曲线进入 外资基金投资中国房地产热情不减

　　“现在具有中国房地产投资概念的基金特别受海外投资者追捧，”8月3日，联合发展基金陈广宇在新地产杂志主办的“2007第一届商业地产年会”上表示，虽然有关调控部门对外资投资中国房地产的限制越来越紧，但是外资投资中国房地产的规模却日益膨胀。

　　来自国家统计局的数据表明，今年一季度外资投资中国房地产资金规模增加154%；上半年利用外资282亿元，同比增长68.7%。

　　曲线进入

　　去年以来，有关调控部门先后针对外资投资中国房地产发布了一系列限制政策，但实际情况却是，政策越收越紧，进入内地房地产投资领域的外资规模却越来越大。

　　一家专门为外资基金投资内地房地产的顾问公司负责人道出个中原因：外资选择二三线城市进入，与这些二三线城市的开发商合作，利用地方政府对外资投资的欢迎，帮外资基金曲线进入内地房地产投资领域。

　　“1亿美元以下省级政府有话语权，地方政府会帮你把项目投资化整为零，然后向有关部门申报。”上述顾问公司负责人说，他们刚带一家美国基金公司去成都考察了一个项目，对方合作意愿很大。而7月份，该顾问公司就先后帮珠三角的两家房地产公司谈成了与外资基金合作的事项。

　　高纬环球投资顾问公司一位人士告诉记者，从表面看来，外资进入中国房地产领域投资已是十分困难。但从实际市场情况来看，并不是“一刀切”地所有外资基金都不能投资中国房地产。“具体操作是公司秘密，如今外资基金都不会将自己的成功经验讲出去。”该人士表示，各家外资基金“路子”不同，也就决定了有的外资基金被挡在限外政策之外，有的却能安然过关。

　　“找到合适的合作伙伴是最重要的。”某外资基金负责人说，目前一线城市外资审批比较严格，外资基金在中国的一般投资步骤分为三步：

　　首先，利用中国概念在海外募集资金；

　　然后，在国内二三线城市中圈定几个重点投资的城市，并寻找该城市的排名前三位的房地产公司，这些公司一般都有在开工项目，也正缺乏资金；

　　最后，在其中选择一家房地产公司作为合作伙伴，直接投资在开发的房地产项目，一般投资周期为3年以内，在项目进入结售期后退出。外资只要跟这些房地产公司洽谈好合作事项，有关外资投资内地审批手续，一般由这些内地房地产公司去“搞定”。

　　北京中弘集团副总经理王琪告诉记者，目前外资基金对内地房地产项目的投资方式也发生了改变：例如一个项目投资额为1亿美元的房地产项目，以前外资基金为防范风险，会先给5000万美元，待项目达到要求时再将剩余5000万美元打到开发商账户上。而现在外资基金会在项目确定下来时，一次性将1亿美元给内地开发商，如果不够，双方还可商量后续资金支持事项。现在是外资基金争着给内地开发商投资。

　　香港前景国际咨询公司执行董事董苍山接受记者采访时指出，“130号文”使投资内地房地产的外资基金投资成本上升了10%以上，即便如此，在内地房地产开发高利润率和人民币升值的双重背景下，外资基金仍可从投资中国房地产项目中获得丰厚收益。

　　汉博投资集团总裁朱友军介绍虽然政策对外资投资中国房地产的限制越来越紧，但外资基金投资中国房地产的热情不减。目前在美国、欧洲、澳洲以及中东地区，拥有“中国概念”的基金很受投资者追捧。大量外资基金正前赴后继地涌进中国。

　　接力退出

　　“一家外资基金3年前投资国内一家房地产公司，本欲今年该房地产公司香港上市后退出，但是该公司未能如期上市，造成了该外资基金目前欲退不能。”8月3日，陈广宇告诉记者，目前在内地投资房地产的外资基金普遍遇到了退出困难的问题。

　　让外资基金们开始为退出问题担心的直接原因是国家外汇管理局在7月10日下发的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，业内称之为“130号文”。

　　“130号文”规定，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。外国投资者可能无法再向新的项目投资，或在国内公司的其他债权人之前主张要求，因为贷款现在必须以股份的形式注入。投资者可能也会失去向海外汇出资金的一个重要方式，现在只能按收益的红利和盈余汇出，因为注册资本的任何减少现在均需要商务部的批准。

　　“但是目前来说，如何进入中国仍是最大难题，退出机制上可以选择将项目转给其他基金公司，”摩根大通（亚太区）证券有限公司副总裁吕建东介绍，目前很多基金打算进入中国房地产市场而无法获批，上述遇上退出难题的外资基金可以选择在海外资本市场将股权转让给其他想投资中国房地产的外资基金的办法，来实现自身的退出。

　　实际上，在已经进入中国的外资基金中活跃着一批专门接手其他基金房地产项目的“二手基金”，这些基金以对冲基金为主，专做短线投资，所赚取收益就是人民币升值所带来的财富升值利润。

　　有关专家表示，这些“二手基金”专门选择那些早先投资的外资基金手中的成熟项目，这样他们做短期投资可以避免项目的开发风险，这些“二手基金”将手中项目持有一段时间后，即会选择途径推出，一般投资期限不超过1年。

　　某美国投资基金一位负责人表示，以前多数外资基金投资内地房地产公司股权，采取让该内地房地产公司在海外市场上市的方式实现退出。但实际上，自2006年9月有关部门出台境外企业并购境内企业的相关法规后，成功在香港等资本市场上市的案例很少，利用公司上市实现退出的途径正在变得狭小。

　　但是目前很多“二手基金”甘愿做“下家”接手他们手中的房地产项目，这使外资基金投资中国房地产的热情更加有增无减。