱身，经营的稳定性根本无从保证。

　　图片：本报记者赵秀芹摄