4个月深圳房价暴涨50% 8月1日：深圳楼市拐点？

　　　8月1日，深圳楼市拐点？

　　股市在涨，房价在跌。在政策高压和舆论旋涡里，持续疯涨了10个多月的深圳楼价，终于出现拐点迹象。

　　8月1日，新版二手房合同正式实施，为能赶上少缴过户税费的“末班车”，此前几天，深圳国土房产局及各分局门前从凌晨就有人排队。

　　更让炒房者担心的是，8月1日之后，可能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税，这将彻底结束深圳市持续了超过20年的用阴阳合同规避所得税的历史。

　　“投资者最担忧的就是这个税收政策，如果执行到位，那么打击力度会非常大。”此前一直为投资者寻找房源的一中介机构人士表示。

　　据统计，7月18日-7月24日，深圳新房成交均价1.29万元，环比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均价为1.35万元，较6月份均价1.45万元下降了7%，较5月份均价1.42万元下降了5%。

　　究竟是什么原因缔造了此轮楼市暴涨、暴跌神话？房价暴涨还将演绎到何时？更为有效的调控举措又在何方？

　　暴涨神话

　　在深圳做生意的王先生怎么也没有料到当时些许的犹豫就让他错失了好几十万元的收入。去年年底，王先生挥资一百多万元准备在楼市或股市大战一场，本已看好了深圳某个楼盘，当时该楼盘价格还不到一万元，但去年大好的股市行情使他将资金全部投入了股市。谁知今年股市行情与去年大大不同，几次大跌，几个月的振荡调整，王先生调仓换股后勉强获得了十几个点的收益，而他当初看好的那个楼盘价格却差不多翻了一倍。另一位投资房地产的朋友却赚了个盆满钵满。

　　今年上半年，深圳楼市以迅雷不及掩耳之势迅猛飙升，王先生也成了目睹这轮暴涨行情的众多见证者之一。

　　按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1～6月，深圳新建商品住宅价格各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%，累计涨幅高达70.3%，月均涨幅达11.7%，居全国70个大中城市前列。

　　深圳俨然已经成为全国房价上涨的领头人。据深圳国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，比5月份上涨1264元，而参照此速度，按均价购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元。此次房价上涨过半仅用了半年时间，相比而言，深圳楼市从均价5980元／平方米上涨到9300元／平方米，却足足用了两年。

　　目前在深圳关内，新盘均价已经突破2万元／平方米。在罗湖区，最高5万元／平方米的房价直逼香港的郊区元朗。

　　“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个楼市完全处于疯狂状态。”某放弃股市投资楼市的私募人士对深圳楼市中的暴利直言不讳。

　　瑞信亚洲区首席经济学家陶冬表示，这是一轮报复性的价格上涨，显现出以‘国六条’为代表的房地产新政并未奏效，政府苦心经营的房地产价格防线已有被打破的迹象。

　　全球热潮

　　“房价已经疯了！我恨不得离开深圳！”在深圳一家媒体做房地产报道的洪小姐感叹，毕业五年，结婚一年，以其和丈夫月入均近万的工资，在深圳还是供不起一套两室一厅的二手房。“结婚前我们就开始看房，从关内看到关外，从每平方米七八千块钱看到如今的一万多，越看越心痛”。

　　和洪小姐一样有切肤之痛的人还很多，今年的楼价上涨让很多城市白领“望房兴叹”。

　　在全球流动性严重过剩的形势下，眼下这波房地产市场热潮，不只在中国上演，也席卷了全世界。从英国、法国到印度、拉丁美洲和东欧，史无前例。单单发达国家，过去五年来的住宅区房价总值至少增加了30万亿美元。

　　赚钱效应使得境外资金蜂拥而入，国际资本投资房地产成为近期的特征。国际著名机构仲量联行近日公布的初步数据显示，2007年上半年全球房地产直接投资总额再创历史新高，达到3820亿美元，比去年同期上涨16.6%，超过了2003年全年的投资额。全球房地产投资连续16个季度以来持续增长，美洲、欧洲和亚太地区均创历史新高。

　　2007年上半年，亚太地区房地产投资总额上涨至550亿美元，同比增长12%，其中跨境投资占到了显著的部分。日本、中国和新加坡的房地产市场增长最为强劲。而新加坡成为2007年全球房地产投资最热的市场。

　　多方阻击

　　“房价问题现在已经是一个非常严峻的问题。”一位深圳市政府部门负责人对记者坦言。在房价暴涨的同时，房价非正常上涨引起了政府部门的密切关注，国家调控政策也不断出台。7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。

　　深圳市政府今年以来也频频出手进行宏观调控，收紧土地资源管理，抬高外资准入门槛，严打炒房等非市场行为，增加住房用地规划，使用税收杠杆，并即将出台“双限、双竞”政策。截至6月底，深圳工商部门对3677家房地产开发企业和中介企业进行了检查，对其中52家发出了整改通知书，有12家企业被吊销执照。

　　但这一切措施见效似乎都比较缓慢。7月17日，深圳市地税局出面表态，8月1日之后，可能随时推出以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税，这将结束用阴阳合同规避所得税的历史。这剂猛药让市场为之震动。不愿署名的市场人士表示，“以评估价格收取20%所得税”这一新政出台后，最后买房者将承受更重的负担，这使得炒房者“突然死亡”，难以找到下家。

　　同时，7月18日，深圳市国土房产局、规划局联合公布的《深圳市住房建设规划2007年度实施计划》也指出，今年深圳将新增住房用地供应总量3.4平方公里，建设各类住房14.33万套，总建设面积1140万平方米。年内开工建设2.5万套保障住房，并确保6000套保障住房在年内交付。

　　但更多的人预计房价还将稳步上行，宏观调控措施并不能根本改变房价上扬格局。经济学家哈继铭认为，房价还会上涨8-10年。方略房地产研究中心主任茅巍也表示，估计房地产价格暂时还回落不了。房价增速可能较上半年放缓。

　　深圳楼市“高烧”悬念

　　●1至5月，深圳新建商品房批准预售面积同比下降22.82%

　　●在2006年置业者中，有超过3成人在取得产权证后半年内转手

　　●截至24日，深圳新房7月份均价为1.35万元，较6月份下降7%

　　炙手可热的广东楼市迎来了新一轮的狂飙：根据国土房管部门最近公布的信息，广州新建商品住宅均价5月份达到7823元／平方米，刷新了房价历史纪录；深圳的房价更是在4个月里暴涨了50%，中心区突破2万元／平方米的价位，成为国内房价最引人注目的城市。

　　有专家表示，广东楼市的此轮暴涨主要是供求关系紧张的原因，应该从加大土地供应的方向予以解决；也有专家表示，这主要是在流动性过剩的大背景下，各种投机力量炒作的结果。它既不正常，也不可能持久，对此应有清醒的认识。

　　需求拉动抑或热钱助推？

　　业内人士大多把深圳房地产的暴涨主因归结于供需间的强烈不平衡。中原房产项目总经理黄韬表示，深圳这样一个年龄层次相对较低的城市，对房地产的需求十分旺盛，供需极不平衡，同时政策预期的不稳定也使楼市卖方持续观望，更减少了房地产实际供给量，从而也助推了房价进一步上涨。

　　方略房地产研究中心主任茅巍也表示，深圳房价之所以大幅上涨，与市场供应严重紧缺有很大关系。政府前期批准的土地供应量大大减少，而深圳城市呈狭长形，可开发用地有限，与此同时供地紧张也导致了地价飞涨，很多楼盘都被捂住不敢拍卖，导致供应更为紧张。目前房地产市场已经到了比较严重的时候，在卖方市场中存在着严重的供求失衡。

　　据统计，今年1～5月，深圳新建商品房批准预售面积仅为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%。其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。

　　但另外一种观点同样值得思考，投机资金大量进入房地产市场也是推动房价上涨的重要原因。深圳龙华开发有限公司副总邓坚表示，深圳房地产在供应上的不足，给投机活动提供了前提条件。

　　黄韬也认为，阶段性和区域性的投机成了暴涨神话背后的另一推手，也进一步造成了房地产供给的虚假紧张。

　　投资渠道的狭窄更加速了民间资本流向楼市。业内人士指出，深圳是国家改革开放先行地区，经济发达，投资活动活跃。但是，当前国家的经济大环境，除了股市、楼市外，民间资本并没有太多的投资渠道。这就必然造成了民间资本大量挤入股市和楼市。而股市“5·30”事件后，很多人开始觉得，钱放在股市里增值或许还不如放在楼市里安全，于是，大笔的股市资金可能又涌向了楼市，推高了楼市上涨。

　　大笔资金进入楼市，不但削弱了楼市的消费属性，提升了楼市的投资属性，而且在投资的理念下，楼市的供应也更加紧张。因为按照购房需求，一个人可能只需要一套住房。但按照投资的需求，那么一个人就可能需要几套，甚至几十套住房，进一步加剧了供需间的矛盾。

　　深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳2006年置业者中领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。有统计数据显示，深圳住房的转手速度很快。坊间流传的比例更为惊人，宣称深圳有高达70%的房子用于投资用途，而非居住目的。

　　而来自深圳香地房地产咨询公司的统计显示，在2005年深圳购买2套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例分别为20.16%、16.5%和21.5%。业内人士认为，假如这类购房者都以投资为主诉求的话，那么深圳投资客比例已经非常接近20%的警戒线。

　　专家指出，地产界有一个衡量楼市泡沫的指标，在一般情况下，房价增长速度不应该超过GDP增长速度，因而指标值的合理范围应该在1以内。如果指标值在1～2之间，则是泡沫预警。如果在2以上，则表示房价虚涨泡沫显现。而中原地产今年6月公布分析数据称：当前，深圳房价的增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，房价虚涨泡沫已经显现。

　　持续加息影响

　　房价的上涨会不会是经济过热的体现？这个问题已经不得不引起重视。7月26日，中共中央政治局在总书记胡锦涛主持下召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作，会议提出，把遏制经济增长由偏快转为过热作为当前宏观调控的首要任务。

　　而在此前一个星期，国家统计局公布，6月份居民消费价格总水平同比上涨4.4%，创32个月以来新高，数据发布后的次日，加息和调减利息税两项政策同时落地：人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点、利息税下调15%。同时，自2007年7月21日起，个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。建设部也通知指出从2007年7月21日起，上调个人住房公积金贷款利率0.09%。

　　加息对楼市的影响到底有多大？这成了近期争论的热点话题，业内人士对此存在诸多分歧。

　　“对加息已经没感觉了，已经进入加息麻木期了，此次对房价的调控是意料之中，市场对此早已有所消化，且此次加息调控力度对于疯涨的房价来说，仍显温和，尚不足以为高烧的楼市降温。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。

　　但更多业内人士认为，加息尤其是持续加息对抑制房地产的泡沫有着十分重要的作用。

　　易宪容做过一个计算，当本金1元，利率复利为5%时，30年后1元的终值利息系数为4.322；利率为8%，30年后1元的终值利息系数为10.062；利率为10%时，30年后1元的终值利息系数为17.449.也就是说，当复利计算时，当利率由5%上升到10%时，其终值利息系数为4倍多。如果购房总价120万元，首期付款20万元，贷款100万元，分30年付清，贷款利率为10%，每月按揭贷款8775.70元，30年后你连本带利得总支付332万元，其中利息支付232万元。

　　北孚地产研究所所长刘光东认为，这次加息、减税主要针对流动性过剩的问题，并非针对房市。单从这次加息的影响来说，更大的影响还在于对未来政策的预期。这个信息面的影响将远远超过这次加息的影响，购房者害怕加息还不起贷款，从而观望。

　　这次加息、减税政策，对房地产个人贷款而言可谓是“温水煮青蛙”。中国指数研究院副院长陈晟指出，房价本身就在上涨，加息、减税之后，购房者的贷款成本提高了，尤其对那些拿工资还贷的人来说，累计三次加息，使他们的还贷压力大大增加。

　　政府能否按住楼市牛头？

　　“房价问题现在已经是一个非常严峻的问题。”一位深圳市政府部门负责人对记者坦言。深圳市政府在今年以来频频出手进行宏观调控，收紧土地资源管理，抬高外资准入门槛，严打炒房等非市场行为，增加住房用地规划，使用税收杠杆，并即将出台“双限、双竞”政策(即限套型面积、限控制性价位，竞房、竞地价)。

　　7月3日，深圳市副市长吕锐锋召集国土房产、贸工、规划、审计、税务、银监局等13个部门，召开深圳市房地产市场秩序专项整治工作会议，启动联合整治行动，重点打击哄抬房价行为。开发商在楼盘销售过程中是否存在“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”的问题，成了此次检查的重点，一旦发现，将进行严肃处理。

　　据了解，截至6月底，深圳工商部门对3677家房地产开发企业和中介企业进行了检查，对其中52家发出了整改通知书，有12家企业被吊销执照。

　　事实上，这几年针对房地产的调控一直在进行，但遗憾的是房价对此似乎并没有理会，一如既往地疯狂往上飙升。黎文江表示，楼市对调控政策的反应具有滞后性，随着各项政策相继出台并落到实处，房地产市场有望走向健康平稳。

　　在政府宏观调控针对楼市出台的一系列利空面前，市场近段时间最为明显的反应就是成交量明显减少。这种成交量萎缩在最近一个月表现得更加明显。与此同时，房价似乎也开始有所回落。

　　据统计，7月18日-7月24日，深圳新房成交均价1.29万元，环比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均价为1.35万元，较6月份均价1.45万元下降了7%，较5月份均价1.42万元下降了5%。

　　事实上并不只有新房降价，二手房也有加入降价的趋势。出于对8月份加税的预期，一些地产中介和欲购房者都表示，放盘的二手房明显增多，而且有的卖主愿意降价急售，以规避8月份可能出台征收增值税和个人所得税的影响。

　　抛盘在增加。有研究员表示，从3月份以来，投资客都在出货了。事实上，这个传言一直都在传播，加上土地增值税和即将出台的物业税，都给市场造成了巨大的压力，虽然不知道具体的执行时间。前两周已经有数据显示杀跌的情况在蔓延。在政策明朗之前，抛出的现象都会增加。

　　但更多的人对现在的房价还是无法接受，更为重要的是，大家预计房价还将稳步上行，宏观调控措施并不能根本改变房价上扬格局。经济学家哈继铭认为，房价还会上涨8-10年。房地产市场上，现在的租金回报率已经远远低于利率水平，买房子也是为了等待价格上涨。其判断，中国的资产价格不会平，短期内上涨可能性大于下降。（戎明迈)