“涨价组合拳”如何消解我国楼市调控政策?

　　房价为何“葫芦没按下又起了瓢”？究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”？
　　在共同利益的扭结下，一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者、媒体专刊构成了一个特殊利益集团。在他们的共同作用下，形成了楼市“涨价组合拳”，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。

　　发展改革委、国家统计局的调查显示，今年5月以来，北海、兰州等中西部省区市房价，比去年同期上涨超过10%。重庆市6月份，14天内商品房均价上涨7.8%。房价为何“葫芦没按下又起了瓢”？究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”？

“你调你的控，我涨我的价”

　　在长三角地区，5月份之后，杭州房市开始量价齐升，市中心部分楼盘每平方米平均上涨3000至5000元；珠三角地区，深圳商品房成交均价14223元/平方米，半年暴涨50%。灼热的数据使得深圳成为新一轮房价上涨的领头羊。
　　中西部省区市的房价涨幅格外引人注目。以曾经“房地产泡沫”闻名的广西北海市，2007年以来价格一路飙升，连续3个月位居全国首位。4月份更是以23.6%的惊人涨幅远远超过深圳和北京。
　　自国家6月上旬批准重庆、成都为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”之后，重庆的房价突然向上跳跃，之后就“高烧”不退，连续5个星期，主城区商品房成交量超过5000套，成交面积同比增长251.8%。
　　“楼市太疯狂了，连我们业内人士都感到害怕。”重庆一家房地产中介机构的高级管理人员陈女士说，重庆成为“试验区”以来，楼盘涨价只需销售经理一句话，立即就可以“涨两三百”，一些楼盘6月以来甚至是按照一个月涨1000元的计划在执行。为了暴利，开发商甚至不惜毁约卖高价，连对业内人士都“认钱不认人”。
　　记者采访发现，一些地方政府在外出招商引资、参观考察过程中，往往把本地房价与邻近省份进行比较。一方面，希冀通过低廉的房价来吸引更多投资商进入本地市场；另一方面，通过默许、甚至鼓励房价的上扬来制造“人气”，结果形成了“你调你的控，我涨我的价”的怪现象。

五种力量助推房价猛涨

　　近几个月的房价变化表明，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价飙升并未得到根本遏止。
　　究其原因，大概有五个方面：一是炒作概念制造“抢房潮”。记者在调查中了解到，自6月中旬以来，重庆各种“房地产专刊”就将国家设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的重大战略“解读”为房价上涨的动力，连篇累牍地推出“试验区将刺激重庆房价上涨”“重庆楼市迎来大涨拐点”等观点，并发布“重庆楼市出现‘抢房潮’”“重庆今年房价再涨10%也正常”等消息，不断向老百姓强化“房价必涨、涨价正常”的概念。
　　二是捂盘囤房刺激供求失衡。在制造舆论之后，部分开发商开始提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象。长三角某市要求，在领取预售许可证一个月内不开盘其预售许可证将作废，一些已经领证的开发商为了达到囤房惜售的目的，就将已建成、并符合销售条件的房屋抵押给银行。据这个城市房产管理局统计显示，仅今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程抵押，这些楼盘都是已经拿到预售许可证的。这直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。
　　三是争创“地王”，地价与房价相互推高。城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。5月，杭州钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价，创下了楼面地价11759元/平方米的新纪录。这比去年出让的杭州市中心“地王”楼面单价还高出近千元。随着调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的为炒高房价以获取最大利润。
　　四是大盘操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。二线城市房价快速上涨的背后，品牌开发商和超级大盘所发挥的作用不可低估。品牌开发商拿地后，依靠自身的经济实力，在媒体大量投放楼盘广告以扩大影响力，其定价通常会远高于周边楼盘。2007年以来，南京中心城区新开楼盘单价都在1.5万元左右，新街口的“长江路九号”、玄武湖边“天正湖滨”等楼盘部分房源单价更超过了两万元。正是在一些“大盘效应”下，不仅直接带动了周边楼盘纷纷涨价，也拉动该区域商品房均价的上扬。
　　五是流动性过剩，吹涨房价泡沫。一名主管房地产的官员告诉记者，“流动性过剩对房价的拉动作用这两个月表现得越来越明显。”据了解，证券市场一年来的火爆行情增加了投资者的收益，在当前股市波动增大的情况下，一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场，以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。一些楼盘销售人员表示，最近的消费者与前两年相比有一个不同，就是现在买房都不问价格，一两万元一平方米的房子，有的人买起来就像买白菜一样。

中央地方土地收益分配格局亟待调整

　　近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈。在共同利益的扭结下，一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者、媒体专刊构成了一个特殊利益集团。在他们的共同作用下，形成了楼市“涨价组合拳”，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。
　　中央党校研究员曾业松分析指出，房地产商一般以赚取最大利润为核心，一些地方政府为房地产业推波助澜，从中获得GDP和政绩；一批学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的“好处费”；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得其广告回报。这些利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，扭曲国家政策“为我所用”。
　　江苏省社科院院长宋林飞介绍，政策房比例偏低，这导致了很多中低收入者通过从银行大量借贷而进入商品房市场买房，加剧了楼市供需的失衡，也在一定程度上助推了房价上涨。
　　专家呼吁，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让诚信开发商造价廉物美的房子；打击开发商囤地囤房必须落到实处，确保信息透明，强化监督；银行应严控开发商的贷款门槛，加大对政府房保障力度，让更多中低收入者能买到价格合理的房子。
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