小产权房：关系中国发展大战略

　　小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由政府征用，土地由政府垄断供应，大部分利益由政府获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？我认为中国的确需要如胡锦涛最近在党校所说的“坚定不移地解放思想”。

　　其实，发达国家在这方面已经有很多成功的做法，他们有很多城市居民住在了乡村。如今的城市化并不能够仅仅理解为农村人口到城市生活和择业，还应当包括很多的城市居民到农村居住，甚至创业、投资，这是城乡人口互动交流的双向的过程。

　　任志强有很多匪夷所思的观点，如他说要全部炸掉小产权房，他说小产权房的交易违法，违法就应当全部炸掉。他举了一个例子，说有了交通信号灯，公民能够闯红灯吗，不能够闯！这话听起来有道理，却存在两个方面的混淆是非：第一个方面，小产权房目前在中国只是处于法律灰色地带、模糊地带，并没有法律明确规定不允许建，不允许交易，所以不能说小产权房完全违法，只不过是目前没有一个明确的法律地位；第二个方面，交通信号灯属于文明世界共同遵守的规则，和小产权房不一样。目前中国实行的二元户籍制度、二元土地制度本身就是违反现代文明规则的制度，当然应当突破。即使存在某些法规，说小产权房违法，那违反的也是一种恶法。中国的改革本身就是一个不断地突破恶法、旧法的过程。所以，我主张打破二元结构，改革二元户籍制度、二元土地制度，使我们的法律、制度顺应城乡一体化、城乡均衡发展的世界潮流。

　　任志强还说，小产权房如果合法化了会损害农民的利益，会占用耕地、占用农民的宅基地，最后农民没有了宅基地，会流浪。我觉得这是非常可笑的奇谈怪论，为什么呢？只要做好小产权房的规划、审批，未来规定小产权房只能建在开荒地上、废弃地上，不能占用耕地即可。其实，在有些地方即使占用了耕地也无所谓，因为耕地有个分片分区保护、总量均衡的问题。比如说中国为了保证18亿亩耕地的最低线，就必须规定每个地方的耕地都不能够动用？并非如此，在有些农业生产效率比较高的农业重点保护区，如湖南湖北江西等地，耕地绝对不能够动，但对于浙江等工业发达的地区，耕地就应当允许他们适当地使用。那么搞农业的地区贫穷怎么办？就要靠中央的财政转移支付来保证搞农业的地方、保护耕地的地方不会贫穷，就像发达国家的中央对地方的财政转移支付占到地方财政收入差不多一半，有些州主要搞农业，有些州主要搞生态旅游、环境保护，这些州会得到财政补贴，不会贫穷。而目前的中国，鼓励各省、各市、各县、各乡千军万马都搞工业，大好河山到处都遭受严重的污染，癌症发病率是过去的三倍，哪个地方不搞工业就贫穷，就没有财政收入，这样的政策是很不符合现代国家均衡发展、和谐发展的要求的。

　　我认为，小产权房合法化能够达到三赢的目的：

　　第一，农民能够赢。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富。当然，如何健全农村民主理财制度，避免由集体土地的使用所带来的腐败，还有赖进一步的改革和村民自治制度的完善。不过，由土地分散使用所产生的腐败与征地和土地的集中垄断的供给所产生的腐败相比，也是小巫见大巫的。

　　小产权房合法化还有利于新农村建设。目前，中国的新农村建设可以说是无源之水。没有资金来源，农民也很难成为新农村建设的主体；如果能够让更多的城市居民到农村居住，有的人可能会到农村创业，因为在农村居住，离城市很远，上班很远，有些人就会选择在农村创业，这样最终能够给新农村建设注入新的活力。

　　第二，城市居民也能够赢。大量的人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。即使未来集体土地也要交一定的集体土地出让金，出让金的大部分归村民所有，小部分交给政府，但集体土地出让金占房价的比例不能太高，最多占10%，不能像国有土地占30-40%。所以，小产权房合法化不会像任志强所说的起不到降低城市房价的作用。

　　为什么发达国家的房价与居民的年收入之比是五、六倍，联合国和世界银行的标准是三倍、五倍，而中国的房价与居民年收入之比是十五至二十倍？中国的房价的确太高，其中主要的原因就是：中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高；如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。当然，这不是一夜之间能实现的，可能要经过很长的时间。

　　第三，政府也能够赢。小产权房合法化，政府可以获得集体土地出让金的一部分。如果政府一点收入都没有，一点好处都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，而且如果允许集体土地的自主使用、建设，就等于剥夺了地方政府征地的巨大收益，那官员能够容忍吗？所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给政府作为规划、管理、颁证的费用，这样政府就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来政府的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。（本文系作者在2007年7月15日博客中国举办的小产权房研讨会上的发言）