专家称广州土地市场出现垄断现象 大开发商获益

　　开发商、地产专家和市民热议广州近期推地高潮，多个专家认为广州土地市场目前已出现垄断现象

　　广州市国土房管局近日公布，今年内将推出中心城区31宗地块，用于缓解中心城区商品房的供需压力。这些地块包括15宗居住类闲置土地和通过司法途径盘活再利用的16宗居住类烂尾地，总用地面积约63.7万平方米，总建筑面积约121.7万平方米。

因此，在7、8两个月，广州市正在掀起一次推地热潮。

　　6月27日，广州市国土房管局发布了关于9宗烂尾地的拍卖公告，这批土地于7月26日正式拍卖。7月初，该局再次挂出3宗烂尾地的出让公告和6宗闲置地的出让预告。统计显示，这两批出让的18宗居住类烂尾地和闲置地的用地面积总计11.9万平方米，建筑面积总计41万平方米，可供应商品住房约4500余套。

　　7月22日，广州市国土房管局宣布：经过依法调查听证等程序，广州将再收回约37宗、约84万平方米闲置用地。另据广州市房管局介绍，还有11宗地块正在后续整理当中，预计也将在今年推向市场。届时，广州中心城区的土地供应将增加约51.8万平方米，建筑面积约80.7万平方米，可供应住宅约9000套。

　　广州市政府加大土地供应量，对未来的房价走势和整个房地产市场未来发展有何直接影响？开发商和消费者能否从中获得利益，达到双赢？对此，时报地产将采访了一些开发商、地产专家以及市民。

　　开发商

　　越秀区某小型开发商：市区地块我们没戏

　　目前城中地块越来越少，虽然政府不断增加城区土地供应，但每次都是大集团在拍卖游戏中取胜。因为大集团很多都是上市公司，他们对于利润的预期只要控制在一个合理的范围内就敢去拿地；而小开发商由于资金压力，对利润的考虑会更有顾虑，他们需要更高的利润才能维持正常的运作。所以，如果政府推出市区的地块，作为小开发商的我们参与的积极性不大，因为拿到地块的可能性非常小，这是陪跑的游戏。

　　作为小型开发企业，我们只有将目光转向一些大集团不愿意去的二线城市，或者通过自己的关系，寻找其他小型开发企业一起合作拿地、开发项目。

　　广电地产集团营销副总监朱川：希望政府给予更明确的指导

　　广电地产积极参与土地拍卖，并拍下三块地块，源于两大原因：一是这些土地符合我们集团的发展需求，二是我们看好广州楼市未来的发展前景。虽然土地成本略高，但这是广州楼市发展的必然结果。如果以后还有类似的地块出让，我们会继续关注。

　　政府部门以捆绑方式出让土地，虽然在一定程度上会让开发难度有所加大，但从整体上看是一种好的解决方法，能够很好地解决烂尾地的问题，并且有利于广州城市的整体建设。我们希望政府在这些土地的遗留问题处理上能够给予更加明确的指导，创造更好的条件让我们去解决，从而达到双赢的局面。

　　番禺区某房地产开发公司负责人：大发展商能从拍卖中获益

　　我们是番禺区土生土长的发展商，面对越来越多地产巨头通过土地拍卖进入房地产开发领域，心里很高兴，但又有一些担心。高兴的是，随着这些巨头的到来，番禺楼价肯定有一定幅度的上升，产品也会不断提升，市场关注度也会越来越高；担心的是，这些有实力的发展商将瓜分市场份额，我们的销售压力不断加大，必须进行自我创新和改革，这样成本必将大幅上升。

　　大发展商能够从土地拍卖中获益：首先是成功进入了番禺房地产市场，其次是他们的品牌将在番禺得到传播推广，最后是在产品销售中获得业绩。

　　白云区某楼盘营销总监：中小发展商的日子更难过

　　最近广州土地市场的热闹，对中小发展商来说不是一件好事。创造新地王的不会是中小发展商，而被政府收回去的地块却有中小发展商的份；手中可开发的地块越来越少，地价又累创新高，以中小发展商的实力，成功投得地块的机会也越来越小。这样，中小发展商的日子会越来越难过，被淘汰的命运在所难免。

　　为了寻找出路，中小发展商应该加快发展速度，例如引入战略合作伙伴或者寻求上市。面对目前越来越激烈的竞争，只有把企业做大了，才能避免被淘汰。于是，今年越来越多发展商走上市道路。

　　市民

　　市民李先生：现在的房子我都买不起

　　现在我还是租房住，今年初本来想买房的，但最终还是没买成，原因不是没房子，而是没有买得起的房子。政府最近加大土地推出量，让市民也看到了未来居住的希望。

　　番禺区业主梁小姐：大发展商拿地“买涨不买跌”

　　股票市场的“买涨不买跌法则”，在广州土地拍卖市场也同样适用。今后的地价走势难以估计，面对不断上涨的楼价，有实力的大发展商拿地时产生了“买涨不买跌”的心理——“现在不买，以后可能有钱也买不到”。

　　发展商不断把地价推高，会直接影响到我们这些普通消费者的消费行为。因为地价高了，就预示着未来楼价不会出现回落，为了不买更贵的楼，有能力的消费者只能早日入市。

　　白云区业主黄先生：楼价下跌的可能性越来越小

　　前段时间，各大发展商在土地拍卖市场上进行了一轮又一轮的“厮杀”，结果地价累创新高。这样的地价，将对楼价起到极大的支撑作用，楼价往下跌的可能性越来越小。

　　不过，面对越来越高的楼价，市民的承受能力毕竟有限。发展商对未来过于乐观，市民也跟着乐观，一旦楼价下降，负资产肯定会不断涌现。所以，我觉得作为普通消费者应该冷静分析，不要超前消费、过度乐观。

　　　专家

　　满堂红地产研究部总监龙斌：开发商重金追地风险大

　　从目前政府推出的土地情况来看，大部分都是老城区的地块，还有一些烂尾项目。可以看出，进入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通过增大土地供应来调节供求关系。此外，政府还希望通过这一举动调节市民对楼价的预期心理，告诉市场以后的供应不会少了。虽然楼价的“拐点”还不能确定什么时候出现，但从目前的发展情况来看，2年后楼价会逐步稳定。

　　同时，从几次土地拍卖的情况看，可能产生一些与目的相矛盾的地方。很多开发商对于未来楼市的预测太乐观了，因此不惜重金拿地，频频产生新地王。我想提醒开发商的是，拿地有风险，这种风险主要来自未来宏观调控政策。近两年不少地方楼价上涨的速度过快，政府不断出台调控政策，不排除下半年会有更直接的政策出台。倘若开发商以过高的地价拿地，一旦价格超过了市场的承受能力，开发商将面临巨大的风险。

　　中原地产项目部总经理黄韬：政府应加强行政干预

　　广州市政府出台了今年放地计划之后，上半年没有什么太大的动作，因此楼价上涨的势头没有得到抑制，短期内楼价还会上涨，所以政府应该加大土地供应。

　　“穗七条”计划“2007年供应5.07平方公里土地”，如果完成不了这个目标，今年至少应该完成2~3平方米公里的供应量，才能基本满足市场的需求。如果完成不了这个基本供应量，那业内将十分看好后市，这样会进一步导致开发商囤货，房子也会越卖越贵。等到楼价下跌的那一天，开发商就会有破产的危险。所以，政府在抑制需求的时候更应该增加供应量，否则，例如禁止期房销售等政策只会产生本末倒置的恶果。

　　从近来土地拍卖情况来看，政府目前放地还不算多，因此效果还不会太明显。我认为政府应该加大周边地区“双限”地的推出，同时还应该看到，土地“招拍挂”很容易产生地王，导致楼价上涨。开发商对于这种土地拍卖形式也非常苦恼——他们尽管手头的在卖项目赚了不少钱，但同时手里的土地储备空缺，今后的可持续发展出现了问题。因此，政府有责任也有义务加强行政干预手段来引导楼市。

　　宏展投资顾问公司董事副总经理程立志：楼价不会永远只升不跌

　　增加土地供应是稳定楼价的重要举措，目前很多地产公司都是上市企业，不惜成本去抢地，这不仅是为了增加手中土地存量，同时也希望升值手头早先的土地价值，这样企业的股价才会不断攀升。这也是近来地产股疯涨的一个重要原因。

　　目前的广州楼市让我想到了97年之前的香港楼市。当时香港不少集团疯狂拿地，97年香港楼价达到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多开发商都破产了。目前的广州楼市比较危险，没有永远只升不跌的价格。

　　满堂红地产研究部肖文晓：土地市场趋于垄断

　　为稳定供求关系，近期政府不断加大土地供应，但依然难以满足房地产开发商的需求。拍出的地价屡创新高，个别地段的楼面地价甚至与周边现有商品房的销价相差无几，这一方面表明开发商对市场的信心；另一方面，土地成本的增加最终必然加在楼价内，从而令楼价上涨势头难以抑制。

　　此外，土地“招拍挂”制度的实行，抬高了房地产开发商的开发门槛，有限的土地资源越来越集中于少数几个实力雄厚的开发商手中，如果无法充分发挥市场竞争机制，趋于垄断的市场同样会使平抑楼价的难度增大。

　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平：加大推地量未必能降低楼价

　　最近，广州市政府推出了一系列土地，拿地的发展商基本上是在广州土地储备相对较少、手中资金比较充裕；而那些被回收的地块的发展商，基本上都是手中有地但缺乏开发资金。

　　为何每次土地拍卖都能吸引那么多有实力的发展商竞拍？我认为，这主要是大发展商出于战略发展考虑，想增加在广州的开发量，宣传企业品牌；而土地拍卖本身比较安全，手续也比较简单，因而吸引了全国有实力的发展商前来竞拍。

　　有这么多有实力的发展商竞拍，地价肯定会出现不同程度的攀升。只要竞拍的方式不变，地价就很难下降。因为对于目前不断上涨的楼价，地价有支撑作用，而老百姓收入不断增加也会对楼价和地价有支撑作用；同时，政府不断改善城市基础设施和环境，土地增值在所难免，楼价自然不会往下调。为了照顾中低收入市民的住房需求，政府应该加大对保障住宅的建设力度，加快推出廉租房、经济适用房。

　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士：广州土地垄断不断加剧

　　目前广州楼价上涨幅度明显过快，市民的承受力越来越有限，这证明了政府的调控不理想，于是不断推出一些地块，增加土地的有效供应，加上今年底和明年初保障住宅不断供应市场，楼价的涨幅应该可以得到控制，从而兑现政府年初的承诺。

　　从最近土地拍卖的情况来看，广州土地价格比较高，开发成本不断增加，而政府的土地回收有利于增加土地供应和有效利用资源；从拍卖结果来看，能够成功拿地的发展商越来越少，土地垄断不断加剧。这样的发展趋势越来越跟香港相似，最后整个房地产市场由几个地产巨头垄断。

　　著名房地产专家韩世同：土地出让模式需改善

　　我觉得政府以捆绑的方式出让土地并不好，这样会把房地产开发的门槛提高，使土地资源更加向一些大的品牌开发商倾斜。而且，不同地块应有不同的价格，每个开发商的战略、需求也不一样，所擅长开发的项目也不一样，所以不应该用捆绑的方式出让。

　　此次政府部门在捆绑三块地的同时，还临时加了一块市政用地的拆迁任务给开发商，这让本来就已经偏高的地价百上加斤，让开发商的土地成本更高。高地价必然会导致高房价。近期土地出让价格不断上涨，必然会导致未来的房价进一步上涨，而消费者则将成为最终的承担者。

　　另外，目前的土地出让模式还需改善。首先，目前进入土地拍卖市场的门槛太低，连一个自然人都可以参与拍卖，而没有考虑其开发能力，我觉得在这方面应该有开发资质的限制。另一方面，“价高者得”的拍卖方式不够合理，可以尝试采用投标的“价中者得”，这样会使开发商不敢乱出价，也能有效抑制房价因为高地价而不断推升的问题。

　　广州市同创卓越房地产顾问有限公司董事总经理赵卓文：地价高将致房价继续上涨

　　政府此时处理烂尾地，是一个非常好的时机：首先可以在处理烂尾地的同时，很好地解决这些地块对广州城市发展的形象影响问题；另外，在目前房价高企的情况下，政府可以在这些地块当中选择部分作为“双限”、“三限”试点项目。

　　从市场的角度来看，最近的土地出让并没有带来太多的惊喜，地价依然高企，这也必将导致房价进一步上涨。捆绑搭售的方式出让土地，对开发商来说并不会造成太大的难度，现在的开发商都已经相当成熟。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：高地价未必会致高房价

　　政府选择在近期处理烂尾地的问题，是一个很好的时机。以前这些烂尾地都属于“猪骨头”，有很多遗留问题。开发商在手中土地储备充裕的情况下，都不太愿意接手这些项目。选择开发商“地渴”的时候处理这类土地，是一个很好的时机，因此每次土地拍卖都引来多家企业竞争，土地出让的价格也得到保障。

　　最近以捆绑的方式出让9块烂尾地，也是解决烂尾地遗留问题的一个非常好的方法。造成烂尾地的因素有很多，比如拆迁问题、开发商的资金运转问题等，烂尾地也有好有差，捆绑搭售不但有利于解决地块的遗留问题，也容易处理一些稍差的地块出让问题。

　　同时，这样的出让方法也增加了开发商的操作难度。虽然拍卖的地块地面价格达到6000多元/平方米，但是由于其容积率较高，而且均位于市中心区域，开发商的利润还是会有保障，因此还是比较受他们欢迎的。

　　高地价未必会导致高房价，房价的走势更多受供求关系影响。随着土地供应量的加大，未来的房价未必比现在高。

　　DTZ戴德梁行研究顾问部董事黎庆文：土地拍卖与调控楼价无直接关系

　　土地拍卖是一种市场行为，是发展商对地块和未来前景的判断，而调控楼价是政府行为，两者不存在直接关系，但楼价上涨对地价有支撑作用。

　　据我所了解，目前广州的房地产垄断并不算严重。据统计，去年广州十大发展商的开发量占整个市场不到30%。目前活跃于土地拍卖市场的发展商，基本上都是一些上市公司，这些发展商的资金比较充裕，实力雄厚，而那些中小发展商基本上都退出了一级土地拍卖市场。

　　这些上市公司每年都有业绩考核，拍得的地块肯定不会囤积起来，但少量战略土地储备还是有的，因为这些公司也要为长远发展作准备。(罗莎琳 苏华俊 李东元）