国有土地使用权出让专项清理 使囤货开发商受压

　　时报讯 （记者 罗莎琳） 近日，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署五部门联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。

　　广州有地产界人士表示，土地出让若加强清理，一些目前市场上不规范的土地将被禁止出让，不合法的土地将收回国有，政府再通过“招拍挂”等形式出让，整体市场供应量可大幅增加。同时，一些日前不惜重金拍回的地王及囤货的开发商会面临更大的压力和风险。

　　清理重点包括4个环节

　　本次五部门清理的重点包括是否将应当出让的土地作划拨处理、是否将应当招标拍卖挂牌出让的土地以协议方式出让、出让金的定价及收支是否合法合规、以出让或划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变用途等规划条件4个环节。业内人士认为，本次土地清理政策将使得国家储备土地更多，无形中为日后的“招拍挂”增加了很多货源。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，由于在“8·31”土地大限之前，市场上确实有些“来历不明”的土地流入市场，政策之后相关部门也没有及时清理和整治。此次五部门出台的《通知》对市场来说非常及时和必要。

　　他进一步分析，市场供应量减少造成楼价大幅上涨，缺地、缺货成为时下最热门的话题，因此每次土地拍卖都会诞生地王，如果再这样发展下去，整个楼市非常危险。政府如果下大力整治土地出让，将一些不合法的土地收归国有，今后政府推地的量也会大增。

　　海珠区一位不愿透露姓名的发展商表示，政府整治土地市场后，土地供应将会增大，一旦政府在开发商的项目旁边有多块土地推出，对其来说就是致命的打击。尤其是一些最近拍的地王，风险更大。

　　“招拍挂”拿地仅占二成

　　此次《通知》规定，“是否将应当招标拍卖挂牌出让的土地以协议方式出让”。据记者了解到，由于目前“招拍挂”推出的土地有限，相当部分开发商是通过合作或收购的“二手土地转让”形式获得地块。

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从当年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。但由于一手土地供应受限，不少开发商转向二手土地转让的形式。

　　满堂红研究部副经理周峰表示，由于早几年一些小开发商手头囤有土地，而现在又面临资金的压力，一些实力强的开发商将会与其合作，要么全额收购，要么部分入股，以“你出地，我出钱”的形式进行土地开发。“招拍挂”拿地只占二成比例，而通过转让或合作形式拿地的占八成。

　　相关链接 地价核定及去向受质疑

　　这次整顿的重点之一是土地出让金的定价以及收支是否合法合规。据悉，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。在广州，土地出让金标准上，业内人士认为还值得商榷，同时，出让金的去向及管理封闭也备受关注。

　　据了解，自前年9月1日起，广州执行12年之久的国有土地有偿使用办法及标准有所调整，大部分临江地块，除商业用途外，“临江宗地”线以内50米部分的土地出让金在原基础上加收30％；国有企业改制涉及原划拨用地和村改制、改造涉及村集体建设用地按规定补办出让手续的，按土地有偿费标准的50％计收。而对于以前未交纳出让金的房改房及其他一些住宅上市，业主需先补交10％的地价，现在是按其网格点基准地价的30％计收。

　　对此，黄韬认为，广州土地出让金定价没有核定的过程，是否合理还值得商榷。同时他坦言，开发商将土地出让金交上去后，其去向和用途也并不透明。

　　此前，国土资源部副部长贠小苏表示，政府获得的土地出让金都主要用于城市公益事业、基础设施建设，其中一部分还将为低收入困难户提供住房保障。