栖霞建设 地产市场的区域龙头

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　　栖霞建设 地产市场的区域龙头 发布时间： 2007-08-08 12:48 字体：

　　投资要点

　　作为区域龙头，栖霞建设（600533）发展战略清晰，品牌建设卓有成效。此前出台的南京房屋限价令也不会影响公司业绩。公司上市以后保持了高成长高分红特性，连续多年在南京市场蝉联销售面积和销售金额第一名的桂冠，未来可望继续领跑。

　　栖霞建设近日拍得无锡市三块土地，增加土地储备共130万方。本次拍卖后，公司土地储备足以支持未来5年高速发展，降低了公司控制结算进度的可能性。

　　目前市场普遍预测栖霞建设2007、2008年的每股盈利在0.77元和1.00元左右。我们认为考虑到房价上涨带来的利润增厚，公司今后三年业绩有望达到0.91、1.45和2.43元，年均复合增长率达63％，每股净资产评估值为10.53元。我们给予公司2008年27倍市盈率，设定未来一年目标价为39.15元，并给予公司“增持”评级。

　　由于公司对新增加的土地储备尚无明确的项目规划，我们暂时未对新增土地储备项目进行盈利预测；如果南京等地政府出台严厉政策调控房地产市场，将可能影响公司项目利润。

　　区域龙头高速成长

　　栖霞建设股份公司成立于1999年12月，是国家一级资质房地产开发企业，其前身为南京栖霞建设（集团）旗下的地产公司，至今已有23年的房地产开发经验。我们认为公司的优势在于发展战略清晰，产品开发能力突出，在南京市场具有比较好的品牌形象。公司采取的是“高毛利、低周转”的发展策略，产品开发周期较长，一方面有利于建立品牌，但也有可能导致公司扩展速度过慢，在未来拿地的竞争中处于不利地位。

　　1、公司发展战略清晰，品牌建设卓有成效

　　栖霞建设发展战略清晰，产品和市场定位相匹配。公司主要开发高档公寓、花园洋房和别墅。中高端的产品定位要求公司必须进入消化能力较强的经济发达地区，因此其发展战略将是布局“以南京为中心的3小时经济圈”，争取开发高毛利（毛利率在25%以上）的项目。目前除了南京之外，栖霞建设还进入了无锡和苏州两个城市，并正积极寻求机会通过协议拿地进入上海三林地区。

　　作为最早引入企业形象识别系统(CIS)的房地产企业，公司品牌建设卓有成效，其“星叶”标志在南京已经获得了较高的市场认同。过去12年公司在南京市场蝉联了销售面积和销售金额的双冠军。我们认为，凭借出色的开发实力，只要能够获得合适的土地储备，栖霞建设有望继续维持区域龙头的地位。

　　2、产品开发能力突出

　　与全国性的开发企业相比，栖霞建设虽然规模较小，但在产品开发能力上有过之无不及，获得了英国皇家特许建造学会(CIOB)认证。CIOB（TheCharteredInstituteofBuilding）是一个主要由从事建筑管理的专业人员组织起来的非盈利性社会团体，成为CIOB认证企业有利于栖霞建设获得工程建设和管理方面的最新动向，保持产品开发能力的持续进步。另外，公司建立了华东地区首个住宅产业化基地，这也是全国第二个以企业为中心所建立的住宅产业化基地（另一个为万科)。公司开发的项目多次获得各种奖项，例如，月牙湖花园曾获得小康住宅全部六项金奖和联合国改善人居环境迪拜奖，天泓山庄也一举摘得康居示范工程全部四块“金牌”。

　　3、南京市房屋限价令对栖霞建设几无影响

　　今年5月24日，南京市物价局发布要认真执行房屋限价令的文件。我们认为，限价令对南京房地产企业影响不大，对栖霞建设几乎没有影响。

　　首先，政府意图并不是要压制市场，只是希望控制过快的增长速度。从开发商角度来看，房价增长过快无异于涸泽而渔，对长期发展并没有好处。其次，就具体条款而言，限价令针对的是普通住宅（含政策性住房），包括公寓、别墅和度假村商品房在内的非普通住宅并不在此限价令管制范围。栖霞建设的产品主要定位在中高端市场，因此限价令影响不大。最后，虽然南京市对非普通住宅售价采取的是审核制度，但是开发商可以根据自身销售计划分批申请预售证。预售证下发后，证内房价不能随市价上涨，但后续批次预售证内的房价仍然是参照发证时的市场价格来核定。因此开发商可以控制申请预售证的进度来适当提高房价。栖霞建设目前大部分待售项目已经通过核价取得预售证，今后的项目也不会存在定价上的问题。

　　盈利预测与投资建议

　　市场对栖霞建设2007和2008年的EPS预测分别约为0.76和1.00元左右，考虑到南京、无锡和苏州等地近期房价的上涨幅度和今后的持续上涨的可能性，我们认为市场对栖霞建设的盈利预期过于保守。

　　在顺利增加土地储备之后，按照公司正常的结算进度，我们预测公司2007～2009年结算面积将分别达到28、38、51万平方。根据我们对南京、无锡和苏州房地产市场的判断以及公司楼盘的销售情况，我们认为假设公司项目销售价格年平均增长10%并不算过分乐观。在此基础上，我们以12%的贴现率评估得出栖霞建设的有形资产净值(NAV)为每股10.53元。在未考虑增发的前提下，公司2007～2009年EPS分别为0.91、1.45、2.43元。如果今后项目售价增长超过10%，我们将根据实际情况调整盈利预测。

　　尽管栖霞建设近期已经出现了不小的涨幅，但我们认为该股在未来12个月内仍将有良好的表现，我们的理由主要有：

　　第一、我们对公司项目售价的涨幅预计比较谨慎，未来一年内的平均涨幅极有可能超过我们目前设定的10%的水平。

　　第二、我们暂未对公司在无锡新拍得土地进行盈利预测和估值。由于无锡市场前景看好，这三个项目将显著增加公司NAV和盈利。

　　第三、栖霞建设NAV的溢价水平在我们所覆盖的重点公司中并未高估。

　　综合以上因素，我们给予公司2008年27倍市盈率，设定未来一年目标价为39.15元，并给予公司“增持”评级。风险因素方面，我们认为如果南京等地房价上涨过快，将可能引发严厉调控政策，可能影响公司项目利润。(光大证券研究所华光磊赵强/证券时报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。