“1+3”调控上海楼市 或推新住房保障措施

　　“早在两个多星期前，我曾向有关领导建议，把每个区域三年内的土地供应计划、土地存量情况等详细数据公布出来，最大程度避免购房者在信息不对称情况下盲目跟风，推高房价。”7月25日，上海房地局房地产权籍交易处某负责人向记者透露。

　　此前一天，上海市政府新闻发言人焦扬向外界宣布，上海市政府将在排摸和清查的基础上，拟订“上海房地产市场调控三年滚动计划”，将根据市场情况作相应的完善，并加强对土地供应节奏的调控。

　　上述房地局官员表示，公布的计划有部分内容与他的建议正相吻合。他当初还提议，涨幅越明显、越可能出现泡沫的区域应该首先公布相关数据，而不仅仅局限在整体层面。

　　与此同时，由十个委局参加的上海市房地产市场秩序专项整治联席会议，决定联合开展为期一年的专项整治工作。目前这项整治行动正以上海各区为单位，组成特别调查小组深入各个公司、楼盘进行针对性调查。

　　或推新住房保障措施

　　十部门整治房地产市场的举动备受业内人士瞩目。

　　据记者了解，目前正在进行中的对“汤臣一品”等涉嫌违规楼盘的调查，正是上述专项整治行动的先期动作。而今后，类似的调查还将持续进行下去。

　　而最受普通市民关注的则是政府在中低价保障性住房方面的举措。

　　7月24日，上海市政府新闻发言人焦扬表示，将根据本市社会经济发展情况，土地实际供应数量和住宅项目可售、在建和已批未建等供应监控数据，结合房地产开发周期，拟订“上海市房地产市场调控三年滚动计划”，预测2007-2009年度的住宅用地需求，对未来三年本市新增土地供应量作初步规划。

　　焦扬称，政府将进一步加大配套商品住房和中低价、中小套型普通住房项目的土地供应。

　　据上海市政策发展研究中心有关人士表示，今年有关部门对楼市调控的重点之一是进一步完善住房保障体系，包括近期在浦东、卢湾等多个区投入大量资金用于廉租房建设及购买住宅作为廉租房房源的试点。

　　上海易居房地产研究院的最新报告也指出，在政策保障性住房体系方面，上海政府有可能会采取新的举措，比如限价房就有可能重新启动。

　　“基于这样的调控思路，诸如政策性中低价普通商品房和经济适用房的计划，很可能会在短期内重新推行。”有知情人士向记者透露。

　　此外，焦扬还坦言，公积金是可以用于廉租房建设的，上海市廉租住房的建设有一整套完整的体系，公积金不是廉租住房的唯一资金来源。

　　新调控效果待观察

　　不过，有关地产专家指出，在近半年迅速升温的上海楼市面前，“1年专项整治＋3年滚动计划”调控组合拳的效果尚有待验证。

　　上述上海市房地局内部人士表示，“滚动”的概念就是指每年连续公布，这与一次性公布三年的计划还存在较大的差距。

　　“对一次性分区公布三年的详细计划，局里有关领导曾表示，这会是一把‘双刃剑’，很可能造成市场及房价在短期内出现大幅波动，从稳定的角度，要尽量避免。”

　　这位人士分析，从焦扬透露的这个三年滚动计划看，相对保守。

　　而在众多开发商看来，该项三年调控计划并没有改变他们对上海楼市未来的预期。

　　“虽然上海楼市竞争很激烈，但富力的判断是，进军上海是必然选择。楼市将在调控中更快地健康发展。”上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲向记者坦言。

　　北孚地产研究所的一位负责人也认为，这次出台的调控措施，并不会对企业形成直接影响。

　　具体到房价而言，有专家指出，上海房价正处在补涨的新阶段。因此，此次调控能否遏制这种补涨走势尚难有定论。

　　易居房地产研究院报告指出，“上海的房地产市场价格特别是商品住宅价格被有效抑制了两年，一直处在全国70个大中城市房价上涨的末位，上海处在房价补涨的新阶段。”

　　“远在郊区的新房价格涨得那么快，对市中心的二手房是个刺激，上家一天一价的情况屡见不鲜。”一位地产中介人士说。

　　由CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据显示，上半年，上海增量商品住宅市场总体呈现量升价涨局面：1－3月，住宅成交均价8137元/平方米，同比上涨11％，同期的商品住宅均价则为9471元/平方米，涨2.7％；4－6月，住宅均价9396元/平方米，同比上涨6.5％，同期的商品住宅均价则为10354元/平方米，涨5.5％。

　　但上海市房管局提供的数据却显示价格总体平稳，只是近两个月来价格呈小幅上涨态势，上半年新建商品住房价格同比上涨0.3%。

　　土地，还是土地！

　　7月25日下午，上海市房地局官方网站正式发布了“关于印发《上海开展房地产市场秩序专项整治工作的方案》的通知”。

　　“从通知的具体内容上看，和往年的类似整治工作并没有太多亮点和新举措。”上述这位房地局内部人士坦言。

　　“据我所知，除了上述措施外，近期房地部门暂时还没有更严厉的调控措施。不过，在现有的措施中，进一步加强对土地的调控将起到决定性作用。”

　　易居房地产研究院报告透露，土地供应严格限制和“70/90”政策落实困难，导致上海住宅在建规模萎缩。现在上海商品住宅在建规模低于6000万平方米，即时供应量低于1000万平方米，形成了中期商品住宅供应可能不能满足市场需求的局面。

　　另一方面，地价的节节上涨却成为楼市升温的前奏。

　　就在7月24日，上海宝山区的4幅纯住宅用地公开出让，每平方米楼面地价分别高达5288元、6291元、5188元和6244元，而目前该区域的住宅成交均价为6600元/平方米左右。参照最新的地价，该区域房价再上一个台阶只是时间问题。

　　政府决策部门意识到，土地源头的有效调控是房价调控成败的关键。

　　首先，供地的节奏在逐步加快。2007年4-6月，上海房地局共出让5批土地，新增经营性用地31幅，土地面积152.97万平方米，可建面积266.82万平方米。而2006年1月至2007年6月，上海市已审批的建设用地中，住宅用地约2000公顷。今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷。

　　其次，存量土地的清理力度有所加大。对闲置土地情况进一步梳理，建立一地一档，严格按照《闲置出让土地处置试行规定》，结合全市闲置土地的实际情况，消化闲置土地数量。采取“控增逼存”方式，进一步推进土地利用，即按年度统筹和区县统筹，将2007年度新增建设用地安排与存量盘活情况挂钩，推进各区县已批住宅项目和新开工项目的建设。

　　“如果房价像今年上半年这么涨下去，市场风险很大。就目前看来，有关部门已经跨出了针对性调控的第一步。”上述上海房管局官员评论道。