深圳楼市落叶知秋价量齐跌

绝大多数银行网点开始执行第二套房贷首付比例不低于40%深圳楼市落叶知秋价量齐跌

　　证券时报记者唐晓钟彩

　　本报讯国庆期间深圳楼市没有出现往年的热闹景象，市场原指望一年一度的秋交会（9月29日至10月3日举办）刺激深圳楼市交易，不料秋交会期间深圳全市一手房成交反而逐日萎缩，10月3日全市仅成交6套一手房。据了解，国庆前刚出台的房贷新政是导致大部分购房者产生观望心理的直接原因。一群代表着中收入阶层的人士称，新政对房地产长期的、真实的需求没有影响，房地产的需求也将如同“5·30”的股市，呈现两极分化的趋势。

　　深圳房地产市场交易萎缩

　　每年国庆期间，是各地房产交易的火热时期，不少市民选择在国庆期间看房、买房。小李参加的看楼团去东莞看房，据他描述，人去得不少，当场成交却寥寥数人。“大家都在观望，最近房地产调控政策接连出台，房价是不是出现拐点？”小李说其实这次看的房子都还不错，主要是担忧房价会降，因此大家都不愿出手。

　　国庆前夕，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》直指投机炒房客。《通知》规定，第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍。记者昨日获悉，虽然各商业银行尚未出台关于此次新政的具体细则，不过大部分银行的营业网点已开始按照《通知》的规定执行，即第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　“首付的提高对房价其实并没有太大的杀伤力，关键是按揭贷款利率的上浮和目前已处于较高水平的贷款利率。”拟在国庆节期间购买另一套住房的彭先生认为，2005年银行的住房贷款利率还仅有5％多一点，现在基准利率已涨到了7.83％。“利息负担太重了，实在不行就考虑一次过（全部付清房款）算了。”

　　《通知》的出台对于抑制房价是否有效，目前尚难定论，不过不争的事实是，新政的出台对市场预期产生了影响，持观望心态的置业者大增。只看房不买房成为普遍现象，深圳一手房、二手房的成交量持续萎缩。房地产业俗称的“金九银十”似乎好景不再。进入9月以来，深圳的房地产销售走势也犹如过山车一样，从高峰一度跌入谷底。

　　据深圳国土资源局下属房地产信息网的数据统计显示，国庆节前3周整体房价仍呈上升趋势。9月3日—9日，深圳的商品房一手楼共成交807套；9月10日—16日一手楼共成交745套；9月17日—23日，一手楼共成交730套。而进入10月的第一天，全市一手商品房的成交仅4套，二手房成交仅6套，集中在关内福田区。秋交会的闭幕日10月3日，全市一手房成交仅6套，10月6日全市商品房成交套数为19套。

　　地产格局将出现两极分化

　　由于成交量的萎靡不振，深圳地产中介的日子也越发难过，近几个月来地产中介明显加大了营销力度。在前几日举办的深圳秋交会上，很多楼盘打出了“送全屋装修”、“送全屋家私家电”、“买房大抽奖”等各种促销手段。这些情景在今年上半年深圳楼市火爆时期是难以想象的。

　　业内人士认为，此次央行和银监会在全国范围统一下发《通知》并强制执行，彰显监管部门抑制投机炒楼的决心。虽然实施后实际效果尚难判断，不过威慑作用已经显现。事实上，就深圳而言，7月份以来深圳各银行已陆续收紧房贷的发放，尤其是二手房贷款，一些银行房贷政策已指向抑制投机炒房。此外，业内一直传言深圳将加强二手房交易个人所得税的征管、征收二手房交易土地增值税、物业税等政策，也是购房者放弃购房持观望态度的原因。

　　“今后的房地产，无论是自住还是投资的需求，必将出现优盘上升、劣盘下跌的情况。”上海复地置业的一位销售总监这样认为。根据万事达国际和汇丰银行的联合调查显示，国内的富裕阶层在买房时显示出极强的支付能力。这从另一个方面说明，房地产市场格局将出现两极分化的趋势，高者恒高，低质楼盘或受挫。

　　事实上，自8月以来深圳的房地产市场已出现了分化格局，位于深圳福田区香蜜湖片区的所谓豪宅，二手房的成交均价并未受到影响，一直在3—5万元／平方米之间，而一些新开发的小型小区以及环境一般的二手房，市场销售价格出现了不同程度的下滑。“我们代理的一个小型楼盘，给开发商建议开盘价下浮10％，开发商还怕卖不出去。”置业国际顾问公司一项目负责人表示。

　　招商证券研究员贾祖国在其关于地产新政的一篇研究报告中认为，近期房地产调控政策的“最后一只靴子落地”，从总体上看《通知》的出台不会导致房价下跌，虽然北京、上海、深圳等一线城市或受影响较大，但二三线城市几无影响。

　　
　　
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