后调控时代房地产行业的投资机会

　　德邦证券研究所吴剑雄
　　房地产业步入后调控时代
　　GDP、商品房供求关系、中国特殊的人口结构等角度就促使我们有必要从另外一个更新更高的视角莱看清房地产行业的发展趋势。
　　全国房价在调整中不断上涨，其根本原因是不断强化的商品房供求矛盾。目前我国最显著的社会环境特征就是处于城镇化快速发展时期，未来城市化进程将逐步加快。未来5到10年每年对住宅的需求将达到10.9亿平方米左右，而2006年全国商品房竣工面积约为5.58亿平方米，存在较大的供需缺口，严格保护耕地的基本土地政策将会进一步强化长期供给不足。
　　GDP高速平稳增长是房地产行业大发展的根基。“十五”计划期间，GDP平均增长速度为9.48%，我们保守地判断“十一五”期间年均增长将不低于7.5%，未来5年我国经济的持续快速增长为房地产业的发展提供强有力的支撑。由GDP高速增长带来的城镇居民家庭人均可支配收入增长较快，“十五”期间年均增长10.82%，高于GDP年均增长速度（9.48%）。居民可用于置业投资的财富不断累积成为房价长期上涨的推动因素。
　　一个国家的住宅需求量是由这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的，当一个国家的人口结构集中于20-40岁的年龄段时，住房需求必然高速增长。1962-1975年为新中国的“婴儿潮”，14年新增人口2.5 亿人，婴儿潮年代的新生儿们目前处于33-45岁的年龄阶段，平均每3.7个人中就有1个婴儿潮出生的人。他们处于收入生命周期的高峰，住房的消费意愿和能力最强，商品房的投资理财理念比前几代人开化、强烈。“婴儿潮”使得我国目前正处于人口红利导致的房产黄金时代，国内有效商品房需求前所未有的旺盛。
　　行业集中度有望提高
　　几年来的每一次宏观调控都深刻地改变了房地产企业的生态环境，优胜劣汰的产业进化规律进一步加强，金融和土地的宏观调控政策提高了房地产行业的集中度。
　　据中国房地产TPO10研究组2007年中国房地产百强研究的研究结果表明，近几年的房地产宏观调控促使中国房地产行业集中度逐年提高。
　　首先，中国房地产百强企业规模化发展趋势更加明显，净资产规模增速显著提高。2006年，中国百强房地产企业总资产平均增长率达到38.8%，增幅同比提高5.0个百分点，其中超过40%的企业34家，净资产平均增长率达到59.4%，同比大幅提高16.1个百分点，持续了2003年以来的快速上升态势。
　　其次，中国百强房地产企业投资额增速大幅回升，土地储备持续大幅增加。尽管全国土地购置面积持续下降，而百强企业土地储备面积却一直保持上升态势，表明土地资源进一步向百强企业集中。未来几年，拥有更多的土地储备，百强企业的市场占有度将继续扩大。
　　最后，百强企业销售业绩大幅上升。2006年全国房地产销售额为20509亿元，同比增长13.4%，而百强企业销售额增幅34.8%，远高于行业平均水平，显示出百强企业在全国房地产业的占有率逐步上升。
　　调控政策加速集中过程
　　2007年将成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个“靴子”的落点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。
　　以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。
　　随着行业整合的加剧，房地产行业必然由“诸侯割据”、“群雄并起”的历史时代向“春秋五霸”、“战国七雄”的时代演变，并最终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。
　　超配行业龙头和区域龙头
　　尽管面临宏观经济和房地产行业双重调控政策的威胁，但是，对于房地产业的未来，对于房地产行业的投资价值，我们的看法不会因调控而产生动摇，相反，行业发展趋势以及宏观调控政策使我们有理由超配地产股，并将投资的重点集中于行业龙头和区域龙头。万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城A、中粮地产等已经奠定了全国行业龙头地位的企业无疑是我们最好的选择，而区域龙头如北京城建、中华企业、上实发展、栖霞建设、华发股份等也是我们可以放心选择的优良品种。那些通过资产注入、整体上市在全国快速扩张从而跻身行业或区域龙头圈子的企业也将成为给投资者带来超常收益率的黑马。


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