叶檀：房贷证券化之后房价才可能大幅下挫

　　美国次级债危机虽然如火如荼，但身处漩涡中心的美国大银行美林、贝尔斯通、雷曼兄弟并未身陷危机，表示公司财务没有受到影响。

　　这都拜资产证券化所赐，他们的贷款通过信托等方式实现上市出售，只赚取中介费用，由此换来的是全过程全对冲之后的风险全释放，还有中间业务的大发展。

即便出现了次级债危机，即便贝尔斯通旗下两只与次级债挂钩的对冲基金损失几十亿美元，对公司依然影响有限。次级债危机影响到购买证券的投资人，而不是华尔街金融机构。

　　这是美国次级债危机对于中国金融机构的又一个启示。当中国的金融机构沉溺于高额利差的巨大幸福中，处于房贷市场的巨大赢利中，事实上也处于绝大的风险之中。一旦房价暴跌，引发链条断裂，这些志得意满的金融机构该怎么办？

　　虽然银行的房贷赢利还是商业机密”，但快速增长的房贷总额透露出些许秘密：1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍。即便以保守的3%的利差计算，从个人房贷获利就达700亿元。据业内人士估计，最为保守估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。2005年年底，16家商业银行总共提供个人住房消费贷款余额为20258亿元，个人消费贷款不良贷款余额为518亿元，比上年增加184亿元；不良贷款率为2.55%，比上年上升0.75%。

　　两组数据得出两个结论，一是房地产与金融互相捆绑血肉相连，二是尽管这两年处于房价的高涨期，但由于加息等紧缩政策的影响，房贷的风险已逐步显露。

　　一旦占据银行贷款60%至70%的房贷因为房价暴跌发生大规模风险，意味着社会投资者与政府财政的二次坏帐埋单行为又要开始。所以房贷房价的急速上涨固然不符合政府的利益，紧急刹车则更加可怕。房地产引发的金融风险才是关于房地产所有风险中的致命风险。

　　最近收紧房贷之声不绝于耳，一方面固然是因为上半年贷款过多、额度所限，另一方面也与银监会监管声急有莫大关联。银监会近日发出紧急通知，不仅要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行对房地产贷款展开风险自查，还要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试，也即模拟在房价下跌或者其他政策改变的各种情况下，给银行带来的压力。

　　这显然是十分有针对性的举措。在测试完成后，依据银行所能承受的压力指标，各项措施将会陆续出台。现在无法得知具体的举措是什么，有一点可以肯定，即先将银行的风险通过增加首付比例提高贷款门槛等方式加以释放，让目前的高风险高赢利房贷模式逐步刹车。第二步必然是房贷证券化，通过资产证券化的方式，将传统商业银行转型为新型的投资中介机构，逐渐摆脱目前靠存贷差为主养尊处优的赢利模式。

　　众所周知，中国的几次房贷证券化试验并不成功，不仅因为法律、市场中介机构缺失等问题，也是因为一些银行在房价上升期不愿将优质资产证券化让利于投资者，导致证券化试点成为关联企业吃独食，到现在为止，个人住房按揭贷款的增长仍是某些银行招股书上大书特书的利润增长点。

　　房贷证券化的尝试必须在房贷仍是优质资源之时，这是取信于投资者的前提条件之一。事实上，由于我国的金融创新功能常被定格为化解风险，造成金融创新名声不佳。等到楼市进入下降通道，再提房贷证券化无异于嫁祸于投资者。

　　决策层只有以让利于民、拓展投资渠道的心态推广房贷证券化，才可能取得成功。可以预见的结果是，随着首付比例的提高与房贷证券化等一系列措施的推出，金融机构从房地产这辆车上成功跳下，严厉的房地产调控政策才能从容推出，只有到那时，楼市大幅下挫的预言才能成真。