住房保障新政破解五大疑问

　　　昨天，国家发改委、国家统计局最新统计显示，今年二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.3%，一些重点城市房价涨幅甚至超过了10％。

　　与此同时，中国政府网昨天也正式公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

其中再次对经济适用房、廉租房面积，新开工建设面积“90/70”的要求，政府机关集资建房等热点问题进行了阐释。

　　疑问1住房保障覆盖面能有多大？

　　保障所有低收入住房困难家庭

　　昨日，国务院办公厅对外公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）明确提出，“十一五”末期，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。

　　此项新规表明，无力购买经济适用住房、不符合目前廉租房制度保障条件的“夹心阶层”家庭，也逐步列入廉租房保障范围。而能不能完成住房保障这项艰巨任务，也将纳入地方政府的政绩考核之中。

　　《意见》明确指出，廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。并要求根据住房建设规划，在土地供应计划中优先安排保障性住房的建设用地。

　　政府加大对保障性住房用地的供应，对商品房市场会不会产生“此涨彼消”的影响，长江商学院教授周春生的观点认为，从土地不可复制的特性分析，保障性住房的供给增加势必会挤占商品房供应的空间，导致商品房尤其是目前市场表现下滑的高档房供应有所减少。在需求不变的前提下，供给的减少一定会带来市场价格的提升。

　　建设部将会同民政部制定《城市低收入家庭资格认定办法》。根据当地统计部门公布的家庭人均可支配收入的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平，在今年10月完成。同时，《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》、《经济适用住房管理办法》将于年内修订完成。

　　　 疑问2廉租房建设资金如何保障？

　　　 至少10%土地收益建廉租房

　　《意见》明确指出，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

　　去年财政部会同建设部、国土资源部发出通知要求，土地出让净收益的5%用于城镇廉租住房建设。

　　从2006年的数字来看，政府的廉租房投入只有70.8亿元，只占当年房地产投资的0.36%。为了更好地落实廉租住房保障资金，《意见》规定地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算。同时安排住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

　　中央财经大学财政与公共管理学院院长马海涛告诉记者，将廉租住房保障资金纳入年度预算规范了土地收益的监管，体现了公共财政的要求。而对于提高用于廉租房建设的土地出让收益比例会不会造成地方政府为补充多支出的土地出让收益而有意抬高土地价格，马海涛表示，目前财政收入总额可以配合廉租房建设，应当不会出现此种情况。

　　根据2006年的全国土地交易数据，政府土地出让收入大约7600多亿元。截至2006年底，全国累计用于廉租住房的资金为70.8亿元，改善了约54.7万户低收入家庭的住房条件。而2005年底，这组数据为47.4亿元和32.9万户。

　　据了解， 2006年底，全国657个城市中仍有145个城市未建立廉租住房制度，166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例；绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。

　　天则经济研究所学术委员会主席张曙光日前表示，目前我国在城市廉租房的投入偏少，政府并没有完全承担起社会住房保障的责任， 根据我国目前财政收入的增长，完全可以扩大在经济适用房和廉租房上的财政投入，承担起保障住房这个责任。

　　疑问3保障性住房资格如何界定？

　　年底前建立低收入家庭住房档案

　　目前我国保障性住房制度的不完善在于保障对象难以界定或没有界定，对此《意见》指出， 要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并于2007年9月底之前向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。

　　对于抓紧开展低收入家庭住房状况调查，《意见》要求于2007年底之前建立低收入住房困难家庭住房档案，制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。

　　《意见》提出要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位,确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。

　　去年5月9部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中也做出指示，要严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监察力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。

　　据了解，北京市房屋普查工作已于2007年6月1日零时全面展开，重点摸清房屋结构、房屋用途、住宅成套情况、住宅套数等，以及房屋所有权人性质等。从2007年9月1日开始入户抽样调查房屋的使用状况、居民居住水平、居民住房需求等。

　　疑问4“90/70”政策是否合理？

　　“90/70”政策必须落实

　　《意见》对于市场猜测的“90/70”政策会逐步调整给出了明确的答复。《意见》中规定城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　《意见》重申廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　此外，对于经济适用住房和廉租住房的套型标准《意见》做出严格限制，经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。并且还要求廉租住房要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示，从现在看，房地产业起码要在10年时间里遵循“90/70”的政策主调，这已经成为不可逆转的现实，房地产行业已进入转型期，业界需要转变观念，接受这样的现实。

　　疑问5单位是否可以集资建房？

　　　 政府机构严禁集资建房

　　针对一些地区出现部分单位以集资合作建房名义变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题，《意见》进一步重申，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。

　　但《意见》对距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业集资建房并没有完全封口。在符合城市规划的前提下，以上企业经城市人民政府批准，可以利用自用土地进行集资建房。其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，政府可统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用做廉租住房。

　　记者了解到，去年8月建设部联合监察部、国土资源部发布了《制止违规集资合作建房的通知》，要求一律停止审批党政机关集资合作建房项目。