地产板块将再度上演蓝筹风暴

　　北京首放
　　周二，沪深两市强势震荡、再创新高。从盘面看，券商股、低价股和石化板块，明显成为盘中主流热点。而工商银行、中国银行等权重指标股的暂时调整，为其它个股上涨提供了契机。我们认为，在人民币升值和通胀预期下，地产板块仍是本轮超级牛市行情的投资主题。由于地产股经过短期蓄势整理，目前已经调整到位，其上涨趋势一触即发。建议投资者重点关注万科A、华发股份和保利地产等地产蓝筹股。
　　供需矛盾推动行业持续景气
　　在人民币升值周期之始，伴随着中国工业化、城市化以及住房体制的改革，房地产需求作为高档消费品，正日益成为人们生活要素之一。在中国流动性过剩、人民币升值以及股票市场带来财富效应的大背景下，房价不仅难以下跌反而不断上扬，导致长期积累的自住需求与投资需求爆发式增长。
　　从需求方面看，房价持续上涨的直接因素，主要是长期压抑的自住需求和投资需求。今年以来，全国主要核心城市房屋价格持续上扬，北京、深圳等核心城市房价涨幅超过10%，经过两年调整的上海区域也见底回升，而二、三线城市房价也持续上涨，再次显示市场需求依旧旺盛。
　　从近4年商品房新开工面积、竣工面积和销售面积相关数据来看，2007年1－4月份，在市场对商品房有效需求增加的背景下，商品房新开工面积、竣工面积和销售面积并没有同步增加，只是维持平衡状态。这也显示出，在市场增加对商品房刚性需求的背景下，供给并没有得到有效的缓解，这构成了目前难以遏制房价持续上涨的重要因素。而信贷资金和预售制的严控，遏制了商品房新开工与竣工的速度，直接影响了有效供给速度。
　　此外，土地供应日趋紧张，土地价格持续攀升，也在一定程度上减弱了住房供给。所以，对房产需求的不断增加，而有效供给的不足，直接导致房产供需缺口的扩大，从而推动房地产进入持续景气阶段。
　　地产股无惧调控预期
　　7月宏观经济数据出台以及成品房价格持续走高，引发了投资者对加息的预期和对地产业宏观调控的猜想。我们认为，尽管短期面临加息等宏观调控压力，但从中长期角度看，房地产股仍然是整个市场中最具吸引力的板块之一。
　　从供需两个方面来看，加息对于房地产市场的影响幅度都相对有限。从供给上来看，加息27个基点对于万科这类龙头公司业绩的影响不足一个百分点，对购房者的成本来说每月还款额可能仅增加几十元，因此不会从根本上改变整个房地产市场的供求格局。由于今明两年房地产市场仍会保持较快的增长速度，因此整个房地产板块的投资价值仍值得看好。
　　由于开发商的开发贷款期限一般为1至3年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。虽然地产公司的盈利减少并不明显，但对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜。相反，有利于一些全国性和区域性的龙头地产公司如万科A、华发股份等脱颖而出。
　　事实上，房地产企业开始注重多种渠道融资，特别是外资增长比例在大幅度提高。一些实力雄厚的地产公司如万科A等，自筹资金和其他资金来源占绝对主导地位，所以加息对房地产公司业绩增长影响有限。因此，投资者不要过分夸大宏观调控对地产业的影响。
　　大胆吸纳地产蓝筹股
　　基于上述观点并结合发达国家地产业的发展历程，我们认为房地产行业至少还有几年的黄金成长期，在这期间，地产业将处于供不应求状态。为此，建议投资者重点关注那些具有低成本资金扩张和土地储备丰富的房地产上市公司，并在房地产开发、商业物业和地产资源等三大优势中，挖掘地产行业中的投资机会。其中，万科A作为地产蓝筹代表以及地产板块的龙头，有望再度展开大幅拉升行情。
　　根据万科A发布的2007年上半年销售情况简报看，2007年1-6月份公司累计销售面积达231.2万平方米，销售金额合计174.7亿元，分别比去年同期提高89%和137%，上半年已经实现去年主营收入的83%。所以，从业绩预期增长角度和未来三年成长角度看，万科A投资价值依然存在低估。从走势看，该股调整已经结束，即将掀起新一轮上升行情。


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