□ 本报记者 家路美
近日，宏观调控与房地产市场之间的较量又进入一个新阶段。据悉，央行拟将第二套住房房贷首付提至40%，以抑制房地产市场的投机活动。业内人士称，在经历了三年多的短兵相接之后，针对房地产业的宏观调控正在转变风向，完善市场机制并同时加快住房保障体系的建设，将成为未来一段时期的政策目标。
近期，政府很有可能陆续出台一系列与住房保障相关的法规文件，初步形成完整的住房保障政策体系。
调控转向？
“屡战屡败，屡败屡战”，有人用这句话来形容近年宏观调控在房地产领域的遭遇。而且从目前情况来看，宏观调控也的确又进入了新的备战阶段。业内人士称，房地产业有望面对调控新风向，在完善市场机制的同时，加快住房保障体系的建设，预计近期政府将陆续出台一系列与住房保障相关的法规文件，初步形成完整的住房保障政策体系。
8月13日，国务院刚刚发布24号文，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。24号文的核心内容是，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。本次会议将廉租房制度列入管理层议事日程，住房保障制度郑重登场。
8月24日，由国务院主持的全国住房工作会议就低调召开。会议提出，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难；会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%等等。住房保障制度从细节上被进一步充实。
与以往的政策法规或监管理念相比，24号文和全国住房工作会议将宏观调控聚集于一个新动向：关注中低收入家庭，从民生角度强调住房保障。业内人士认为，住房保障制度建设“路线图”正在缓缓铺开，这将有助于我国房地产市场的健康发展，并更好地满足普通居民的住房需求。
内外兼修
在我国，房地产价格过快上涨有深刻的宏观背景，除了城市化进程加快和消费结构升级这个基本动因，国内流动性充裕也促进了房价过快上涨，同时，外资流入还起着推波助澜的作用。业内人士表示，要想较好地解决房价过快上涨的问题，必须内外兼修，双管齐下。
业内人士认为，应重新审视我国房地产业的原有发展思路，制订合理的产业政策。要加强住房保障制度的建设力度，政府切实承担起对中低收入者住房保障的社会责任。另外，由于土地市场的不完全竞争和房地产开发过程中行政权力的过度参与，目前房地产业已成为权力寻租的重灾区，因此，还要确立新的市场秩序，加大反腐力度，使房地产开发企业有一个公平、公正的营运环境，避免暴利的产生。
另一方面，还应强化对外资的监管。国家统计局资料显示，上半年我国房地产投资同比增三成左右，从资金来源看，国内贷款增长25%，利用外资增长68%，企业自筹增长28%。外资对中国房地产业渗透明显。业内人士称，目前内地房地产公司专业化程度低，房地产业存在行业整合与外资并购的巨大空间；内地房地产的融资困境也给外资提供了趁虚而入的机会；此外，允许房地产企业通过REITS（房地产信托投资基金）上市也为外资提供了畅通的退出途径，瑞安房地产、浙江绿城、上海绿地等先后准备挂牌。针对上述情况，我们应该制定相应措施，降低外资的投机机会；同时，还要严格房地产领域外资流入和结汇控制，强化资金交易环节的监管，切断境外热钱炒作我国房地产的“血管”。
（来源：证券日报)
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