———谈次级债危机对我国房贷市场的影响
平安证券叶英刘武
近期，美国、澳大利亚等国的金融机构不断爆出因次级债风暴受损严重而停止赎回或申请破产，保护，全球的股市也持续大幅下挫，次级抵押贷款市场危机似有愈演愈烈之势，胜似洪水猛兽。
那么，次级债危机究竟是怎么回事以及对我国市场的影响到底有多大？特别是对我国空前火爆的房贷市场有何启迪作用？这些问题值得我们进行深入的究。
我国房贷市场
也有美国次级债类似特征
当前我国房贷市场也有美国次级债类似特征，主要表现在：房贷利率不断走高、房价持续大幅上涨，房贷累积风险增大以及商业银行房贷风险控制意识普遍松懈等。
①利率不断走高。自2002年以来，央行多次提高存贷款利率，我国房贷利率也随着水涨船高，由于我国绝大部分房贷为浮动利率贷款，利率的频繁调高导致借款人越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。因此，一旦房价出现反转，我国房贷市场也许也会发生诸如次级债危机的金融危机，况且由于我国资产证券化市场尚未建立，商业银行还无法通过证券化分散房贷风险，如果危机产生很容易使商业银行发生巨大亏损而产生系统性风险，危害将远远超过美国次级债危机对金融市场的冲击。
②房价持续大幅上涨，房贷累积风险增大。我国自房改以来，房地产价格在政府政策的调控中出人意料地往上涨。近期，房价还在大幅普涨，并在炒房资金及银行扩大贷款的推动下行情逐月走高，今年前7个月，全国70个大中城市房屋售价同比分别上涨：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%和7.5%。其中，新建商品住房售价涨幅更大，前7个月同比分别上涨：6.1%、5.9%、6.0%、5.3%、6.6%、7.4%和8.1%。因此，目前住房抵押贷款的风险也随之越来越大，如果以房价收入比来度量，住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征，只不过，我国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但不容忽视的事实是，随着房地产价格快速上涨，住房抵押贷款的风险已越来越大。
③商业银行房贷风险控制意识普遍松懈。近年来，在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。据调查所知，按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很少有申请者能够满足这样一个最基本的标准，不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。更严重的是，部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，如转按揭等。此外，我国还存在较多的贷款炒房现象，放大信用借贷，造成房地产市场“虚假繁荣”，潜在风险及危害程度可能要远高于次级债危机。
但在巨大需求支撑下，次级债危机短期不会波及我国房贷市场。
次级债对我国
未来房贷的启迪意义
①高度重视房地产价格相对稳定的意义。随着中国房地产价格近年的大幅上涨，已经蕴含着巨大的金融风险。中国住房抵押贷款在激剧增加，目前我国商业银行住房抵押贷款超过2.5万亿，如果加上住房公积金贷款总额约3万亿，随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力不断增大，各种因素一旦造成房地产市场的动荡调整，容易引发类似的房地产抵押贷款风险，涉及金融稳定及宏观经济。
②我国住房制度反思。改革开放以后，原来延用的各个单位分房逐步演化成目前的完全市场化的商品房制度。在目前商品房价格不断上涨，让中低收入阶层的广大百姓购买高价住房，未来的收入预期的变化将直接影响到他们的还贷能力并导致实际的违约。
因此国家应该建立和实施类似香港的廉租屋式的政策性住房制度，从根本上解决中国城市广大的低收入家庭住房困难，在保证有基本条件住房的同时，也让租住条件相对有限的这些公民有上进和奋斗的动力，自己创造财富购买条件更好的商品房。
③严格把好信贷审查关。提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生。目前我国的银行信用的管理，仅是在贷款时进行信用的查验，并没有及时地对客户进行长期的信用跟踪，因此在管理上仍有相当多的工作值得完善。
④加快资产证券化进程。次级债的风波让我们看到，美国的银行业通过资产证券化将抵押贷款转卖出去，既提高了资金的使用效率，也分散银行的风险，同时增加了投资机构的投资品种供给。目前中国的住房抵押贷款全部压在商业银行手中，风险不言而喻，国内应该加快资产证券化制度化建设，推动各类资产的证券化进程。
（来源：证券时报)
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