高价竞地风正盛疯狂背后藏隐忧

    见习记者唐超

    房地产市场的火爆,让开发商赚得盆满钵满的同时,也强烈地激起了他们“囤地”的欲望。近期,不少上市公司频频参与土地的竞拍,价格也是不断被抬高。

北辰实业(601588)以92亿元在长沙竞得“中国地王”更是令投资者惊讶。目前拿地时机是否合适？上市公司会不会面临财务风险？这些问题,或许只有等两三年后的房价来回答。

    不惜代价跑马圈地

    最近圈地势头正劲的应该是保利地产(600048),7月24日,公司通过挂牌出让方式取得上海市宝山区的三个地块,次日又在杭州取得一地块；此外,近期公司还在长春、重庆、沈阳、广州获得多处地块。粗略计算,近两个月保利地产总计耗资近70亿元,增加了近140万平方米的土地储备,据了解,保利地产在下半年仍将通过多种方式继续拿地。

    万科(000002)近期的扩张也是非常明显,其旗下子公司频繁以高价竞得土地。7月30日,万科城市风景房地产开发有限公司拿到深圳市龙岗区两宗地块；7月26日,万科旗下上海朗达实业联合上海宝静拿下南京市江宁一地块,同日万科还在广州获取三幅地块。据悉,在短短一个月内,万科已经为获取土地在全国范围内支出近60亿元。

    据了解,近期有不少房地产类上市公司加入了此轮攻城略地的主力军。6月28日,金地集团(600383)通过竞买方式获得沈阳市浑南新区一地块项目,另外公司还通过协议和挂牌方式取得多处地块；7月3日,富力地产(2777,HK)以协议方式取得天津一巨幅地块；7月27日,栖霞建设(600533)成功竞得无锡市三幅地块；此外,招商地产(000024)、金融街(000402)、广宇集团(002133)、福星科技(000926)等公司,近期也通过各种途径获得多处土地。

    据业内人士介绍,从规划角度而言,土地面积越大越好规划,因此也就越好销售,这也正是推动大面积地价不断创出新高的重要原因。在此轮圈地高潮中,就有不少地产公司先后创出“地王”的天价纪录,除北辰实业外,富力地产在天津也以约50亿元的价格获得“天津地王”,万科分别以26.8亿元和17.85亿元拍得“东莞地王”和“南京江宁地王”,信合置业分别以41.38亿和41.8亿的高价夺得“成都地王”和“重庆地王”,等等。

    地价房价 谁因谁果？

    高价拿地所造成的结果必然是房地产中的地价成本上升。据介绍,万科所拿下的“江宁地王”,其17.85亿元的成交价已经达到了起拍价5.82亿元的三倍,这样就造成了楼面价达到每平方米为3278元。据业内人士称,加上开发成本后,楼盘的成本价格将达到每平方米6500元以上,因此售楼价格应该在7000以上,若加上1000-2000元精装修成本,部分售房价格将超过1万元,而这一价格已经远远高于此前周边地区5000元左右的楼盘均价。

    其他高价地的楼面均价成本也在上升。中国第一高价的长沙新河三角洲地块,其楼面价为3500元/平方米,基本上和长沙目前的平均房价持平；万科旗下“东莞地王”的楼面价格也达到了1.52万元/平方米的高价。正是由于高地价所产生高房价预期,这些地区周边的二手房价格也开始迅速上涨。

    从近期的市场情况来看,地价的上涨已经成为了房价上涨的直接动力,而分析人士认为,地价之所以不断创出新高,是由房价上涨所导致。因为市场需求旺盛,加上巨额投资,近期城市房价出现了普遍性的大涨,据发改委于近日发布的《2007年上半年中国房价分析及后期走势预测》,今年上半年全国36个大中型城市商品房住宅价格同比上涨16.34%。

    为了平衡土地市场的供给与需求,国家将加大土地供给,但据联合证券分析师鱼晋华介绍,限于保护18亿亩耕地等刚性政策,增加商品房土地供给的空间并不大。此外,为抑制大幅上涨的房价,国家也出台了一系列调控政策,包括增加贷款利息、限制外资直接投资、加大对囤积土地的打击力度等,但事实上,这些调控政策并没能阻挡住房价的上涨。

    据业内人士分析,近期开发商的拿地热情之所以这么高,是因为在目前土地供应紧张的情况下,谁拿不到地就有被淘汰出局的危险。而按照现行相关的土地法律及政策,土地出让实行的是招拍挂的方式,“价高者得土地”,所以开发商想要拿到土地,只有不断地提高价格,直到无人竞争为止,这就直接推动了地价上涨。因此,有观点对这种“价高者得”的土地出让机制提出质疑,认为正是这种不合理的机制造成地价与房价只涨不跌。

    两年后房价一定仍然上涨？

    一般而言,开发商从拿地到预售,需要有两三年的时间,开发商以如此高价拿地,是否意味着两三年后的房价一定能够大幅上涨？记者据此采访了多位业内分析人士,但都回答称,虽然今年下半年的房价上涨动力比较强,但难以对两三年后的房价走势作出判断。事实上,对于目前高企的房价,有关人士也表示出了担忧,部分经济学家认为,目前房地产市场已经出现了泡沫,不过对于泡沫还能增长多大并持续多久,业界的分歧还是比较大的。

    对开发商不惜以高价占有更多的土地资源现象,一些分析人士担心,如果房地产价格在两三年后下跌,目前高价拿地的开发商则有可能陷入债务危机,在上世纪80年代的日本和90年代末的香港,很多地产公司为此付出了惨痛的代价。

    据悉,近几次的土地争夺中,外资企业明显竞争不过本地企业,大多数情况是,刚有几轮竞价,外资企业就败下阵来。凯德集团开发部经理李大德表示：“一直说境外开发商财大气粗,现在看来,外商才是比较理性的。”竞争的依据本应是价值评估,而有地产公司的负责人曾表示：“是否能竞得到土地,得看决心有多大。”

    易居房地产研究院高级评论员杨红旭分析,最早进入内地的外资地产商,经历过内地第一次房地产低谷,也经历过香港本土的泡沫破裂,他们的风险意识较强,在难以判断地价走势的情况下不敢进行巨额投资；而对于本地地产商来说,上市以及融资已经使他们摆脱了原先的资金局限,因此不免在时机良好的时候大肆扩张。

    此外,招商证券分析师赵春表示,目前地产公司通过招拍挂的方式大肆买进土地,已具有一定程度的风险,特别是容易遇到资金方面的问题。如北辰实业以92亿元的高价竞得“中国地王”,按照相关协议,70%的价款必须在2007年8月5日前支付,按出资比例北辰实业得承担51.52亿元,在如此短的时间内拿出巨额现金,这对北辰实业来说确实是不小的压力。分析师还表示,对一些资产规模较小的开发商而言,高价拿地所带来的资金压力则更加巨大。

（来源：证券时报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。