北京小户型均价近15000元 “金九”将集中放量

　　随着国家一系列房地产宏观调控政策的出台，越来越多的开发商开始意识到，开发面向城市普通居民的中小户型住宅，成为一种必然的选择，特别是随着最新的“24 号文”的出台，开发面向城市中低收入阶层的小户型住宅，更将成为一种必然的趋势。

　　今年的“金九银十”将使得小户型迎来“70／90”政策实施后的首个丰收季节。多家中介机构调研统计数据显示，9月份预计开盘个数将达到56个，其中小户型项目将会集中放量，预计将达到20个，占35.7%，这一比例的小户型入市无疑会极大缓解时下供不应求的市场需求。目前，新开盘项目售价持续走高，在售的小户型项目销售均价已经高达14545元／平方米。

　　有望缓解需求缺口

　　尽管“70／90”政策实施已一年有余，但每开盘一个小户型项目，其可售数额总是难以满足所有购房者意愿，市场上也不断出现购房者手持钱款却无房可买的尴尬情形，无数次的需求累积至今已是一个极大缺口，供求矛盾也愈发严峻。尽管国家不断下发相关约束条约，但实际落实情况并不理想。从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型占比情况来看，今年1至4月份分别为15%、13%、5%和15%，均不足两成，至今年7月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。

　　“因为目前购买小户型的消费者中，仍有一部分属于投资性质，这种不稳定因素也导致了‘70／90’政策后相当一部分开发商推迟其入市时间，在有些开发商看来，如果小户型项目大量入市，难免会产生产品同质化、进而影响整体售价；二是面积限制政策反而造成目前大户型的稀缺走热；另外加息、股市火爆等因素都有可能分流楼市资金，多个因素叠加造成小户型目前紧缺的市场格局。”旭辉一位项目负责人如此分析。

　　早在前几个月，已有人预测小户型将在下半年迎来销售高峰，但从前几个月实际放量情况来看，这一预测有一定误差。业界人士认为，如果此次预计的新项目都能如期入市，其放量数额将是“70／90”政策实施后最集中的一次，35.7%的比例也将会极大缓解目前的市场需求。甚至又有人预测，明年年初，小户型将真正迎来大规模放量期，届时小户型供需矛盾将有望得到缩减与缓解。

　　高性价比项目受追捧

　　由于产品一直呈现供不应求局面，故而以往各个小户型项目的市场消化能力都比较迅速。此前由中大恒基不动产营销市场研究中心所做的统计显示，截至8月下旬，今年北京楼市先后有93个楼盘推出小户型，但目前市场仅剩三成多在售，70%小户型销售周期不到半年。

　　即使如此，因为北京整体楼市售价处于上升期，小户型售价也是一路飙升，纯新盘锦上国际公寓均价将达到18000元／平方米，纯新盘北京VISA预计达到18000-20000元／平方米，老项目后期和乔俊景三期禾风尚品预计均价22000元／平方米，甚至五环之外的老项目后期亚奥·观典国际公寓均价也已升到18000元／平方米。地处轻轨5号线立水桥南站北侧的小户型旭辉·奥都目前在售的三期，处于一个集轨道与公交三维一体的立体交通路网中心，主力户型以通透的两居为主，面积88平方米及73平方米，相比于小户型平均售价，其不到1万元的价格极具优势，8月底推出的1至4号楼至目前已售出600余套。而在其所处的奥运区域内，周边房价平均已达到甚至部分超过2万元／平方米。从区域分，朝阳区的小户型供量较多，价格也最高，地处朝阳区新源里的燕莎·C la ss目前均价已达到23000元／平方米，最高售价甚至达到25000元／平方米，这一高位也很大程度上拉动了小户型整体均价，目前在售的小户型项目销售均价已达到14545元／平方米。在新开盘项目售价持续走高的趋势下，一些价格仍在低位，升值预期良好，却有着极高性价比的项目因而受到了购房者的一致追捧。(陈雪根）