近几天,广州市房管局在其网站公布了《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》,公开征求公众的意见。
新办法有了新的调整,如将购房的对象定为低收入家庭,而不是过去的中低收入家庭;申购条件方面,增加了一个“硬性指标”——家庭人均资产净值低于11万元;在租售转让方面,规定经适房产权为有限产权,不得出租、出借,5年内不得上市交易(以前的规定是2年),5年后卖房收益的80%必须上交市财政。
我国的经适房计划开启于1994年,十多年来为中低收入家庭提供了上千万套经适房。但中间也走了弯路,出现过不少问题,如户型面积控制不严、认购对象甄别困难、交易管理滞后等。某些地方把面积一扩再扩,有的多达一百多、二百多平方米,经适房变成“豪宅”;有人开着“宝马”认购,有人买后用于出租,有人住进后又买了第二套住房,有的转手卖出谋利,凡此种种,表明原有经适房制度的确存在漏洞。
为了纠偏,2004年建设部等部门专门出台了经适房管理办法,各地又据此陆续制订了实施办法。如这次广州把认购经适房的对象锁定为低收入家庭,我认为这样的界定清楚、切实可行。过去涵盖中等收入家庭,太过宽泛,超过公共财力承载的限度,模糊了保障房与商品房的界限。现在明确经适房是由政府提供的具有社会保障性质的住房,其最大特点一是经济性,二是适用性。经济性指价格或收费低廉,让低收入者承受得起;适用性指户型面积不能太大,适合低收入家庭的需要。要讲宽敞舒适的话,对不起,那属于商品房范畴,得走市场路线。又如卖房收益的80%须交公(有的地方定为55%),也是体现其保障性的措施,还能在一定程度上抑制投机。
为了强化保障功能,我认为经适房应考虑细分为两种,一种卖,一种租。租的经适房比兼租房面积大些,租金也高些,满足部分低收入者的需要,这部分人经济能力比特困户强些,但又达不到买房的程度,宜用租赁型经适房的办法解决。假定经适房面积60平方米、每平方米5000元,买一套也得30万元,相对市场价已很优惠,但对人均年收入只有八九千元的家庭来说,三口之家不吃不喝也得十多年才付得起。记得建设部一位官员曾说过,以租代售是经适房发展的方向。我以为其观点有一定的道理,至少在现阶段,经适房宜租售并举,而非只有卖出一途。
与此相关的,是要建立经适房的退出机制。作为保障性住房,符合条件的应当给予保障,不符合条件的就当退出。某个家庭拿到经适房后,若经济条件好转、收入增加了,超过低收入家庭的标准,按理应把经适房退回,转给真正的低收入家庭,这才符合动态管理的原则。否则,经适房存量无法盘活,只能靠增量解决,势必影响到其解决的速度和进度。
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