房贷政策变化再触地产金融神经 "斩首行动"在即

　　无论压垮房地产市场的“稻草”会是哪一根，房贷政策的变化往往是楼市最敏感、反应最直接的那一根。在此次加息前，购房首付比例要提高到四至五成消息早已传开，尽管在去年年中和今年年初也分别传出类似消息，其后又不了了之，但这一次配合着部分城市部分银行的“选择性停贷”之举，却引起了不小的市场震动。

　　紧缩原因：房价飞涨

　　疯涨的房价走势显然是此次政府吹响房贷紧缩号角的导火索。国家发改委、国家统计局公布最新的调查报告显示，8月全国70个大中城市房屋销售价格再创新高，同比上涨8.2%，涨幅比7月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，也比7月高0.2个百分点。特别是8月所有70个大中城市的新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅高达9.0%。

　　中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，供求失衡是造成此轮房价上涨的主要因素，同时，供不应求所带动的楼市增长又增强着市场对于未来的预期，但是他又指出，单纯的预期支撑下的高涨楼市不会长久。更有市场人士表示，不匹配的房价增长已造成一些城市“有价无市”的局面，房价调整或为期不远。那么，假如房价下跌，银行所面临的可能就是一场危机。

　　“房地产作为资本密集型产业，从投资到消费各环节都离不开金融的支持。我国近年房地产市场的迅猛发展带动银行房地产信贷业务的快速扩张，成为银行业改善资产质量、提高利润率的一大途径。然而在理性不足的房地产市场条件下，过度的信贷扩张必将给银行带来未知的潜在风险。所以近年来，银行的房地产信贷政策从供需两方面着手以控制房地产风险的膨胀。”上海五合智库总经理邹毅表示。

　　信义房产研展主任丛力也表示，此前银监会已发出紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款的信号。此举并非全与个人住房贷款本身的质量风险有关，估计其中也有不少银行今年信贷额度已提前用完、下半年放贷压力大的原因。

　　提高首付：非“一刀切”

　　而从市场反应来看，在部分银行已经选择性暂停二手房按揭的深圳，有统计显示，8月深圳二手房交易量与7月相比下降了50%以上，二手房整体交易均价也因为成交萎缩而回落约3.95%。所以，不少市场人士认为，贷款紧缩也就是变相提高首付，如果房贷方面再有“重拳”措施出台的话，房价走势可能会出现回调。

　　本周，上海证券报就报道了央行拟将第二套住房首付比例提至四成的消息，同时商业用房首付比例由目前的四成提高至五成的政策的确正在研究中，有关政策考虑还包括进一步提高房贷利率、收紧开发商贷款等等，不过知情人士称尚未最终敲定。消息人士又称，准备提高房贷首付比例主要针对的是第二套房，有关部门已邀集多方机构对此进行研讨。

　　上海五合智库总经理邹毅分析，房地产开发贷款和个人购房贷款是商业银行房地产业务的两个分支，对它们的政策分别代表了银行对供需双方的态度。从房地产开发贷款的政策内容来看，银行信贷政策主要落脚点在银行自身对企业开发贷款发放的条件，即开发商获取贷款的资历要求，及银行发放贷款后对企业从开发到销售资金回笼期间的贷款管理。银行对个人按揭贷款的政策则主要通过对购房款的首付比例、贷款利率等方面的调整，结合抵押物的价值、借款者收入水平和信用记录等来控制银行按揭业务的风险，并且银行可以定量化直接控制的就是购房者的首付比例和发放贷款的利率这两项。

　　业内也比较赞同非“一刀切”式的做法。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成就曾表示，提高房贷首付应该说多少会起点作用，因为现在的购房者中投资性的需求又抬头了，首付比例提高以后，投资就不那么容易了。“但是首付比例提高，对买第一套住房的消费者来说又是个问题。就像给小孩子洗澡，洗完我们是要把脏水倒掉，小孩子不能倒掉。我们提高首付比例是为了抑制投资性的需求，而对于第一次买房的消费者是要提高他们的购买能力的。所以我觉得，在执行时要想办法把消费性需求和投资性需求区分开对待。”