一二手房差价30% 京城购房者新房情结或可改变

　　孙蔚据北京市统计局发布的数据显示，今年上半年北京房屋销售价格同比上涨了10.1%。正在人们感叹“新盘少、房价高、买房越来越难”的时候，二手房市场却在不经意间为急于改善居住条件的人们提供了更多的选择。

　　链家地产统计资料显示，虽然今年上半年北京12个行政区的二手房均价达到了8518元/平方米，同比增长幅度达到33.7%，但在崇文门、马家堡、朝青、亚北和清河等二手房成交热点区域，一、二手房的价差仍然接近30%。建设年代相差不多的商品房，为什么一、二手房价格相差如此巨大？消费者的新房情结是否应该改变？这一现象引起了人们的广泛关注。

　　三大原因导致一、二手房价差拉大

　　张威是北京一位30多岁的公司白领，工作几年手中有了一些积蓄，这使他有了购房的打算。由于夫妻俩都在城区工作，所以他们把购房的目标定位在了朝阳区和海淀区。刚开始时，张威觉得既然买房就要买新房，什么东西都是新的好。不过他到市场中走了一圈后却失望地发现，可供选择的新盘实在太少了，每平方米房价动辄万元以上，另外新盘的户型通常较大，总价也比较高，实在让人承受不起。眼看买房梦就要破灭，这时一位朋友提醒他：为什么不到二手房市场去看看？真是一语惊醒梦中人，张威跑了几家中介公司后，发现二手房市场还真是一片广阔的天地，这里各种房型、价格、配置的房屋应有尽有。经过多方比较，不久前，张威在青年路附近买了一套二手房，他满意地对记者说：“周边的新房都卖到13000元/平方米了，我这套房也不算旧，2001年的央产房才卖9800元/平方米，多合适啊！”

　　据链家地产副总经理金育松介绍，从国内外房地产市场的发展规律来看，一般区域二手商品房比在售商品房平均价格低10%-15%比较正常，但现在北京市各区域二手商品房价格比在售商品房普遍低20%左右，一些典型区域甚至低30%以上。据链家地产提供的数据，崇文门、马家堡、朝青、亚北和清河，是目前一、二手商品房价差较大的五个区域，比如今年上半年马家堡地区二手房成交均价为8072元/平方米，亚北区域为8310元/平方米，清河区域为8110元/平方米，这些区域新房均价每平方米都突破万元，一、二手房价差均在30%左右。

　　金育松认为，五个区域在售商品房与二手房价格差距大，原因有三：第一，区域可供开发的土地稀缺，新房供应量减少，而需求量却不见降低，导致物以稀为贵，这一现象在崇文门区域表现得比较明显。第二，区域新房集中走中高端路线，品质高于二手房。例如，亚北区域在售或预售的商品房定位均为公寓，品质高于区域内绝大多数的存量商品房。第三，人们的新房情结使新建商品房更受追捧。

　　新旧房价格差距大将影响区域走势

　　一手房与二手房之间价差拉大，对区域楼市将产生什么影响？金育松认为，这一现象对区域市场至少会造成两点影响：第一，会导致区域高价盘扎堆出现。通过部分高价盘率先试水，可能整个区域商品房市场的定位都会受到影响甚至发生根本扭转。第二，加快区域二手商品房的价格上涨。两者价差较大，会导致区域购房需求向二手商品房转移，供需比上升促进二手房价格上涨。另外，一、二手房还有联动作用，新房价格处在相对高位，会导致区域二手房的价格预期值和认同值也随之上涨，因此，这也意味着区域二手房可能有较大升值空间。

　　当然，需要提醒的是，真正对区域房产价值起决定作用的因素在于，市场未来需求与市场未来供应是否能够有效地对接，如果现在区域的房产价格高位运行，而未来区域市场不能聚拢有效的需求，那么价格必然会回落，反之，则会继续上涨。

　　那么消费者该如何判断区域的房产价值？到底什么才是衡量房产价值的标尺？金育松认为，一般来讲，衡量房产价值最有效的标尺，既不是一手房价也不是二手房价，而是售价租金比。目前，国际上衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1-300：1，如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果售价租金比低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。目前北京的售价租金比已经接近国际警戒线，例如，北京一居室商品房平均总价约为37万元/套，一居室的月平均租金为1300元左右，售价租金比约为284：1。北京市普通住宅售价租金比正逐渐拉大的情况为市场传递了一个需要警惕的信号。

　　改新房情结为现房情结更理智

　　从事二手房交易的业内人士，跟记者说起人们普遍存在的新房情结时，总免不了有一丝恨铁不成钢的意味：“新的总比旧的好，买新房结婚吉利等传统观点依然有着广泛的市场。好不容易攒点儿钱买房，谁要是买了套旧房，都不好意思跟亲朋好友说。”这也被人们认为是北京二手房市场难以崛起的深层原因之一。

　　其实对置业行家来说，房子是不是新房并不是最需要考虑的要素，地段才是关注的首要因素。当然，地段早已不是简单的地理位置概念，还包括区域配套、未来规划、发展前景等等，如果从这个角度考虑，二手房更有天生丽质难自弃的明显优势。

　　因此置业专家舒可心建议，人们改新房情结为现房情结更为理智。梯度消费是工薪阶层买房的首选，租房、买二手房、换新房三步走最为明智。一步到位买新房适合经济实力较强的置业者，年轻人买房多不宜采用。此外，业内人士也指出，目前中国的城镇社会保障体系尚不完善，如果用父母的毕生积蓄来圆自己的住房梦，从个人理财的综合角度来讲，只能是一种下下之策。