“每平米3千元,物业费每平米5毛8,取暖费每平米16元,物业也不错的,一样有人清扫卫生,过了晚上十点,您要是停车,立马有带着红袖标的治安管理员来询问。我觉得很好,况且也只能买得起这样的房子,于是我卖了门头沟的房子搬到这,买了3套房,父母一套,岳父一套,自己住一套,邻居的情况也大多如此,酒仙桥的、昌平的更远的也有。
8.21下午，记者一行来到太玉园小区，从北京2环线到达通州区土桥轻轨总站，仅用了50分钟，从轻轨站向南行1公里(公交车3站地)，一大片欧式建筑风格的低层平板楼映入眼帘，太玉园售楼网站的介绍：太玉园总规划占地面积超过2000亩，总建筑面积240万平方米；太玉园将是集townhouse、shoppingmall、古文化街、星级酒店、低密度花园式与一体的建筑群。届时将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱。如此面积的“小产权”房自然引起了媒体的关注，但是太玉园小区可不是第一个吃螃蟹的“小产权”。
大约十年前，“小产权”房悄然出现在城市郊区；大约五六年前至今，“小产权”房的广告已经和商品房一起在售楼网站出售，这自然引发纠纷。由于最初“小产权”房对村民、政府、购买者三方有利，因而得到了各级政府的默许，并给那些因房价过高而买不起房子的城里人一份希望。据北京中大恒基房地产经纪公司统计，目前在北京周边的顺义、房山、通州、密云等城乡结合部，共有70多个已经售出、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一，价钱却比大产权的商品房低了三分之二左右。
日前，建设部发出对小产权房的风险提示，提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。北京市国土资源局局长安家盛昨天在第17个全国土地日宣传活动上表示:“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查‘乡产权房’、‘小产权房’的家底，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。”但直到今日，部分“小产权”房仍在建设中，人们不禁要问：小产权房的“茁壮成长”并非一年两年，小产权房的隐藏风险也不是一天两天，为何直到今天形成“燎原之势”，政府部门才想起“发威问罪”呢？
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
记者实际走访后了解到，购买“小产权”房的业主对购买风险多数还是有一定了解的，一般“小产权”售楼处也直言不讳的告诉购房者自己卖的就是小产权房，但是“小产权”房依然大受追捧，记者归结究其热卖原因主要有以下几点：
1从住房形态看，一样是普通住宅。当记者问及太玉园小区正在为业主装修的工人张齐时，他说：“这房子质量还真不错，6层的板楼采光也棒，说起来通州一般的商品房都赶不上这儿呢”。而记者在太玉园内采访时见到的老人带着儿童散步的景象，也处处体现出了这和别的小区并没有什么本质上的区别。售楼网站上的类型一栏中也明确的标注出：普通住宅。
2从农民角度来看，农民的土地可以变现。许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的。村民既可以入股分红，也获得了新的工作机会。以“新农村建设”为名，打法律的擦边球，这是其目前运作的普遍模式。拿太玉园来说，2001年拆迁时，村民可以用1平米正房置换1平米楼房，厢房则是2平米置换1平米，村里补贴10平米，超过这个标准的则要按600元每平米自己出钱购买。大多数张湾村村民当时都接受了这个“土政策”。当然，离开土地住进楼房的村民，并非老无可依。2006年村委会颁布的最新规定说，18岁以下的独生子女，每人每年有1000元补助；18岁以上的村民粮食补助金每年1800元；而51岁以上的村民，考虑到难以再就业，每年有3600元的养老金。这样的利益可能才是村民不惜拿出自己的宅基地盖楼的真正原因吧！
3从直接原因来看，小产权房价格相对商品房低，只有同样位置商品房价格的40%至60%，没有缴纳商品房买卖的契税。现住在太玉园小区的业主王洪向记者说道：“买晚了啊，3年前，太玉园公开销售时一千多元一平米，对村民销售600元每平米，而到了2006年，太玉园的房子已经涨到了两千多，而今年4月自己买房时已经是三千元每平米，但是2公里以外的“大产权”房则要六千元每平米，而通州区里的商品房更是要七八千元每平米。自己一个月就开一千多，攒多少年也买不上一套商品房，花十多万元就能住上自己的房子，怎么说也值了。”
4从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜、停车费价格低。媒体普遍报道，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。但是记者一行实际观察后发现，太玉园小区的物业管理水平与其他商品房小区并没有本质差异。太玉园的李大妈指着身后正在扫地的清扫员对记者说：“这地面还用咱说么！你说那小偷，哪个小区敢说不进贼的，再说了，都是外地人，都是为了有个住的地方罢了，其实这物业真是不错的，您要是晚上十点以后在这停车,立马有带着红袖标的由村民组织的治安管理小队来询问，放心着呢！”
5从监管上来看，缺乏有效的监管。小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。正因为这样，小产权房才能得以在10年中由“默默无闻”转为了“争议焦点”，而且还有继续发展及争论的趋势。
6小产权房建设地点环境较好，城乡交通状况近年来明显改善。“以前这都是土路，可不好走了，一刮风都是沙土，去年新的高速公路修好了，公共汽车938支6就停在小区门口，坐上3站地就到轻轨，上班购物都方便。”张家湾镇村民小毛说，至于环境更是不用小毛讲述，小区外的绿地那可是自然形成的，蜻蜓和蝴蝶在路边的野花上飞舞，每吸进一口空气，还真有吸氧的感觉。
7从本质原因来看，业主认为，“小产权”房也是房子，一样能住，能私下转让。多数业主抱着法不责众的态度，小黄便是其中之一,他对记者说:“太玉园小区现在已经有8000户人家入住，原定于2007年8月底开盘的新房早已销售一空，好多开着宝马、奥迪的人都来这买房，他们不怕，我怕什么啊！”提起房子的流转时，小黄说：“咱买个房子不容易，自己先住上在说，卖什么，再说了，购房合同上写了，买卖时只须要去乡政府那更个名，可比商品房容易的多。”
正因为以上原因，“小产权”房大受追捧，持续热卖。中大恒基不动产营销市场研究中心最近对京城400余个在售楼盘进行的调查分析显示：目前在售小产权楼盘约占市场总量的18%，绝大多数分布在远郊区县，占95%。其中房山区的小产权项目数量最多，占比为26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.0%、17.5%和11.3%。价格方面，目前在售小产权项目的均价为3344元/平方米，仅为去年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。从不同区域在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元/平方米，已属京城低房价区域，但其在售小产权项目均价仅为2437元/平方米，为大产权项目的57%。通州区的小产权普通住宅的均价为3485元/平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元/平方米，每平方米的单价比小产权项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平方米的大产权普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比小产权项目多出近22.5万元，显然，小产权项目主要的优势在于价格。
随着“小产权”房的热卖，“小产权”房存在五大风险和危害也不断暴露出来。
其一，因为“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益；其二，这类房子不能上市交易；其三，如果是占用耕地建设，违反了国策；其四是扰乱房地产秩序的建立；其五，别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。
乡村小产权房自出现以来一度成为社会关注的热点。有人说它违法，有人说它不违法，还有人说它处于灰色地带。称之违法的理由是，根据我国法律规定，农民在集体土地上建造的房屋不得向本集体经济组织之外出售。而称之不违法的理由则是，法律并没有禁止“出租”农民在集体土地上建造的房屋。“当然，这种长达数十年的‘租赁’与‘购买’商品房在使用上没有什么区别，或者说这种‘租赁’是一种变相的‘出售’，打了法律的‘擦边球’。”北京才良律师事务所的李金平律师认为：“农村的集体土地也大致可以分为：耕地、农业建设用地和农民宅基地，房子下面的土地是农村集体所有土地。按照法律规定，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用。
但是热卖的“小产权”房热销之后暴露出的问题：缺乏有效的监督管理；高房价及住房保障体系的不完善，或许才是其热销的真正原因。业主想有个自己的家，现在有了，但是又有一把“小产权”的“利剑”悬在了心上，在大量业主入住“小产权房”之后，如何解决这个已经持续了十年之久的博弈正落在政府的肩上。敬请关注本网关于“小产权”房的后续报道。
(注：本文关于业主及村民的姓名均为化名。)
直击矛盾焦点透视小产权房命运
小产权房，一个炙手可热的词汇，在囊中羞涩又渴望有一个家的人眼里，小产权房是一颗救命稻草；在乡镇政府看来，建设小产权房是一条带领农民致富的捷径；在农民眼中，小产权房使他们的资产变成资本，并变成了实实在在的财富；然而，在房地产大亨眼里“买小产权房如同偷东西”；建设部也发布风险提示，要求城市居民不要购买在集体土地上建设的小产权房。那么，小产权房为何会引发这么多人的关注？为何会引发这么多的矛盾？为何公然违规的身份却可以安然无恙的存活十多年？为何会博得这么多购房者的亲睐？为何会引起商品房开发商如此之大的愤怒？为何…
小产权房似一个休眠火山，随着建设部一声令下，爆发了，其潜在问题、隐患也犹如熔岩一般喷射到人们面前。
问题一：小产权房为何出现供需两旺的局面？
首先，小产权房价格低廉，而当前商品房价格普片过高。据北京通州南部太玉园小区(小产权房)的居民介绍，她们购买的房子，价格一般都在3000元/平米左右，甚至还有2000多元/平米的。而距离此不远的宋家庄区域二手房8月单价突破9000元/平米，价格悬殊如此之大，优势可见一斑。其次，城市化过程中，农民的土地权益得不到很好的保障，迫使农民利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。新农村建设运动中，村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又多建房，除了自住的就出售，给农村、农民带来了切实的好处，城市、市民也从中受益。特别要指出的现实是，小产权房给中低收入购房者、农民带来的利益是实实在在的。
问题二：小产权房在法律上有何争议？
1.开发主体违法。
据北京才良律师事务所的李金平律师介绍，我国能从事房地产开发的只能是取得营业执照的房地产开发企业，并取得相应的房地产开发资质。“小产权”、“乡产权”、“使用权”房的开发主体一般是村民委员会、村大队、村民小组、乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社，这是没有法律依据的，类似于非法的无照经营。
《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定：“房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”可见房地产开发企业才是合法的商品房开发建设主体。村民委员会、村大队、村民小组、乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社不是房地产开发企业，他们可以建设房屋，但是该房屋不能作为产品对外销售。
2.用地违法。
这些房屋一般都是建在集体土地上的，而房地产开发用地只能使用国有土地，取得国有土地使用权。
《城市房地产管理法》第2条中规定“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”
《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”和第十二条第一款规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”
《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”
以上规定的很清楚，房地产开发用地应当是国有土地，国有土地使用权的取得包括出让取得和划拔取得。要集体土地上进行开发则必须依法征收为国有后才行。
虽然集体土地上不能进行商品房开发，但并不是说集体土地上不能建房。集体土地上建房是有限制的，可以用于包括兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，其他建设必须使用国有土地，而商品房用地不属于能使用集体土地的范围。
3.城镇居民在农村集体土地上买地建房是禁止的。
这些房屋当中还有一些是变向的以村民宅基地建房的形式对外销售，并说是卖的只是“使用权”。这也是违法的，申请使用宅基地的只能是村民，城镇居民是不能的。
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
2004年11月2日国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》中明确，“严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”、“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
上述规定，其实明确了：一、申请宅基地的人只能是村民；二、用地面积严格限制；三、村民转让、出租宅基地房后，不能再申请宅基地建房。因此，城镇居民买或租村民的地是不可以的。现实中，一些所谓的“使用权”房，实际上是在变相使用宅基地，甚至根本就是没有合作手续在违法使用集体土地。购房人手里有的可能只是一些无效的买卖合同或无效的登记文件。
4、缺少《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，小产权就是没产权
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”，这五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。其中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。而小产权房恰恰缺少这最重要的两个证。小产权房是由乡镇政府发证书也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章。
问题三：小产权房触动了谁的利益？
在同一些小产权房业主交流过程中，我们了解到大家普遍认为小产权房之所以受打击是因为侵犯了国家利益。这的确不假，小产权房是集体土地，不能上市交易，由乡政府直接开发，这就省掉了土地出让金，即：购地成本。土地出让金通常指国有土地使用权出让的收益，通俗地说即“地价”。这些乡镇政府违规开发土地使集体土地非法入市，造成国家土地出让金大量流失，严重损害了国家利益。然而，资金流向乡镇，却没有落到农民口袋里。失去土地的农民，不仅仅失掉了祖祖辈辈赖以生存的营生，更失掉了自己的生活方式，换来的却只是一块小小的栖息之地。而在某些地区，这些失掉所有的农民最后连一块栖息之地都换不到。某些地区的村委会强占土地，或是只给农民微薄的补贴。大量的财富被截留，不仅导致了这些失地农民的贫困，更导致了他们对政府、国家的不信任。
除了国家和农民之外，那些小产权房业主也是受害者。这么说很多人应该都会发出疑问，那些小产权房业主花上十几二十万就能有一套大房子，小产权房如何触动了他们的利益？表面上，那些无力购买大产权房子的低收入者确实享受到了小产权房的好处。但是这一切都只是空中楼阁，没有法律的保障、国家的承认，而他们手中所有的同村委会签订的合同在法律上也是无效的。村委会不属于国家机关，不是行政组织，只是村民自治组织，他们没有权力开发集体所有的土地。因此，与村委会签订的合同根本无法保护小产权房业主的和法权益，一旦发生纠纷，特别是那些明知是小产权房还够买的业主将很难得到法律的保护。
此外，小产权房的出现暴露了房地产业开发成本，小产权省去了土地成本和一些税费如果加上这些钱，其价格就该超越小产权房价的数倍吗？土地成本和相关税费有那么高吗？当然不是，被揭了短的房地产商坐不住了终于叫嚣“买小产权房如同偷东西”。而这并不是矛盾的全部，小产权房热销导致了正常的商品房有价无市的局面，这就切切实实的触到了商品房开发商的利益了。
问题四：既然违法，小产权房为何能安然无恙地存活了十年？
万丈高楼非一日而起，既然小产权房非法，为何十年了却没有人真正管过？一方面是有政府监管不力的因素，小产权房处在政府各职能管理部门的交叉点上，表面上很多部门在管，实际上谁都没有真正管。建设部也只有管理城镇国有土地上的房地产开发及销售的权利，因此只能对广大购房者发布风险提示而没有大刀阔斧的处理小产权房。法律上的空白，使小产权房得以在夹缝中生存。另一方面，小产权房最初并不是今天这种大规模的住宅小区，而只是一些别墅，购买的人比较少，并没有牵扯到这么多人的切身利益，因此就没有引起相关部门的注意。
问题五：小产权房应该封杀还是走向合法化？
当前，有关小产权房讨论最为激烈的莫过于其是否该存留的问题了。支持者和反对者各执一辞，一方讲情，法不外乎人情，制定法律就是要保护人民的利益，而另一方讲理，小产权房与法无据，理应封杀。对此，李金平律师认为，对小产权房的问题应区别对待，在基本农田或者耕地上建造的小产权房应该立即拆除，因为这威胁到了国家的耕地。如果本来就是村里的建设用地，村委会只是占用了村民的指标或者改建为高密度楼房之后，把多出来的房子拿来出卖，这种情况可以通过补办手续，补交有关税费后合法化。而开发商在农村集体土地上开发建设的房屋，应予以没收，借鉴济南经验，转化为经济适用房或解困房，解决低收入人群的居住问题，对相关人员进行处罚。对炒房、投资行为，应确认合同无效。
更有很多人认为此乃塞翁失马之事，小产权房的出现不失为解决城市居民住房问题的一条蹊径。虽然它在法律上还存在诸多问题，但其出现就证明了市场存在需求。改革是在探索中实现的，没有哪一次改革是不经历阵痛而自然顺产的。回想当年农村集体承包责任制刚搞起来的时候也是不符合当时的政策。而事实证明，这次改革是成功的。回过头来看今天的小产权房，虽然反对声四起，但也不乏拥护者，生存还是灭亡，这是一个问题，值得我们大家去思考、讨论。
总之，小产权房牵扯到百姓安居乐业的问题，我们期待决策者在解决小产权房问题的时候，能够更多的关注百姓的利益而不仅仅是开发商的利益，更期待早得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！
小产权房将何去何从？
“小产权房”并非一个新鲜词汇，但却从来没有像今天这样炙手可热。近几年来，房价年年上涨甚至“越调越涨”，老百姓购房压力空前加大，有房的成了“房奴”，没房的则只能望房兴叹。在这种情形下，价格相对低廉很多的小产权房对人们自然有着致命吸引力。有资料显示，北京目前在售房产项目中，小产权就占到了20%左右。
然而随着销售越来越火爆，小产权房买卖的风险问题也日益突出。为此，今年6月以来，建设部、国土资源部等部门多次表态，多次提醒：现行法律不承认“小产权房”，“以租代征”的变相交易将受严厉查处，消费者不要购买小产权房。同时，风风火火的查禁活动也在北京、四川等各地展开来。尽管如此，小产权房的很多关键问题至今仍是悬而未决，比如：在将来的房地产市场，小产权房将扮演什么角色？怎样的处理方法有利于解决最多人的住房问题？已经交易的房又怎么办？对于这些，从国家部委到地方政府，从专家、业内人士到普通老百姓，都在绞尽脑汁寻找答案。
国家就农地入市已有所作为
2006年国土资源部发布的“52号文”明确提出了两个试点：其一稳步推进城镇建设用地的增加和农村建设用地减少相挂钩试点，也即压缩农村建设用地的路向；其二推进非农建设用地使用权流转试点，也即将已有的农村建设用地直接进入市场流通的举措。
根据国土资源部有关部门的解释，52号文标志着中国对农村土地利用严格限制的政策已经开始转变，农村建设用地已经成为农村集体土地入市的主体内容。国家土地副总督察甘藏春(甘藏春新闻,甘藏春说吧)介绍说，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。有了专门的法律对症下药，小产权房难题自然会迎刃而解。
在找路开路的同时，国家也对行不通的路进行封堵，那就是加大力度清查违法违规用地，国土资源部日前发布的全国土地执法“百日行动”方案，就将“以租代征”作为行动中的重点，进行集中查处。
此外，一些和小产权房关系密切的法律、法规、标准也陆续进入公众视野，如土地分类标准、物权法，以及《住宅法》等，都很有可能为小产权房问题打开一个豁口，提供重要依据。因此，人们在等待中寄予了厚望。
地方正进行积极尝试
就像吃鸡蛋要剥壳一样，国家在对“小产权房”问题作出决断之前，在地方进行试验、试点，是必不可少的过程。
广东是中国最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。2005年6月23日，广东颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，从2005年10月1日起，广东农村集体建设用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房；村民出卖和出租住房后，不得再申请新宅基地。
2006年10月份，石家庄市也对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，并规定：居住在“城中村”集体土地上的村民，首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。
2007年3月，天津滨海新区全面开始布置实施春节前刚获国土资源部原则批准的土地改革方案。拟重点探索农村建设用地使用权的流转，其中津南区葛沽镇乡镇转街道的农地改革方案是国土资源部批准的《城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩》示范镇。
2007年7月3日，重庆在打破二元障碍上跨出一大步：允许农地承包经营权入股，进行流转。
北京市在叫停小产权房后，展开了对全市小产权房情况的摸底调查，9月中旬，北京市国土局发出通知，明确新村建设用地由市政府审批，并强调农村宅基地审中必须严格遵守“一户一宅”的规定。区(县)国土分局及区(县)人民政府负责审批使用村庄范围内的宅基地，包括村庄范围内的空闲地和未利用地。
立法？改法？专家有说法
说到小产权房的未来去向，知名金融专家易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)认为将不合法变为合法，将小产权变为大产权，制定法律出来保护是一个必然。他表示：小产权房和我们现行法律是不相容的，但为什么还这么盛行，这证明我们法律本身有问题，不能只是说小产权房有问题，应该看到，这个小产权房出现以后对谁最有利。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。如果我们商品房的价格在一个很低的水平上，小产权房会出现吗？如果政府生产一些中低端产品，小产权房的利润变得很低，开发商自己也就不做了。政府一定要维护民众的利益，妥善处理小产权房。
易宪容所说的合法化代表了众多专家和学者的看法，那么具体怎么操作？人们也给出了很多意见。
中共中央党校研究室副主任周天勇表示，可以考虑允许农民用自己的土地直接入股，直接出租，直接买卖土地的使用权，用来建设房屋。这样土地市场的供应结构就会改变，土地由寡头供应变成多头供应，形成了竞争性市场。“此外，直接入股直接买卖，也会省去中间很多暴利环节。成本降低了，房价自然而然就会下降。”
上海社会科学院部门经济研究所副研究员、博士胡晓鹏建议：针对小产权房产权证的办理问题，可以从小产权房二次销售环节给予管理。在明确小产权房的合法地位的前提下，购买者如果进行转让交易，就必须补交土地出让金，补交的数量应该等于交易发生时同类城市房地产的价格与其购买小产权房时的差价。这样一来，对于那些期望通过购买小产权房进行投机的购买者来说，显然是一种抑制，而对于那些只是需要住房的购买者而言，并无直接的损害。
还有专家提出“以租代售”的方案，即出台政策直接规定将“小产权房”以租赁的方式租给中低收入者，规定最高年限(50或70年)，现有“小产权房”购房合同统一更换为集体房屋所有权房屋的租赁合同，同时政府可以指定现有房管部门进行统一管理，同时税务部门也可根据税法规定进行征税，剩下的问题都交给“物权法”和“合同法”去解决。这样一来，廉租房问题应刃而解，乡镇政府增加了财政收入，地方上农民也满意，而中低收入者也解决了住和转让的问题。
资深学者武建东表示，目前,《土地管理法》的修改已正式列入十届人大常委会的立法规划，目前确定的修法核心就是改革征地制度。2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。从目前中国的立法体制体认，国务院制定的行政法规具有先行性，是为法律的制定和修改铺垫基础。因此，《土地管理法》的修改不可能在国务院行政规定的原则上退步，其底限最低是维持国务院的规定。所以2007年全国人大常委会立法的热点就应该是以农村集体建设用地依法流转为重点的《土地管理法》的修改，由此也表明中共十七大将在农村集体土地改革方面有转折性的探索。
面对高房价下有着迫切住房需求的庞大群体，如何让小产权房成为有利工具，使得尽可能多的人尽可能大地受益，是摆在决策者面前最重要的课题。我们看到，小产权房问题并非无方可解，学界给出了很多建议，仁者见仁智者见智；我们也看到，政府正在朝有益的方向积极探索，审慎抉择。归根结底，哪些人最缺房住，最需要支持？这应该是小产权房未来的方向。希望在不久的将来，小产权房不但不再是个难题，并且能成为一把钥匙，为高烧的楼市、廉租房保障以及城乡结构调整等等问题提供开门！
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