物业管理如何走向物业服务

　　《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》日前在建设部官方网站公布，修改主要涉及业主、业主大会、业主委员会以及物业管理公司名称变更等方面的内容。新的《物业管理条例》将于今年10月1日与《物权法》同时实施。

根据《物权法》的有关规定，“物业管理企业”将改称为“物业服务企业”，“业主公约”将改称为“管理规约”，“业主临时公约”将改称为修改为“临时管理规约”。

　　物业管理事涉公民物权，因此随着《物权法》实施日近，作为其下位法的《物业管理条例》做出相应调适，十分必要。由此而言，不论是物业公司的职能由“管理”变为“服务”，还是将“业主公约”改称为“管理公约”，都是意在使新物管条例更接近权利本位。我们看到，此前有关“物管”与业主之间产生的种种公开或隐蔽争端，甚至流血冲突，大多源于“物管”与业主间的权利错位。在这种错位之下，在全国不少地方，“物管”凌驾于业主之上，而本该是权利享有者的业主反而总以抗争者与维权者的悲愤形象示人。这种疾痼，是新物管条例理念之变获得舆论好评的现实原因，却也仍成为公众同时疑虑难消的根本。比如有人提出，怎样使条例不仅仅成为“纸上的改变”？

　　我们真正需要的，是将对由“管理”而向“服务”转变的赞美与期待，转变为对条例中有关业主大会或业主委员会权责的界定与明晰的关注，变为对于业主拥有的民主自治权利的关注。任何权利的授予，都可能演变为毫无节制的“管理”，而我们也从来不缺乏以“服务”之名行“管理”之实的土壤，因此如果说对于新物管条例的关注，或者说物管条例的修改有更大的意义，这个意义必然在于如何以权利制约权力，以权利维护权利。只有业主的参与权、知情权、决策权、监督权等种种权利不落空，“物管”始能成为“物服”。

　　此次《物业管理条例》的修改，大多集中于业主权利的条款之上。比如对原“条例”第十一条规定的由业主共同决定事项，第十二条有关业主大会会议的相关规定的修改，并专门增加了业主权利受损后的司法救济规定等。其中第十二条规定中，删去了原来《条例》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。正如一位业内人士所说，“原条例赋予省一级政府有关部门有确定业主首次投票权的权力，新条例表明投票权就是面积加上人数，没有第二种确定方法。”我们知道，投票权是一种最基本的权利。社区民主得以实现，常常是从业主拥有投票权开始。

　　然而，新物管条例也引发了一些争议。这是因为在对业主大会或业主委员会的监管方面，新条例在原条例规定的物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的基础上，增加了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会的指导和监督管理的权力。有人担心，这是否会导致对于业主大会或业主委员会的多头管理？更重要的是，将业主委员会置于这样多重的监管之下，其作为社区自治的独立性如何得到保障？与此同时，新条例没有明确而现实中却无处不在的一种现象，也应当予以关注，这就是一些街道居委会对于业主委员会的干涉问题。这些问题都需要更具有可操作性的实施办法或细则。

　　对业主以及业主大会权利的澄清，是使得业主委员会免于被开发商所操纵的前提，更是社区得以自治自理的前提。业主的出现与业主大会或业主委员会的设置，本来就是一种基层或者社区民主的实现形式。这也正如学者所言，当前城市社区中以业委会为主导的业主自治，可以看作是社区民主自治的实验场，它的意义就在于，对于普通公民来说，在小区的投票竞选中，业委会在运作过程中会涌现很多积极的公民，公民精神慢慢就会形成。不论是小到一个小区的业主权利，还是大到一个国家的政治生活，民主都是个“好东西”，但要真正实现它，需要更完善的权利保障。