"8•31"土地政策三周年 土地供应减少房价上涨

　　又值8月31日，当年“大限”两字着实让各界心惊胆战了一阵子。如今这个日期已经过去三年了。三年时间，看我们的“招拍挂”政策实施的情况如何呢？目前政策又带来了哪些影响？大家都在反思。反思的结果又如何呢？现状摆在大家面前，日益高企的房价，土地供应的不断减少，开发商疯狂抢地……这一切都昭示着，土地出让制度需要进一步完善。

　　土地供应减少房价上涨

　　自8·31土地大限后，招拍挂全面实施。政府也会公布每年的供地计划，但是，这些供地计划基本都无法完成，土地饥渴现象是愈演愈烈。

　　本年度截止到9月3日，北京市今年来共交易土地45宗，土地面积约332万平方米，规划建筑面积约为585万平方米。去年同期这三项数据分别为56宗、约407万平方米和约472万平方米。

　　由于土地供应数量在近两年呈下降趋势，影响了北京房屋开复工面积。根据北京市统计局的数据，截至7月底，北京市商品房新开工面积为1163.3万平方米，下降22.4%。

　　与此形成鲜明对比的是，今年1－7月，北京房屋销售价格同比上涨9.4%，比去年同期提高1.2%，而7月份的房价增长速度更是高达10.4%。

　　在日前由焦点网举办的“8·31”土地大限3周年论坛上，中房集团的理事长孟晓苏表示，全面实施招拍挂本身是好的，不过也出现了一些问题，就是由于土地全面招拍挂造成了土地价格的不断上升，特别是一些重点城市，房价上升尤为迅猛。比如深圳和北京这样一些土地价格比较高的城市，土地价格摊入房子的比重比较大，因此造成了这些地区的房价上涨，让老百姓不堪承受。

　　湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理表示，8·31之前，大量的土地都是协议出让的，大限后，实施招拍挂，突然就拍出来几个“天价”地王，这就意味着其他的地块都可以参照这个来定价，大家对地价和房价水平大都有更高的期望。从而造成了地价的不断上涨，也让房价水涨船高。

　　拆迁难土地入市缓慢

　　据了解，8·31过关的项目有284个，未过关的可能也有六七百个，从8·31以后陆陆续续有一部分已经开始招拍挂了，未过关的部分要招拍挂，过关的部分要继续上市。但是，目前的情况是土地入市相当缓慢。业内人士分析，拆迁难是主要原因。

　　中原地产华北区总经理李文杰分析，未过关的项目无法入市由这样几个原因造成。第一就是，对于原协议出让方和土地方因为8·31截止的问题、补偿的问题等存在争议，致使无法很快入市。第二是，土地一级开发的进度问题，涉及到拆迁困难等，造成入市慢。

　　方明理表示，拆迁难是土地无法尽快入市的重要原因。过去8·31之前采取的是协议出让，都是待拆迁的毛地，但是很多人拿了地以后才发现无法完成拆迁。第二个是资金缺乏。没有资金也意味着拆不动。第三，拆迁成本太高，项目无法进行。有些开发商拿到地之后，已经完成了一部分，可是后来的无法进行下去，就想转让给别人，由于其前期已经投入了不少钱，就要把钱加在转让成本中，由于时间的原因，周边的房价已经起来了，这时候拆迁费也会水涨船高，拆迁成本就更高了。这个时候项目根本没法做下去，也就成了死项目。另外还包括规划方面的调整等，也使没有办法把项目快速地推进。

　　因此，他认为，政府要加大力度，对那些无法进行的项目收回，同时在拆迁过程中对于拆迁房屋的评估要重新核定，保证拆迁资金能够及时足额到达拆迁户手中，但是拆迁户也要能及时搬离，从而加速土地的入市。

　　土地出让应实行多渠道

　　孟晓苏认为，目前之所以出现天价地、土地供应少、供地计划无法完成，主要是因为土地制度还不够完善。目前，土地拍卖市场上的购买者是多元的，但是供应者却只有政府一家，单元对多元，这不是完全的市场经济。

　　在他看来，目前在土地供应上出现的明显问题，一方面是城市土地拍卖的高地价摊入房价，另外是农村出现了很多失去土地的农民，这些问题与目前土地供应商单一的垄断土地供应市场有一定关系。

　　在土地供应市场上，城市的增量土地主要是来自农村。尽管各个农村都可以提供新的城市建设用地，但是收购方却只有政府一家。由此可以看到，“政府一家进行着土地的经营，并获得土地差价，而且这种差价明显的增大，因为城市土地拍卖的价格越来越高。”

　　因此，孟晓苏认为，土地实行招拍挂本身并没有问题，而是出在招拍挂的渠道单一。土地出让实行多渠道经营有望实现土地的价值回归。（赵丽萍）