本土资金介入破冰我国房地产资本运作领域

　　近日，国内第一个基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划（以下简称“联信精瑞”)在海南2007博鳌房地产论坛正式签约。招商局地产控股股份有限公司、SOHO中国有限公司等多家实力地产企业成为该基金信托首批发起委托人。业内人士表示，该基金信托计划意味着国内房地产金融创新迈出了标志性一步，也代表中国本土资金开始介入一直由境外资金唱主角的房地产资本运作领域。

　　拓展多元化融资渠道

　　据悉，该基金信托计划是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人，依据中国银监会发布的《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》而设立的一支基金型信托计划。该基金信托计划首次募集20亿元，合格的投资者最低认购金额不低于100万元，封闭期为五年。

　　联华国际信托投资有限公司总裁李晓东说，该基金信托将拓展多元化的融资渠道，加大房地产行业中直接融资的比重，改善房地产行业过分依赖银行间融资的现状。同时，该基金信托将充分发挥分散化、专业性的投资优势，通过投资有增长潜力的房地产企业以及持有潜力物业，在其登陆国内外资本市场后，基金信托获取房地产和资本市场两方面高速增长所带来的超额回报。业内人士分析后认为，这一信托模式实际上更加接近房地产投资基金，将以私募股权投资的模式运作，获利模式包括注血小型地产公司促进公司上市以及包装物业并期待发行REITS。

　　中国版房地产基金

　　按照国际趋势，直接融资在房地产融资模式中占主导地位，其中扮演重要角色的正是私募股权投资基金。私募股权投资基金也是众多国际机构投资者的重要产品形式和资金来源。但由于《产业基金法》的缺失，我国的私募股权投资处境并不明朗。今年初，银监会发布《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》，放开了对集合信托计划合格的机构投资人数量的限制，并且鼓励信托产品更多地从事投资业务。这为信托公司推出私募股权投资类的基金型信托产品铺平了道路。据了解，联信精瑞的受托人联华信托，以房地产信托为主营业务，在房地产金融创新上颇有建树。联华信托曾推出有国内首个房地产准基金之名的“联信宝利”系列信托产品，迄今已成功运作多期。法规条件的完善和实践经验的成熟，促生了这支中国版的房地产私募股权基金的诞生。

　　一位外资投资基金的负责人告诉记者，由于土地和不动产的种种特性，与其他投资领域相比，房地产投资中，本土资金具备的优势更加明显。本土资金会更为熟悉和适应国内项目和地方政府的运作方式。另一方面，当前国内对于外资投资房地产的限制政策也拉长了外资的运作周期，增加了运作难度。而作为国内第一支房地产投资基金信托，联信精瑞房地产基金信托的设立、营运和监管都将为我国日后房地产投资基金的发展提供宝贵的经验和行业发展标准。

　　本土资金更具优势

　　基金型信托的诞生意味着中国本土资金开始介入一直由境外资金唱主角的房地产资本运作领域。已经在中国投资了多个房地产项目的赛智全球投资基金高级经理郭伟告诉记者，一旦中国本土类似的房地产投资基金形成规模，相较于外资基金更具有优势。这种优势除了对于当地资源的掌握程度之外，另一个最主要的因素在于，目前国内限制外资的政策大大拖慢了外资投资基金的运作速度。根据外管局的最新规定，目前境外资本投资内地必须经过国务院备案，加上结汇的时间，境外资本在资金流入方面至少需要付出两个月左右的时间。

　　值得注意的是，与之前国内所有的房地产信托计划不同，联信精瑞是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，招商局地产控股股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、北京天鸿房地产开发有限公司、中新集团、北京华远地产股份有限公司、SOHO中国有限公司、力维斯投资集团、中坤投资集团等多家大牌房地产企业作为该基金信托的首批发起委托人。显然，对于这一新事物，来自国内房地产企业的行业性支持的背景色彩相当强烈。而据记者了解，福建联华国际信托投资有限公司，是经中国人民银行总行批准于2003年3月组建成立并规范运营的股份制金融机构。2005年8月18日更名为联华国际信托投资有限公司。公司注册资本5.1亿元，其中外汇资本1500万美元。福建省政府全资拥有的华侨投资控股公司是公司第一大股东，主要股东包括新希望集团、中诚信信用管理公司等，公司以房地产信托为主营业务。