成渝综改:小产权进退

　　舆论对房价飞涨和房地产金融泡沫化的担心正在成为现实,而此一问题亦考验政府提供公共服务的决心和执行力。

　　从设立住房保障与公积金监管司,到扩大廉租房与经济适用房供给,再到各地实验构建多层次保障体系,其关键点,围绕着"分配公平"与"扩大供给"。但最终解决住房问题,仍期待整体性的制度安排。

　　在本期调查中,小产权房的兴起有着复杂的背景,并对"扩大供给"提供了新的思路。

　　一进堕井村,老街矮房后密密的十几幢高楼分外耀眼。村民彭伟(化名)在建的四幢7层楼房也在其间,取名"稻香村"。

　　彭伟的办公室挂着粗糙的户型图。"都是按照城里商品房设计的。"彭说。

　　堕井村是重庆北碚区复兴镇下属的一个行政村。那些对外销售的房屋,就是人们所谓的小产权房。

　　小产权房一幢幢地矗立于中国的乡村,成渝两地概莫能外。一方面,小产权房作为高房价下廉租房、经济适用房供应不足的平衡和补充,受到肯定;另一方面,它与现实法律冲突而具有的风险性,令其处境尴尬,购者亦隐隐不安。

　　在关于小产权房的争议中,重庆、成都这两个城乡统筹综改实验区,能否取得突破?

　　方兴未艾的小产权房

　　"稻香村"实际是彭伟和村里几个村民联建,共有80来套。彭伟说,"用的是集体土地,都办过手续的。"地是从村里买来的,但"说不上是真正意义的买,算是出让地。"

　　"稻香村"总的建筑面积有3000多平方,户型面积从72到157平方不等,均价860元/平方,小房型价格高些,均价900元/平方。而今年上半年,这里小产权房售价才650元/平方左右。

　　"稻香村"今年年初起建,已建好的小户型卖得只剩3套,大户型也即将竣工,销售形势也不错。

　　9月底,彭伟对记者说,"要搞个物业管理办公室,向城里小区看齐。"

　　堕井村拥有不错的地理位置,距北碚区城区,乘客坐车只需十多分钟。更重要的是,在建的重庆外环高速路,正通过此地,届时,通往主城任何地区都相当便捷。这使得堕井村的小产权房具有相当的市场潜力。和村里很多"开发商"一样,彭伟打算寻找地块再建。

　　重庆西南大学教授邱道持称,小产权房的存在是公开的事实,近效农村比较普及,尤以主城北碚、沙坪坝、九龙坡近效农村最多。邱道持任原任市国土局副局长,现在的另一身份是市政协常委,多年从事土地制度的研究。

　　相较而言,成都小产权房兴起时间更早,更成规模,这个城区效县普遍富庶的省会城市,10年前就有农民开始建小产权房出售。

　　据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计,在成都市周边的近郊区建设在农村宅基地的"新居工程"和远郊区由小城镇改造同样建设在集体用地上的"城镇拆迁安置房",以种种名义出现的"小产权房",已经占到了整个成都商品房市场的30%左右。

　　小产权房房价低廉。重庆主城区商品房均价为3000元/平方,在核心区域房价为4000元/平方至7000元/平方不等。而小产权每平方600元到800元,有的甚至低至400元。

　　成都也存在这个现象。据统计,成都市区商品房均价为5258元/平方,中心地段最高达上万,小产权房则在2000至3000元左右。

　　堕井村小产权房购买者,据彭伟了解,80%是重庆其他区县农村到主城的打工者,还有20%是附近的城里人,彭伟说,"主要是便宜,单就跟北碚城区的房价比,只相当于一个零头。"

　　邱道持表示,"购小产权房者,多为城市低收入人群、老年人,一些被征地或进城的农村居民,也靠这个部分来解决住处。还有少数,抱着投资的心态。

　　合法化之路

　　"政府对小产权没有去征税,一征税,就意味着承认它合法了。"邱道持说。

　　邱道持表示,全国的小产权房,不外两种形式,农民自建,或乡镇政府、村集体介入,引入开发商兴建,它与法律的冲突在于,土地未经征用、无正规的产权。

　　民间对此有应对的方法。在堕井村,"有农村户口的人比较好办,可以办到一张集体农村房屋产权证。城里人来买,可以找农村的亲戚或朋友,挂他们的名字。"彭伟说。

　　对办证难题,坊间也有权宜之计,即采用以租代售的方式打"擦边球",双方签订租期为50至70年的租赁合同,一次性付完"租金"。购房者领到的多土地所属乡镇政府或村经济合作社出具的盖有公章的证明书。

　　但小产权房未交纳土地出让金。堕井村一个购房者表示,"有点担心,但我是个打工的,收入不高,如果国家真的要求补交出让金,应该不会太高吧。"

　　邱道持认为,满足低收入者的购房需求,解决之道在于开放农村集体土地市场,拓宽建设用地的供给渠道,而成渝两地作为城乡统筹综改实验区,完全有条件在这个问题上先行突破。

　　而成都从2003年开始"土地整理"、"金土地工程"和"农民集中居住"。陈武元说,"成都政府看到,农村土地的非耕地部分,大约占农地总量的22%~30%,若拆并、搬迁集中修建住宅,可以腾出近2/3的农村集体土地的非耕地。"这样,小产权房有了大规模产生的现实基础。

　　与农民集中居住配套的,是推行"新居工程"。在成都,不少对外销售的小产权房子都列入了政府规划的"新居工程"范畴内,这样,小产权房得以明正言顺。

　　为数不少的学者对小产权房的合法化,持乐观态度。

　　重庆市政协副主席陈万志是为小产权房合法化鼓与呼的代表。"小产权方是农民的非常了不起的创举,本人非常看好。"

　　陈万志认为,这是有效抑制房子价格的有力实践,因此一定会走上合法化之路。"现在居高不下的房价,是由于供给失衡造成,而低廉的小产权房提供了另一个渠道,不同类型的房屋得到充分供给,房价就能实现价值回归。"

　　此外,陈万志称,小产权房使农民享有土地增值收益,是实现农民收入的重要途径。

　　邱道持认为,小产权房深层次地反映了农民土地所有权在经济上如何实现的问题。在现行政策下,是由政府,开发商,垄断土地用途转变后的增值收益,农民则被排除在外。

　　这个局面源于土地供应结构。我国的<土地管理法>规定,个人和单位,进行建设,必须使用国有土地。"这是计划经济体制下,国家为保证城市发展而实行的"剪刀差"政策。现在形势改变,制度也相应地应该予以调整。"邱道持说。

　　陈武元也表示,"既然有所有权,就应该有处置权,集体的土地自己不能处置,要国家来处置,这个显然是很不合理的。"

　　陈万志称,反对小产权房入市的主要是两类群体,一是开发商,担心其对房价的影响,二是一些地方政府,担心影响土地出让金收入,这本身就能说明很多问题。

　　成都已有所作为。该市7月底出台的"中共成都市委第37号文件",关于"农村土地整理和拆院并院节约的集体建设用地指标,在符合规划的前提下,可就地兴建建筑物"一条,业界揣测是对"小产权合法化"的一种委婉表达。

　　重庆尚未有推出具体政策。"还需要一个观察和实验的过程。"邱道持说。

　　重庆有比成都更复杂和艰巨的现实,如何处置小产权房乃至如何流转农村集体用地,是其发展中必须要正视的问题。

　　重庆市政府每年向市场供应城市建设用地100平方公里左右,这100平方公里,主要来自于征地。而根据重庆城乡统筹规则,重庆是要促使500万农民工进城成为市民,这500万人住房的供给和土地来源显然是个难题。

　　目前重庆也面临房价上涨的现实,由于财政偏紧,政府对廉租房、经济适用房投入有限。

　　重庆即将推出的<推进农村土地规模经营促进产业发展意见>,也开始推行农民住宅集中居住,农村集体建设用地减少与城市建设用地增加挂钩的原则。这个过程会不会如成都路径一样,催生大规模的小产权房,目前还是未知之数。

　　邱道持近日以学者的名义,向重庆市政府提交了一份建议,提出"统筹城乡建设用地规划,开放农村集体建设用地流转市场,开辟建设用地供给第二来源,提高节约集约利用农村建设用地水平,保证农民土地权利在经济上得到实现。"

　　如这些改革得以实现,小产权房在成渝两地的前景,似乎相当乐观。 (本报记者吴鹏对本文亦有贡献)