房贷抗压测试出炉 15%房价跌幅考验银行承受力

　　8月17日,各家商业银行将按照要求上交房贷风险压力测试的结果。此时正值美国次级抵押贷款危机爆发,这个测试的结果将从某种程度上揭示中国房地产贷款风险程度,并为房地产贷款政策决策提供依据。

　　6成分水岭

　　银监会7月特急文件,要求银行展开"房地产贷款业务风险压力测试",尤其提到进行个人住房贷款成数专项压力的测试。银行被要求模拟如果个人住房贷款成数下降到65%、60%、55%、50%的四种情况下,个人房贷的量和不良率等指标的影响。

　　"分水岭在60%左右。"一家初步完成测试结果的商业银行内部人士说,从分析来看,贷款成数下降到6成,还可以接受,如果降到6成以下,就可能引发市场的动荡,进而冲击银行。

　　按照他的分析,贷款成数在6成以上(含)的个人房贷,随着贷款成数的降低,不良率也呈下降趋势。不过他们却发现,6成以下的个人房贷,贷款成数和不良率之间没有明显的相关性,甚至,因为这个区间中的贷款,很大部分是因为银行审贷人员在审查审批中,对于信用等级低、偿债能力弱、抵押物状况不佳的借款人,往往核给较低的贷款成数,相反这部分人反而容易产生不良。

　　因此,他认为,将贷款成数调至6.5成或以下,仍然有可能使得不良率提升。

　　另一方面,大幅提高按揭贷款首付成数,不少人将没有足够的资金实力购房,从而造成房地产市场萎缩,有可能带动房价进一步向下调整。据他分析,但是如果下降到5成,银行的房贷业务将会大幅缩减,甚至出现负增长。

　　另一家国有商业银行的内部人士说,他们的测试结果也大致相当,"不过,各个银行客户的贷款成数不太一样,可能有细微的区别。"

　　贷款成数是对需求调控的重要手段。2005年,央行曾对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由当时的20%提高到30%。不过,当时并不搞一刀切。目前各大银行对于首付款基本上90平方米以下,20%以上,90平方米以上,30%以上。

　　15%警戒线

　　按照银监会的要求,各个银行还要模拟,房地产抵押品价格下跌10%、15%、20%三种情况下,银行的房地产开发贷款余额、土地储备贷款余额、个人房贷余额和不良率等指标发生的变化。

　　"衡量风险的一个重要指标是,房价下跌是否出现抵押不足的危险。"一家国有商业银行上海分行的个贷部负责人说,比如,购房者按照房子评估价的80%获得贷款(抵押率80%),如果房价下跌30%,则购房者就可能不愿意还款,贷款可能会出现不良,因此银行发放贷款时,抵押率越低,风险越低。

　　记者未获得银行房地产开发贷款的抵押率情况,不过部分银行目前的个人房贷抵押率主要集中在60%-80%之间。

　　"从个贷来看,房价下跌的警戒线大概是15%。"上述商业银行内部人士说,按照测算,如果房价下跌10%,不良率都会较大幅度的上升,不过下跌到15%以上,不良率提升将会更加迅猛。

　　比如抵押率在70%-80%之间,房价下跌10%、15%、20%三种情况下,个人房贷的不良率将分别会提升到1.5%、3.5%和8%。而目前个人房贷的行业不良率大约是千分之五,优秀的银行不良率控制在千分之二到千分之三。

　　上述人士说,贷款发放时间越早,风险越低。因此,随着个人住房贷款发放时间的先后,房地产价格下跌对他们的个人住房贷款的影响呈递增状况,其中影响最大的是2007年以后发放的个人住房贷款,尤其是抵押成数在70%以上的个人住房贷款。

　　事实上,上海例行数据公布也显示,目前房贷的不良率的确在不断攀升。至6月末,上海中资商业银行个人住房不良贷款率0.85%,比年初上升0.06个百分点。住房开发贷款违约开始增多,至6月末,住房开发不良贷款率为1.79%,比年初上升了0.61个百分点。

　　银行的出路

　　上述报告仅是记者采访几家银行获得的测试情况,亦只能管窥中国银行业整体的抗压情况。

　　对于风险压力测试的方法和过程,业内也有不同看法。这几个月相关商业银行都展开了紧锣密鼓的工作,一家股份制商业银行个贷风险管理部门负责人说,"因为是第一次做,难度还是相当大。"

　　另一家股份制银行公司银行部副总则表示,这个测试还具有一定的局限性,一方面中国房地产发展历史较短,银行缺乏有效的历史数据作为参考,进而影响建立的数学模型和参数的设置,使得测试结果有所偏离。另一方面,单纯的凭历史数据得出的结论,并不能完全反映房地产发展的多方面规律,这也可能误导决策,"事实上,香港楼市下跌时,即使是贷款成数只有3成,都存在风险"。

　　不过,他也承认,中国银行业现在处于两难境地。

　　1998年全国银行发放房贷仅400多亿元,2007年房贷总额达4万亿元,接近美国房贷总量,七年间飙升100倍。国泰君安分析师伍永刚曾分析,据各行早前的年报可大致估算,开发性贷款约占银行贷款总额的15%-20%,个人按揭约占12%,估算流入地产业的银行资金占银行放贷总额的30%-35%。

　　"现在银行处于进退维谷的境地。"上述股份制银行公司银行部副总称,一是房地产开发贷款和个人贷款存在着捆绑效应,如果限制开发贷款,必然也会限制房贷个贷的增长,另外,如果房价继续上涨,过早的收缩阵地,银行反而是失去了市场机会,踏空了楼市。

　　他称,在这种情况下,房地产必然仍将是未来银行的一个业务重点,出路是银行必须开始考虑一些分散风险的做法和产品的多元化,现在他们已经开始研究将房贷从银行的资产负债表中分离,实行资产证券化的可能性。