中小户型成“鸡肋” 源于调控执行不力

　　90平方米以下的不是朝向不好就是顶楼，根本没有好位置，户型设计也不合理。据《经济参考报》报道，由于各种各样的原因，很多中小户型无论从选址还是户型上，都不能令人满意，成了购房者眼中“食之无味弃之可惜”的“鸡肋”。

　　第二次房市调控政策出台时，中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这一政策的出台，是建立在我国实际住房需求基础之上的。建设部日前公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”显示，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积升至26.11平方米，户均住宅建筑面积升至83.2平方米。

　　这说明，90平方米以下住房是市场的主流需求，将90平方米比例界定为70%与实际需求恰好遥相呼应。剩下的30％满足高收入者的需求，又解决了市场的高端需求。这样，就能使需求和供应保持平衡状态，从而解决一直困扰着我们的住房结构性失衡问题。

　　但是，90平方米以下的中小户型政策执行不力，未能发挥有效作用。这主要表现在两个方面：

　　一是中小户型住房供应不足。国家发改委7月31日发布的数据显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%，不足两成的数字意味着住宅开发产品结构仍没有改变。这一现象并非个别。今年1至8月，长春市在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的14%，90至144平方米中户型占总量的49.6%，144平方米以上的大户型占总量的36.4%。大户型占据市场绝对主导地位的状态几乎没有丝毫改变。

　　二是中小户型成为低品质的象征，设计不合理、位置较偏，成了大户型住房的附属品和陪衬。据介绍，之所以出现这种情况，是由于小户型主要面对的是工薪阶层，总价低、利润比大户型少。问题是，“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策，难道是可以置之不理，随意由开发商们选择的吗？

　　实际上，开发商们所说的情况并非真实原因，他们热衷于建造大户型住房的目的，很可能是继续维持住房供应结构性失衡的状况，导致大量需要购买中小户型的消费者无法得到满足。这些消费者游离于市场外，一方面，可以继续造成供不应求的假象，增加人们的恐慌心理，助推房价上涨。同时，在中小户型供应不足、品质低下，无法满足实际需求的情况下，一部分原本计划购买中小户型的消费者，可能被迫转而购买大户型住房。另一方面，我国现在的建筑用地本身就比较紧张，如果用以建造大户型，建成后的住房数量必然远远小于建造中小户型的数量，这样，就会使土地供应状况持续保持紧张，进而推动房价上涨。总之，是以牟取最大暴利为出发点的。

　　如果任由市场选择，90平方米以下的中小户型将必然呈供应不足状态，而中小户型品质的降低，又间接加剧了供应不足的状况。中小户型并不意味着低品质，日本、韩国由于人多地少，中小户型住房始终占据市场的主流，房子虽小，但由于设计独具匠心，空间得到充分利用。这种能够满足不同家庭需求的高品质中小户型，受到市场的热烈欢迎，至今仍然畅销。我国有关部门也曾经搞过中小户型住房设计大赛，涌现出许多别具一格而又非常实用的经典设计。这说明，只要更新理念、精打细算，就能提高有限空间的利用率，设计出消费者满意的中小套型住房。现在的关键问题是，相关市场主体打造经典而实用的中小户型的动力严重不足。

　　中小户型出精品，不是不能为而是没有为。房地产市场对中小户型的“歧视”，是对国家宏观调控政策的误读甚至故意曲解，这容易强化“贪大求洋”的消费误区，制约中小户型政策对房市的影响力。面对现实问题，有关部门应该及时拿出对策，以确保中小户型政策得到切实执行。当中小户型真正成为市场的主流，我国房地产市场的许多问题就会变得非常容易解决。