房产公司狂张大嘴向资本市场要钱

　　 应对银根收紧 房企上市公司密集增发

　　 昨日，万科发出向社会公开增发的公告，欲募集100亿元。无独有偶，金融街今日发布公告，公司拟公开增发3亿股A股已获得董事会通过。金地集团在6月初完成45亿元增发后，于昨日再次发布公告欲募集资金180亿元，而保利地产也刚在上个月完成194亿元的增发。

房地产上市公司的密集增发，是否意味着公司资金开始吃紧

　　地产类上市公司

　　进入密集增发期

　　金融街今日发布公告，公司公开增发的事宜已经获得董事会批准。按照停牌前20个交易日的收盘均价计算，金融街本次将从市场上募得116亿元的资金。公司表示，此次公开增发募集资金拟投入德胜H、A5、津门、津塔、惠州中区等五个项目，项目总投资约为112.16亿元，公司拟将募集资金用于该等项目的开发建设。

　　昨天，另两家大型房地产公司万科和金地也双双发布公告称公司拟公开增发新股。其中，万科欲募集100亿元资金；金地欲募集180亿元。万科表示，其募得资金将用于广州科学城H3、杭州余杭区良渚、上海浦东五街坊、宁波鄞州区金色水岸等11个住宅项目，项目总投资约为313亿元。金地集团募得资金将用于西安尚林苑、上海格林世界等15个住宅、商业地产项目的开发建设投资和偿还项目借款。虽然两家都表示，不足部分将由公司自行出资补足。但可以发现，金地集团此次公开增发是在6月初已进行了近45亿元募资后的再次公开增发，前后间隔不到2个月。而房产类上市公司另一巨头??保利地产也刚在上个月27日完成了194亿元的增发。

　　“是不是房地产公司最近都很缺钱？”一资深市场人士向记者表达了疑问。而无论从银行信贷部门，还是公开统计数据研究、业界专家分析处传来的回答都是肯定的。一位银行界人士向记者介绍，受宏观调控政策影响，所有商业银行在一定程度上收紧了房地产领域贷款，减少对不符合规定的房地产开发企业发放开发贷款。

　　银根紧缩

　　资金链面临严峻压力

　　“今年下半年，针对房地产业的紧缩政策会越来越多，再加上加息也更密集，你看昨天不就是以出其不意的速度宣布了加息么，以后还会更多。”一银行信贷部专员告诉记者，现在商业银行对房地产企业的贷款窗口已经关得很小了。

　　这位专员告诉记者，银行从上半年就开始加紧对房地产企业的贷款控制力度，“房地产企业银根吃紧的状况应该有3个月了。”他表示，不仅是中小房产公司贷不到钱，就连大型的、具有国际影响力的公司也无法一次性获得和前几年等量的资金贷款。

　　而面对日益高涨的土地费用、建材费用压力，“靠钱吃饭”的房地产企业的资金链面临着更严峻的压力。上海新梅就传出了因资不抵债只得“卖壳”的传闻。无论真假，房地产企业将会在下半年面临更严峻的资金压力。

　　数据显示，目前房地产公司的整体企业自有资金仅在20%-25%，而“国六条”规定的比例底线则是35%。“即便是35%的自有资金比例，也等于说是有三分之二的资金需来自贷款和融资，风险集中度是很大的。”冯科表示，一旦国家收紧政策，或者说加大政策落实力度，怎样获得“钱”就是最大的问题。

　　“因此，上市企业应该说是幸运的，因为它要比传统房地产公司更多了一条‘顺捷’的融资渠道。”国都证券分析师邹文军表示，在“金融说媒”时代，地产融资将走向多元化的趋势，一二级资本市场的IPO和增发、市场上的信托产品都是今后获得新资金的大方向。

　　中国进入加息周期

　　资本市场再成融资“圣地”

　　前晚，央行突然宣布提高存贷款利率，虽然幅度依然如故，但本次加息的时间点却超出市场预期。“毫无疑问，中国进入了加息周期，而且国务院也明确表示过，在上半年调控政策效果不明显的情况下，下半年会对房地产行业加大调控力度。”北京大学经济所房地产金融中心主任冯科说道。

　　这种情况不禁让人想到了从2000年底到2001年初，房地产公司掀起了一阵借壳上市热潮。当时宏观经济环境也开始紧缩，房地产公司在银根收紧的情况下开始借道股票市场寻求新的融资方向。在那段时间里，共有24家房地产企业通过借壳实现了资本化。并且在上市后两年便大幅进行了增发、配股等再融资。“其实，当时也是由于监管层严控这些企业的再融资行为，否则它们的再融资规模和速度还要加快、加大。”长江证券分析师刘炎说道。

　　而在数年后，当中国再次步入加息周期后，一、二级资本市场再次成为房地产企业觅资的“圣地”。“而且现在的市场环境对于房地产企业都普遍看好，也使得它们的再融资行为变得比较方便。”邹文军表示，基于人民币升值、内需推动、土地资源稀缺、GDP快速增长等因素，业界都普遍看好房地产企业在今后两年的成长潜力。

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　　谨防增发带来价格虚高

　　虽然国内分析人士普遍力挺万科，但他们也普遍自认：“万科目前的股价确实偏高。”更有一媒体甩出“万科一年市值远超美四大地产公司之和，而营收只及其几十分之一”的估值之问。

　　文章谈及，一年前，万科的市值仅为246.93亿元。但不到一年，万科总市值却高达惊人的2022亿元，远超美国Pulte Homes、D.R.Horton、Lennar、Centex四大地产公司之和1376亿元，而万科的营业收入只有后者的几十分之一。

　　观察万科的价格走势可以发现，万科股价7月初在19元附近，昨天收盘已经到了34元。也就是说，在短短一个半月时间里，万科如此大盘的一个股票，其股价就增长了近八成。

　　综观整个房地产板块可以发现，从7月5日至今，行业内涨幅居前的公司中，除了新上市和ST公司，中粮地产在8月8日完成了每10股配3股的送配股，每股股价6.5元，合计募集资金13亿元，公司区间内涨幅为88%；华发股份在8月14日完成了10配3的送配方案，募集资金30亿元，公司区间内涨幅达到65%。保利地产区间内涨幅为66%，金地集团涨59%。以大盘蓝筹股为主要推动力的上证指数在此区间内涨幅为37.7%。

　　“万科虽然涨幅非常大，但公司因为有业绩支撑，且为行业的龙头企业，因此可以获得较高的溢价。”邹文军说道，即便是目前股价和发行价格较高，也不用太担心今后的风险。“但一拥而上的再融资确实会造成短期内比较大的股价风险。”一市场人士表示，不排除有部分公司为了募得更多资金而在增发前托高股价，借此缓解股份摊薄后的收益。

　　除此以外，由于股价的虚高也会使得估值分歧加大。今年年初，工行、中行这两头“大象”连续涨停，但在工行市值超越花旗银行时，市场开始产生分歧，上行走势也戛然而止了，然后就是长达半年的漫长整理。分析人士提醒投资者也要注意分歧所产生的估值压力。

　　

　　

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