透过房价看地价:地王丛生 高地价能否可持续？

　　地价越来越高

　　如今，在许多城市,正在冒出一个又一个新的“地王”。8月底，上海黄浦区163地段挂牌出让竞拍,包括香港九龙仓、新鸿基地产等境内外共10家竞买企业参与竞争，最后该地块以44.04亿元的创纪录天价被南京苏宁房地产开发有限公司拿走，成交价是起拍价的156%。

　　房价一路高涨。国家统计局和国家发改委公布最新调查显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅创两年来新高,比上月高0.7个百分点，环比上涨1.4%。

　　随着房价的上涨,土地价格也在不断攀升。据统计，去年下半年，北京土地出让的平均楼面地价是每平方米8800元—8900元。今年上半年，杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米6400元，上海市为5300元。清华大学经济学博士傅保华说，目前北京二环以内平均楼面地价接近1万元一平方米，三环以内为8000元一平方米，四环以内为6000元。

　　重庆工商大学统计学院副教授易忠认为，高房价显然对土地价格上涨起到了拉伸的作用。中国人民大学公共管理学院教授刘昕说:“地价是构成房价成本的核心要素，地价高，自然房价就会高，开发商当然不能干赔本赚吆喝的事。”河南省南阳市万家园房地产开发公司的邢清鑫长期从事房地产核算，他说，土地成本+建筑成本+毛利润三项核心要素构成房价，三项成本大概各占房价的1/3。傅保华认为，仅就房地产产业内部看，高房价和高地价互相推动，造成了二者不断攀升的态势。当然分析房屋价格和土地价格上升的原因，还要考虑其它因素。

　　地价为何攀升

　　“从内部因素看，地价高企，是房屋价格与土地价格相互推动的结果。而从外部因素分析，地价高企，核心因素在于土地供求关系趋紧，并与流动性过剩紧密关联。”上海财经大学教授钱逢胜分析。

　　从宏观来看，土地供求关系趋紧是必然的，土地越来越成为稀缺资源，过多的资金追逐较少的土地，必然造成土地价格上涨。而流动性过剩使房地产企业资金宽裕，特别是不少银行对优质房地产公司信贷的宽松，地产股还可以轻松从股市上获得直接融资，就使土地高价从可能变成了可支付。

　　土地供应量影响土地价格走势已经被各方所认可，但对土地出让制度是否影响土地价格走势还存在着争议。钱教授说，土地出让制度对于地价的影响是不容小视的。过去土地出让是划拨、协议出让或者招标出让，现在主要推行的是招拍挂制度。这个制度促进了土地交易市场的公平、公正、公开和规范，是过去土地协议等出让制度的一个完善，是土地流转使用制度的一个巨大进步。避免了过去土地出让方式容易滋生的交易腐败，避免了国有资产的流失。但进入招拍挂程序之后，过多的房地产公司追逐、竞拍地块，土地价格上涨就是必然。而记者接触的一些官员则认为，土地价格与招拍挂制度无关，只是与土地供求关系有关。

　　SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)说，竞拍过程中，由于竞拍人的竞争性心理因素，成交价往往就可能是起拍价的1—3倍。他说，在北京摩根中心土地招拍挂中，怎么算土地价格也就是12亿元，由于志在必得，老潘开口报价就是14亿元，没想到任志强(任志强新闻,任志强说吧)报价17亿元，老潘只好望洋兴叹。北京海淀区清河地段是实行招拍挂制度之后该市出让的最大地块，规划建筑面积约70万平方米，最终华润置地以25.65亿元的天价获得，高于起拍价8.65亿元近3倍。

　　高地价能否可持续

　　“地价高企,无疑,抬高的是包括房地产业在内的用地企业成本,波及并传导到相关生产资料价格,因此,任由地价不断攀高,会影响国民经济的健康稳定运行。过高的地价，并非可持续。”贵州财经学院梁宏志博士这样分析。

　　梁宏志认为，判断当前地价水平是否合理，首先要看土地真实价格如何。离真实价格越远，就越不合理。即便级差地租理论说明不同城市、不同地块的价格不一样，但到底也应该有一个真实价格。问题在于，现在判定这种真实价格大多只有定性依据，缺少定量依据，因此土地价格真实性存在诸多不确定性。在北京王府井地段，你说每平方米楼面的真实地价是多少都不过分，因为资源太稀缺了。这种地价水平的模糊性为地价的大幅升值提供了足够的空间。

　　其次要看摊入地价成本后的房价水平，以及大多数城市购房者的可支付能力。房价上涨水平一旦超过GDP增长速度和居民收入增长速度，就存在着一定的风险。若大多数居民的实际收入水平不能偿付银行按揭贷款，因房地产价格水平过高而引起的经济风险就出现了。我们的房价水平和居民收入比是个什么关系呢？北京、上海这样的城市大概是1∶15，即房价水平是居民年收入水平的15倍，而在一些欠发达地区，甚至达到了1∶20。美国、日本、英国、韩国的水平大概就是1∶4到1∶7之间。

　　最后要看地价的泡沫程度。北京住总集团董事长张贵林说，由他们负责的北京西三旗两限房项目竣工后,平均房价每平方米不超过6350元。傅保华说，这个信息表明，土地价格有一定泡沫。刘昕说，上海松江客运中心的一块土地,在2002年土地协议出让价格是每亩38万元，到2003年改招拍挂后是126万元，而2004年涨到139万元，因此没法断言泡沫是多少。

　　专家建议，在地价高企的形势下，让普通城市居民买得起房，降低地价是一个有效手段。应采用有区别的土地供应政策。住房是大众基本生活必需品，我国是社会主义国家，土地是公有的，应尽量保证大众需要的普通商品房建设的土地供应，其土地价格也不能任由市场决定。低收入、困难群众住房已经有了廉租房等政策保障，高收入者可以从市场上选购高档商品房，而对于占居民大多数的中等收入者的住房供应，应有一定的政策支持。（高云才）