国泰君安：荣盛发展 储备充足、盈利强的二线房产(图)

　　投资要点：

　　公司是一家面向中等城市中等收入阶层开发普通住宅的中等开发商，起步于河北廊坊，逐步发展为具有一定品牌、立足于二三线城市的全国性房地产开发商。

　　公司此次IPO发行新股7000万股，发行后总股本为4亿股，在目前房地产板块中为小盘股。IPO后耿建明先生直接和间接控制78.35％的股权，为公司实际控制人。部分公司高管直接持有原始股，激励已到位。

　　近年来我国中等城市商品住宅市场成长非常快，房价涨幅稳步上扬，开发周期相对较短，十多年的开发使得公司在中等城市积累了丰富的规划设计、开发和销售经验。这种扬长避短的发展战略为公司在当地市场赢得了相当高的市场占有率和品牌影响力。

　　公司目前在廊坊、安徽蚌埠、南京六合、徐州等地拥有94万平米在建项目，在蚌埠、徐州、聊城等地拥有333万平米拟建项目，两项合计公司拥有427万平米项目储备，足够保持未来5-7年发展所需。

　　公司未来三年结算项目多、结算面积有望提速，且因拿地时间较早、地价成本很低，房价又在持续上涨，所以未来项目毛利率普遍在35％以上。

　　存货周转速度快、三项费用低凸现了公司作为民营企业的优势。

　　预计公司07-09年净利润有望分别达到2.85亿元、5.27亿元和7.48亿元，对应IPO后的新股本，EPS分别达到0.71元、1.32元和1.87元。考虑到公司良好成长性和民企特征，按08年30倍合理动态PE给予公司相对估值，即对应目标价为39.6元。考虑到公司股本小的特征，给予10％的溢价，则最终目标价为43.56元。

　　公司目前价位相对目标价有17％左右的溢价，按照07年净利润动态增速，对应的PEG已经达到1.1，短期内公司估值有过高风险。考虑到公司良好的基本面和成长性，综合考虑，给予中性投资评级。

　　风险提示：房地产政策调控风险、聚焦于中等城市开发的风险、行业集中度提高的市场竞争风险、低费用率发展趋势和公司治理结构风险。作者：张宇 国泰君安

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