物业税是抑制房价还是挑战税收透明度？

　　对住房征收物业税，似乎已成了房地产调控的撒手锏。日前，由国家发改委宏观经济研究院撰写的有关继续加强房地产调控的报告中，针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，建议选择部分城市做试点，尽快征收物业税。

开征物业税，是试图通过提高住房保有成本，挤压投资行为，进而抑制住房总体需求，起到抑制房价作用。这一调控逻辑，与征收交易营业税、转让所得税和土地增值税、提高交易成本以抑制住房投资需求的思路有些类似。

　　实践表明，交易环节的税收，由于容易通过交易去转嫁，调控作用大打折扣，反而抬升了房价。物业税是住房保有状态的税收，虽不存在转嫁机制，但与现行70年使用权的城镇住宅土地出让金制度存在根本冲突，还存在如何区分自住和非自住住房的技术困难，也并非十全十美。最为关键的是，若因调控而开征物业税，在本质上将歪曲物业税这一税种的本意。物业税在根本意义上，是政府公共财政透明化运作的产物，而这一基础在我国尚不存在。

　　物业税在美国、加拿大、英国、新西兰等国家，属于地方税种之一，征税对象是地方行政区域内的地上所有建筑物，一般一年征收一次。物业税计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，物业估价一般由地方政府下设的物业价值评估机构，按照市场行情每年予以周期性评估确定，税率则每年调整公布，由地方税务部门将年度物业税总收入除以当地所有建筑物估价总和，倒推计算得出物业平均征税率。在这里，年度物业税总收入是关键，简单地说，年度物业税总收入一般就是地方当年公共财政收支预算的差额，也就是说，由物业税收入来填充地方财政入不敷出的不足部分。

　　那么为什么要把向地方所有不动产征收“物业税”，作为地方税收的最后来源呢？这是因为地方公共财政的作用是要提供地方性的公共产品和服务，比如道路维护、交通秩序、公共安全、社会秩序等。在一定意义上，作为不动产所有人，在这个地方拥有的物业价值，与政府提供的这些公共服务具有密切关系，物业价值越大就应该分摊更多的公共服务成本。

　　从国外物业税运作实践来看，物业税征收与否和税率大小，主要取决于除去物业税以外的地方税收与公共支出状况，物业税在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。正因如此，国外的绝大部分城市在公布当年物业税率的同时，总是把地方公共财政的收支详细财务状况予以同时公开，接受广大纳税者的查询和监督。当然，在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是作为财产税的一种，被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用，但这些国家的土地制度与住房模式，与我国目前实行的七十年住宅土地出让金一次性征收制度以及由开发商建房销售为主导的商业化住房模式存在天壤之别。

　　我国地方税政运作距离公开透明的要求还有差距，从与国际接轨的意义上来说，开征物业税将会直接挑战地方税政的公开透明度。即使出于房地产调控考虑，在我国开征物业税，其对房价影响也仅为一次性的。因为一旦当物业税征收成为住房制度和房地产市场架构内的常态，市场房价的上升或是下跌，一定会由比物业税更为重要的因素比如土地供应制度、市场供求关系和国民经济景气因素来综合决定。