“90平米”设计无障碍 “经适房”或可转变

　　“天津实践中小户型政策”报道之三本报记者 谢丽佳

　　“自去年国家出台"90／70"政策到今年5月31日，我们的统计显示，天津市取得施工许可证和规划许可证的住宅项目，90平米中小户型占到了71％左右。”天津市建设管理委员会副总经济师王旭东接受中国经济时报记者采访时表示，天津市各相关政府部门通过在立项计划、发放规划许可证和施工许可证三个环节的严格控制，保证了“90／70”政策在天津的实施。

　　引导开发和消费观念

　　事实上，中小户型最初在天津的推行也有一些现实的阻力。一方面，天津人普遍有住大房子的传统习惯，消费心理需要引导、转变；另一方面，开发商在新政出台之初有一定的抵触情绪，对于中小户型的开发积极性不高。

　　“开发商过去习惯做大户型，大户型的设计也比较省心，而要把小户型设计好则比较困难。”天津市房地产开发企业协会副秘书长邵七杜告诉本报记者，开发商对于小户型住房的市场需求还是有所疑虑。

　　如何将中小户型设计和市场形成有效的结合点？如何引导开发商思路的转变？

　　“去年9月，天津市建委组织举办了"90平米以下中小套型住房设计方案创新竞赛"，通过媒体发布以及群众投票评选的方式，不仅进一步了解了群众对住房的户型需求，而且形成的一批适合本市居民的优秀设计方案，对日后的住房建设是很好的指导。”邵七杜向记者介绍，此次竞赛吸纳了共238套设计方案，参赛户型数量超过600个。由专家评审组反复筛选和三轮投票，从中选取87套优秀方案进行社会公示，最终由群众投票选出了60套优秀方案。

　　“此次竞赛吸引了2万人次参与投票，近1．5万名群众参与住房问卷调查，为相关部门的下一步决策提供了重要依据。”邵七杜告诉记者，参与调查的群众中，现有住房建筑面积在60平米以下的占30．8％，60至90平米的占50．9％。很多人改善现有住房条件的愿望强烈，而且多数人有购买中小户型的意愿，尤其是两居室需求相对集中。而对房款的承受能力则普遍在60万元以下。

　　此外，参与调查的群众提出了希望通过优化设计以减少公摊面积，适当缩小卧室面积、设计双卫或单卫干湿分离，实行设计方案公示制度等意见。

　　其后，市建委又组织了一次小户型经济适用房设计方案竞赛，从10多家设计单位提供的共92个方案中遴选出17个优秀方案，使住户用房总价降低了约7％。由于天津的经济适用房主要针对中低收入的拆迁户，经济适用房的面积一般都控制在65平米以下，相比90平米以下中小户型的设计，难度更大些。

　　设计障碍不大

　　“确实如此。90平米以下中小户型住房设计障碍不大，两居、三居都没什么问题。”天津市建筑设计院总建筑师赵元祥接受本报记者采访时表示，不仅如此，天津市还提高了设计标准，要求有2部或2部以上电梯的住宅，必须有一部是担架电梯，以兼顾老年人、残疾人的特殊需求。

　　事实上，住宅的质量并非以面积来衡量，而是以技术、科技等含量作为指标，比如住宅的建筑体系、结构体系以及功能性等才是至关重要的。

　　他说，以前建房子、买房子有一个误区，喜欢盲目攀比，把100多平米做成2居，有的厅甚至有四五个门，其实是一种浪费。当然，这跟开发商和购房者的心理有关。而事实上，房子并不是面积越大越好，讲究的是比例合理，功能完备，90平米完全可以设计出居住舒适的好房子。

　　“房子的品质也完全不用担心。”天津市房屋鉴定勘测设计院副总建筑师王小莉对记者表示，不论面积大小，房子的品质肯定是越来越好，国家、地方出台的住宅设计规范相当严格，对住房的很多方面如传热系数、防火、安保等细节的标准和设施提出了很高的要求，对施工的要求非常明确。

　　“相较而言，经济适用房由于面积有限，在65平米以下，设计难度较大。”赵元祥告诉记者，经济适用房一居室一般在四五十平米，两居室不超过65平米，在12层以上甚至18层、19层公摊面积更大的情况下，设计难度很大，实用性相对来说也差一些。

　　在设计方面，从长远考虑，将来居民可能会有住房改善的需求，在目前经济适用房一居室较多的情况下，设计上注重两个独单（一居室）组合成一套两居室的拆改功能，兼顾到居民现在的过渡需求和未来的改善需求。

　　王小莉表示，经济适用房的厨房、卫生间、房间等都有国家规范的限制，面积虽小但功能齐备，品质不是问题。

　　能否把经济适用房建成公寓

　　“谈到经济适用房，我自己有个建议，就是建公寓式住宅建筑。”赵元祥指出，为了适应当前天津的平房、棚户改造，可以建一部分三四十平米的小户型公寓。从长远来看，户型结构也不会落后，可以成为有医疗、运动等相关配套的老年人公寓，也能够满足年轻人或外来人住房过渡或临时的要求，是解决小户型住宅设计难、实用性差的好办法。

　　他认为，由于公寓是全部敞开式布局，没有隔断，没有对比如卫生间、厨房、卧室等面积方面的硬性限制，把面积融合在一起后更加实用。不过，其中存在不少现实阻力。比如厨房的封闭式问题，现在厨房都用煤气，这样就必须要有独立的厨房，而公寓是开放式的只能用电。

　　不过，最根本的问题还在于，公寓是公共建筑，水暖电气还有物业管理费等收费标准要比普通住宅高不少，这些需要政府在政策方面的支持。而且住宅和公寓执行的是两个规范体系，用住宅的规范盖不出公寓，没有政策的支持无法实现。

　　王小莉也表示，政府在政策上应按照住宅来对待这种类型的公寓，比如产权给到70年，用地性质是住宅用地，并放宽政策，无论在规划还是建设方面，给予政策支持。

　　随着我国老龄化问题的日益突出，老年公寓应该会很有市场，开发商也会乐意开发。老年公寓可以参照香港模式，做一些基本装修，功能齐全，选址不用在市中心，居住环境要好，将健身、活动室等功能融合，并强化医疗配套。

　　“像香港就有各种级别的公寓来解决不同人群的住房问题，就连一人几平米的公寓都有。”赵元祥认为，在解决中低收入人群的住房问题上，这种模式值得借鉴。