天津力推中小户型开发商如何精耕细作

　　“天津实践中小户型政策”报道之二本报记者 王小霞

　　“我们研究了三年多的时间发现，总价低于60万元的中小户型是天津人的最爱。”天津新创置业有限公司市场营销部经理陈宇在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　2006年年底至今上市销售的犀地、上院、和平门等中小户型项目开盘即告售罄，甚至一度还出现了哄抢的局面。“今年，天津已经推出了好几个以中小户型为主打的项目，但与强烈的市场需求相比，适应新政才一年的天津中小户型的开发供应量才刚刚开始。”天津一位房地产开发商告诉记者，随着中小户型项目的增多，带给开发商的挑战是如何精耕细作。

　　中小户型批量上市

　　天津市建委办公室主任王文贵告诉本报记者，今年天津中小户型产品开始批量上市。

　　天津瑞景居住区的“首创·宝翠花都”是首创集团在天津开发的第一个项目。“我们在开发之前做了很长时间的市场调查，最后发现低总价的中小户型是天津的主流户型。”陈宇告诉记者，“首创·宝翠花都”目前开盘的中小户型已经全部售罄。记者在该项目现场看到，花园洋房式的外观设计非常吸引人。新推出的“枫景洋房”全部为100平方米以下小户型，包括97—99平方米小三室，74—76平方米和86—90平方米小两室，布局紧凑，功能分区明晰，均价为5800元／平方米，总价约在40万—60万元之间。

　　中北镇板块中的“大地12城”也是一个90平方米占75％以上的中小户型项目，主要是50、78－80、80－90平方米为主的一居、两居户型，均价5400元／平方米，是典型的小户型、低总价。

　　在梅江南生态居住区，松江集团开发的水岸江南项目已经动工。“项目总规模共11．6万平方米，有888套房源，但现在已经有3000多个意向登记客户。”松江集团相关负责人郎升祥告诉本报记者，该项目全部是60多平方米和80多平方米小两室，而且都为精装修。目前具体开盘日期与价格都尚未确定。

　　据记者了解，除了上述几个项目之外，江湾广场、洛卡小镇三期、上城豪苑、中央恋城、河东区的恋日银河等等，这些项目均以中小户型为主打。在2007年天津春季房交会上共推出普通住宅项目66个，其中近30个项目8916套、80．24万平方米为90平方米以下小户型商品房。

　　天津市有关部门根据去年11月出台的《天津市住房建设规划��2006－2010年�牎罚�对2006年拟出让、已出让地块项目的套型结构控制比例都做出了明确规定，如华明组团、双港组团东地块、张窝组团、小淀组团等新家园建设地块，中小户型的比例将高达87％。

　　此外，新规划对目前热点居住板块的户型比例也都做出了明确规定，如老城厢地块，90平方米以下户型占25％；三岔河口板块，比例为50％；梅江板块，比例为50％；西南奥运板块，比例为50％；中北镇板块，比例为70％。

　　今年年内，天津90平方米以下的中小户型住宅计划开发量将达到1000万平方米以上。由此，小户型产品将批量上市，强势占领市场主流。

　　中小户型成本高是个谎言

　　近期，天津市建委房地产协会所做的一项调查显示，被调查群众多数希望购买小户型住房，而打算购买90平方米以下住房的人数占被调查人群总数的62．7％。

　　但是一直以来，开发商以开发大户型为已任，很多项目把小户型当成调剂品，所占比重大部分在20％、甚至更低。那么，开发商为何不愿意建中小户型？

　　“中小户型回款速度慢、开发成本高，开发商的利润太少。”这就是开发商一直回避建设小户型的理由。但是现在记者调查了解到的诸多事实显示，这个谎言要被揭穿了。

　　8月15日下午，天津市建筑设计院、天津市建委、天津几家房地产开发商在联合接受本报记者采访时一致表示，小户型不会提高开发商的开发成本，“中小户型成本高”是个假命题。

　　此前，有很多开发商认为，在同一地段，定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比，单价高2000元是很容易做到的。而且，相同的规模，建大户型可能只需要分隔成200多套就可以了，但中小户型可能就需要400多套。这样，建筑材料、墙体用材等各方面的成本都会上升。

　　“事实上，建大户型和小户型所用的成本没有多少区别，像建筑材料、多出来的墙体、管道、门窗等费用是微乎其微，甚至可以忽略不计。”天津松江集团一位负责人表示，只要开发商把小户型的品质做好了，单价一样可以提升上去。

　　“单价决定档次，总价决定客群”，在很多开发商看来，高收入者的钱要比普通老百姓的钱好赚。“习惯了大口喝酒、大块吃肉，开发商自然不愿意接受中小户型。”

　　“开发中小户型使开发商面临挑战的不是成本而是车位。”松江集团的郎升祥告诉记者，按照新的设计标准，商品房的车位配备比例为1：1或者1：0．7，原来建设大户型可能只需要200多个车位，现在中小户型可能就需要近400个车位。而且，地上还不能预留过多车位，这就对地下车库的建设提出了更高的要求。“如何在地下有限的空间满足住户对车位的需求，这才是目前中小户型开发商真正需要解决的难题。”

　　接受中国经济时报记者采访的天津房地产界人士一致认为，小户型产品的集中上市，增加了同质化产品上市量，激化了开发商之间的竞争。随着人们对住宅舒适度要求的不断提高，小户型也不再是品质低、档次低的代名词，购买者更关注户型设计、功能布局、科技环保含量及配套设施等产品附加值，小户型创新势在必行，而开发商的“精耕细作”也才刚刚开始。