易宪容：美国政府房地产市场职责的启示

　　7月13日，正在北京访问的美国住房和城市发展部部长阿方索·杰克逊说：“我就任时，布什总统曾让我减少美国的无房人口比例。目前，美国拥有自己房产的人已经达到了70%，但这和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典，个人拥有住房的比例达到了88.5%。

　　杰克逊的这段话透露出两方面的信息，一是美国的房地产市场运行不是为了GDP增长，不是为了政府财政收入的增加，而是为了保证美国居民基本住房权利，是为了改善绝大多数居民的住房条件、生产人民买得起的住房。对于这一理念，美国不仅用法律将之制度化，即美国《住宅法》的宗旨就是要生产安全舒适且绝大多数居民可买得起的住房；而且政府的住房和城市发展部正为落实美国《住宅法》的宗旨而设。

　　二是尽管美国人口迁移十分自由，美国的房地产市场经过几百年的发展，租房市场也十分发达，但美国居民自有住房拥有率仍然是很高的，而且这一比率在一些发达国家甚至更高。也就是说，个人拥有住房，并非仅是中国人的偏好，而是由当地房地产市场的发展、房价的高低、居民的收入水平等因素决定的。如果房价水平合适，加上政府的帮助，任何地方的居民都具有自己购买的偏好。

　　以此来对照国内的情况，恐怕中国房地产市场的现状与生产绝大多数居民都有能力购买的住房相距甚远。

　　目前不少地方的房价持续飙升，已经超出了当地普通居民的支付能力。对此，有人认为是政府没有建立起有效的住房保障体系，甚至有人说，中国的房价过高在于许多应该进入租房市场的居民进入了购房市场，这必然会导致住房的供不应求，从而推高房价。这些观点都有一定的道理，但撇开这些表象的原因分析，我想问的一个问题是，房地产市场究竟应该是一个投资市场，还是一个消费市场？政府对于国内房地产市场的宗旨究竟是什么呢？

　　尽管美国的土地是私有的，美国的房地产市场也存在大量的投资甚至投机行为，但就其本质而言，依然是美国居民真正的住房消费市场。这种清晰的定位和美国政府对于房地产市场持何种理念和宗旨密不可分。

　　比较而言，尽管中国的土地是国有的，房地产生产的主要要素也是国有的，但政府对于房地产市场的基本宗旨却并不明确。中国的房地产市场现在已经越来越像是一个投资市场，在便利的银行信贷及过高的银行金融杠杆支持下，房地产价格自然就会一路走高了。

　　这几年来政府对房地产市场的宏观调控，基本宗旨就是“稳定房价”。在这里，我们先不考虑这种政策出台后的效果如何，而是不妨先来考虑政府“稳定房价”的基点，看看这个基点是不是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。

　　以国八条、国六条当时出台“稳定房价”的基点来看，在国内一线城市，当时的房价早就超出当地绝大多数居民的购买能力了，一些地方的住房与居民可支配收入比，也远远大于联合国标准的三倍。可见，这个“稳定房价”的基点远远偏离了当时绝大多数居民有支付能力的住房价格水平，这也是为什么近几年来国内房地产宏观调控政策效果不佳的原因所在。如果未来的房地产市场宏观调控政策仍然是“稳定房价”，而不考虑“稳定房价”的基点或价格水平，那么这种调控的合理性就十分令人怀疑，而且要想达到预期的效果是很难的。

　　总之，从美国政府房地产市场的宗旨与观念来看，保障绝大多数居民的基本居住条件是政府的基本责任。而政府要履行这一个责任，就要把房地产市场的宗旨界定清楚。这就是美国政府的房地产市场职责对我们的启示。

　　因此，对于国内房地产市场的公共性、基本宗旨、发展模式、法律制度、运作方式等，政府应该进行全面的厘清。原因很简单，对于保障绝大多数居民的基本权利，社会主义的中国应该比资本主义的美国更有优势。