房屋登记新法明确不动产所有权 为物业税铺路

　　专家分析认为，建设部公布《房屋登记办法(征求意见稿)》明确了不动产所有权，将为所有者提供保卫自己产权的证明孙炯早报资料

　　建设部昨天公布《房屋登记办法(征求意见稿)》(下面简称《办法》)，向公众征求意见。

从征求意见稿来看，《办法》基本参照《物权法》的相关法律规定，对物业登记进行了明确的界定和说明。按照这部登记办法，个人或者其他所有人拥有的不动产将拥有明确的权利保障以及统一的权利证明。与此同时，不动产登记完成之后，也为物业税的出台提供了空间。

　　今年3月通过的《物权法》将于10月1日起正式实施。此前数月，已经有专家多次建议，需要出台大量的配套法律对《物权法》正常运行服务，包括对已有法律进行修改；出台新的法律等从而建立相应的运转体系。

　　此次《办法》的出台，是为了即将实行的《物权法》提供保障，按照新通过的《物权法》中有14个条文(第9条至第22条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构。

　　期房也能进行登记

　　本次《办法》独立成章的“预告登记”条款指出，不动产可以进行预告登记，同时包括预售商品房等可以进行预告登记。与此同时，《办法》明确了规定了错误登记的赔偿责任。

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处置该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，则预告登记失效。

　　《办法》指出，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　曾任职于国务院房改办的资深学者武建东指出，新的登记办法明确了不动产的所有权，拥有者不但可以拥有不动产证明，也同时可以将其视为金融资产证明，对其进行抵押等融资行为，所有权明确后，为所有者提供了保卫自己产权的证明，提供冲突纠纷时的依据，代表了全国将近数十万亿平方米的不动产拥有者的权利保障和权利证明。

　　与物业税衔接

　　《办法》规定，不动产登记完毕后不进行年检，也不收取年检费用，武建东指出，这一做法事实上为未来出台物业税提供了空间。所有相关按年费用都将包括在物业税中。

　　实际上，《物权法》的出台本身就给物业税开征提供了法律保障。产权经过明确登记之后，未来物业税的出台已经成为专业人士眼中的必然之举。

　　目前我国房地产市场的现状是流通环节税费较多而且杂，而保有成本相对较低，从某种程度上制约了房地产业的健康发展。物业税的出台首先可以起到规范税收体系的作用；其次，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求，有助于缓解房地产市场供应紧张的局面，抑制房价的进一步上涨；同时，通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控目的。

　　开征物业税重要的意义在于，能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。物业税作为地税，一旦征收，以往地方政府从土地出让中获得一次性收入的模式，将改变为稳定的长期收入，因此，它能遏制地方政府过度开发的热情、严格审批新增建设用地，抑制不理性投资，为有效控制房价大幅上涨提供了保障。

　　办法还有待完善

　　《办法》第五章中相关规定显示，开发商在建工程所设定的抵押权也在预约登记范围之内，办法明确了申请人所必须具备的各种证件条件。

　　武建东指出，这一规定的执行，实际上将给开发商跨地区、跨市场的工程融资提供法律依据。

　　虽然目前在建工程抵押融资属于普遍现象，但没有这一抵押权进行不动产权利登记的全国性的规定。在建工程一旦能够拥有房地局部门提供的证明，实际上促成了贷款人的贷款意向。开发商融资显然将变得更为便利。考虑到在建工程融资的风险因素，银行业包括银监会以及中国人民银行有必要制定相应的“在建工程融资有关管理办法”等，设法抑制在建工程的金融风险。

　　此外，此次征求意见稿只对于国有土地上的房屋等建筑物、构筑物(以下简称房屋)进行相应登记，没有包括占全国土地总量大部分的农村集体土地。也就是说，办法涉及的范围更多是工矿以及城市居民点所占有的3.95亿亩上大约110多亿平方米不动产的登记，而没有包括范围更大的集体土地上的接近270亿平方米住宅农村镇住宅等建筑物的登记。这一点是需要完善和补充的。