公共房屋还得满足中产需求

　　和香港地区一样,新加坡的组屋政策对中国内地的住宅市场,也有着借鉴意义。

　　新加坡政府认为,发展公共房屋不仅是为了解决低收入家庭的住房问题——在高速增长的经济体里,如果房屋市场面临垄断情形,始终有一天,中产阶级也将买不起房子。

　　新加坡的住房政策是"取之于民用之于民",这是其规划的关键点。

　　新加坡政府没有利用高地价来赚钱,其宏观调控的政策背后反映出什么价值观念?

　　"在新加坡,炒楼是赚不到什么钱的。"香港城市大学公共与社会行政学系副主任李健正说,新加坡政府的逻辑是——国民一定要住得好,必须要由政府控制整个房产市场,如果人们满意了,会心甘情愿把薪酬存进中央公积金,楼价有保障,可以形成良性循环。

　　而谈到新加坡组屋制度目前的运作,新加坡国立大学房地产系主任俞熙明说,住房体系在建立初期遇到的困难和现在的状况很不一样,以前是为了解决住房供应短缺,而现在则要应对房价上涨的压力。

　　李健正把新加坡比喻为一个"社会实验室","实验室通常都很干净,环境和个人的发展都有长远规划,受到中央的控制,纪律严明。"李健正表示,虽然新加坡的房屋政策行之有效,但是由于国家规模和行政制度等原因,亚洲其他国家和地区难以完全效仿。

　　公共房屋不仅满足低收入者需求

　　<21世纪>:按照一些国际机构的数据,去年新加坡的人均国民收入约为2.5万美元,处于世界前列。为什么新加坡政府还要包揽大部分公民的住房问题呢?

　　俞熙明:住房政策为新加坡成为"居者有其屋"的国家提供保障,新加坡人通过购买房屋也等于拥有了国家的股票。政府提供的津贴使低收入家庭也可以负担得起住房,同时政府也通过严格的准入规定,比如设定收入上限等,来控制津贴人数。

　　李健正:新加坡政府认为,发展公共房屋不仅是为了解决低收入家庭的住房问题。目前新加坡的组屋制度基本上已经满足了低收入家庭的需求,但是政府认为,如果完全由市场控制房地产,始终有一天,中产阶级也将买不起房子。

　　<21世纪>:为什么政府需要帮助解决中产阶级的住房问题呢?

　　李健正:我觉得在高速增长的经济体里,如果房屋市场的垄断性比较大,政府就不能放弃扮演为中产阶级提供合理价格住房的角色。现在中国内地也提倡经济适用房要重新抬头,但供给还小于需求。

　　新加坡公共房屋在整体市场的比例超过85%,私人发展商控制的市场只占了15%左右。只有新加坡出现了这种政府控制的房屋市场,比私人发展商控制的数量高的情况。而在其他国家和地区,私人房屋市场往往都大于公共市场。即使目前中国内地的中产阶级还买得起房子,但是如果房价继续上升的话,几年之后收入偏低的中产阶级也可能买不起,那样的话就有可能影响到社会稳定。

　　政府承诺组屋不贬值

　　<21世纪>:目前新加坡政府在组屋制度的运作中,面临什么困难?

　　俞熙明:新加坡政府的公共住房系统已经运行了几十年,但是仍在不停改进以适应新的需求。这个住房体系在建立初期遇到的困难和现在的状况很不一样,以前是为了解决住房供应短缺,而现在则要应对房价上涨的压力。

　　<21世纪>:新加坡组屋的价格是由建屋发展局制定的,不过近年来新加坡的房产价格一直持续攀升,是政府故意让楼市价格上升吗?

　　李健正:新加坡政府能否控制国内的楼市价格呢?答案是肯定的。新加坡政府承诺,向政府买一手的组屋,不会贬值,房屋一定会升值。所以新加坡政府一直小心翼翼地利用供求关系来调控房屋价格。其中一种做法是,政府把一部分屋龄比较长的组屋拆掉,使市场在一段时间内出现供求紧张的状况。如果政府认为楼价上升到一定幅度需要加以控制,又会加大建造新组屋的力度。另一种做法是调整公积金的供款比率,比例不同也会影响到贷款供房的人数以及楼价。

　　<21世纪>:但是二手组屋市场的价格是市场决定的,政府如何控制其价格呢?

　　李健正:虽然二手组屋的价格由市场决定,但是二手市场的价格不会跟一手市场脱节,否则就没人愿意买二手组屋了,政府有一只"无形的手"在调控二手市场。

　　不用高地价来赚钱

　　<21世纪>:大部分公民买楼所用的都是自己存进公积金的钱,新加坡政府对于公营房屋的补贴如何体现出来?

　　李健正:新加坡的财政计划是取之于民用之于民,这个是其整个住房政策的一个关键点。比较亚洲其他国家和地区,比如香港,政府建造公营房屋要拨款给房委会,用财政的钱兴建房屋,然后再卖给居民。

　　新加坡政府在资金上也有另外形式的补贴,比如把市区的土地拨给建屋发展局兴建组屋,然后以市场价20%-30%价格把组屋出售给公民。这些土地如果卖给私人发展商的话,价格会相当昂贵。所以在新加坡你可以看到,很多组屋都在市区里地段比较好的地方,与私人发展商兴建的物业比邻而立。相比之下,其他国家和地区的公营房屋大部分都建在比较偏远的地方。

　　新加坡政府并没有利用高地价来赚钱,这个宏观调控的政策背后反映出一些价值观念:新加坡政府认为,如果人们满意了,会心甘情愿把薪酬存进中央公积金,楼价有保障,可以形成良性循环。所以在新加坡炒楼是赚不到什么钱的。

　　<21世纪>:新加坡政府如何保障组屋制度的长期顺畅运作?

　　李健正:我把新加坡比喻为一个"社会实验室",实验室通常都很干净,环境和个人的发展都有长远规划,都受到中央的控制,纪律严明。反观亚洲其他国家和地区,就很难做到新加坡这种水平。同时,新加坡的规模小,人口只有400多万,事情相对容易处理。而中国内地幅员辽阔,文化多元,要学习新加坡的一些做法并不容易。

　　在整个亚洲金融风暴之后,新加坡楼价的跌幅在亚洲几个国家里几乎是最小的,政府一直在调控楼价,其政治意义非常重要,可以维持其政府的有效管治。新加坡政府讲究长期规划,房屋政策是由政府官员和专业人士根据市场信息而做出的判断。