建设部“买不如租”论不切实际　

　　据报道，建设部副部长齐骥30日答记者问时表示：中国城市住房私有率在全世界不是第一也是第二，而在全世界各个国家，没有一个解决居民住房问题是靠自己拥有产权这种方式。因此，中国住房消费模式重买轻租，实属不合理。

齐副部长说，现在大家一提住房，第一个反应就是我买不起房，没人说我租不起房。对于普通的市民，通过租赁房屋来解决暂时的住房问题，应该是一个可取的方法。

　　这让我想起前几年，国家大力促进住房商品化，一些精明的房地产商就乘机讲了一个美国老太太和中国老太太的故事，鼓励大家购房。大致是说美国老太太年轻时贷款买了一套大房子，结果住了一辈子大房子，退休时还清贷款，还净落一套住房；而中国老太太年轻时拼命攒钱，一直租房住，结果住了一辈子小房，退休后才终于攒够钱换成大房，其间给房主白送了无数租金。结论是：无论从享受人生，还是从个人理财(相关:证券 财经)的角度看，租房都不如买房。想当年，这个故事流传甚广，让中国年轻一代纷纷点头称是，都走上贷款买房的道路。

　　现在好了，中国政府已经表达了官方的观点，那就是“买不如租”。由此看来，前几年房地产商们的“租不如买”论肯定是错了，甚至有商业欺诈的嫌疑。当然，有人会质疑，房地产商当年把这个故事讲得火爆的时候，政府怎么不出来澄清一下“买不如租”论呢？对这种质疑，我想：如果“买不如租”论真的成立，那么政府现在出来说话，就算有点马后炮，总比啥也不说强。

　　但“买不如租”论真的成立吗？答案是否定的。事实是，在目前的中国，无论“买不如租”论，还是“租不如买”论，都是站不住脚的。因为租房和买房是互相可以完全替代的两种消费方式，二者哪个更为合算，完全是随着市场行情变化而变化的。某个时期，对其中任何一种的需求高，对另一种的需求就会相对较低，使后者较为合算。目前可能的确租比买便宜，那是因为大家都在买房，相对推高了住房的价格。如果大家都听从了建设部的号召，纷纷改买为租，那么我敢预言不出半年，租房价格就会高得离谱，大家又会纷纷抱怨“房子租也租不起了”。

　　在什么情况下真的会“买不如租”呢？那就是二者互相不可替代的时候，通俗地说，如果买房指买大房子、独立住宅(用中国人的话说叫别墅)，而租房主要是指租公寓，此时二者根本不是一码事，租就比买便宜很多。说到这里，我就要批一批所谓“发达国家很多人用租房解决居住问题”的论点了！事实上，像在美国这样的国家，许多年轻人刚工作时的确是在租房，而且租房的确比买房便宜很多，但那是拿租公寓和买别墅来比啊！过几年攒够钱，他们就会去买别墅。还有一种常见情况是老人退休后，子女不在身边了，大房子没用，于是卖掉，改为租住公寓。由于任何时候总有相当一批年轻人和退休老人们租住公寓，从数据统计上看，自有住房率就会不高。但这并不等于说，发达国家的人不买房子。事实上这些租公寓的人，在他们一生的某个阶段，是曾经拥有或即将拥有自己的房产的。

　　在中国，这种办法可行吗？答案是：至少目前阶段不大现实。中国现在的年轻人们，他们买房的目标也无非是所谓“单元房”，其实就是一套公寓而已。而假若他们改买为租，还有没有更便宜的选项呢？其实是没有的，除非他们愿意住到缺水少电的平房里面去(或者合租，但新闻上说，有些城市已经在打击合租行为了)。事实上，中国目前很多出租的房子，属于面向高收入阶层，特别是国际友人的高档公寓。大部分工薪阶层，他们租的房子其实就是别人已购的商品房。所以，在目前的中国，租房和买房的对象基本上是一样的。既然如此，“买不如租”或“租不如买”就至多是暂时现象。随着市场需求调整，二者会趋向一致。

　　结论就是：在中国，建设部号召大家“用租房的方式解决住房问题”是完全脱离当前现实的。除非建设部能够立竿见影地在市场上面向工薪阶层大量增加所谓“廉租房”的供应，即居住质量明显低于目前一般商品房，同时租价也明显低于商品房租价的住房。不过，从目前国家有关“廉租房”的政策看，那是专供贫困人群的福利，即使增加了供应，也和工薪阶层没有什么关系。这样看来，要解决目前中国工薪阶层住房难的问题，建设部还得再多动动脑筋，不要试图把脏水泼到“不理性、不愿意租房”的广大消费者头上。

　　(作者系国际商业顾问)