房地产业：加强信贷管理的通知　关注2只股

　　事件：

　　2007年9月27日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。(下文简称《通知》。)

　　点评：

　　一、《通知》主要内容

　　1、严格房地产开发贷款管理

　　对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

　　商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

　　2、严格规范土地储备贷款管理

　　商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　3、严格住房消费贷款管理

　　商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　4、严格商业用房购房贷款管理

　　利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

　　商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　5、加强房地产信贷征信管理

　　商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

　　商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

　　6、加强房地产贷款监测和风险防范工作

　　商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

　　中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

　　各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

　　请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

　　二、对《通知》的分析

　　该《通知》是管理层对于房地产调控政策的一个延续：即以调控需求为主，调控的基调是为了避免房价过快上涨。前期已有部分银行在部分地区已经实施了这一政策。

　　1、进一步加强了取消商品房预售的预期

　　《通知》强调“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，从这里可以看到，目前国内争论不休的“是否取消商品房预售制度”的悬疑已经落定，开发商必须是现房或准现房进行销售，这对开发商的资金实力是一个巨大的考验。从这个层面上来说，未来房地产行业将会进一步进行洗牌，资金实力大的上市企业将获得进一步的发展，而中小型企业的生存空间进一步缩小。

　　2、土地开发贷款难度进一步增大，开发商融资渠道受影响

　　《通知》强调“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。”从开发资金的取得渠道来看，目前绝大部分仍然来自银行贷款，该通知的颁布，进一步限制开发商进行融资的渠道，对于融资渠道较少的中小型开发商来说，无疑是雪上加霜，而对于融资渠道较多的上市企业来说，将进一步加大从股市融资的力度，这也将进一步加快房地产行业并购重组的脚步。

　　3、一线城市受影响较大，二三线城市几无影响

　　根据《通知》对于第二套房的贷款的要求，这对于房地产投机的影响比较大。这对于目前一线城市如北京、上海、深圳等投机性购房占很大比例的城市而言，将会进一步加大投机客的投机成本，导致其交易意愿降低，从而进一步影响整个房地产市场。而对于二三线城市而言，由于目前二三线城市的自住型需求仍占主流，因此，该通知影响几乎没有。

　　在这种情况下，对于开发商而言，在二三线城市进行扩张，已经成为一种必然趋势。

　　4、从总体上看，《通知》的出台不会导致房价下跌

　　调控的宗旨绝不是让房价下跌。管理层对于房地产调控政策的宗旨是“避免房价过快上涨”。因此管理层调控政策，包括这次的《通知》出台的本意绝不是让房价下跌；该《通知》的出台对于房地产的需求影响有限。从对于房地产的需求来看，第一，对于用于自住的第一套住房需求没有影响；第二，对于不使用银行贷款购买多套住房的需求没有影响；第三，对于使用银行贷款购买多套住房的需求而言其影响也不是十分负面。首先，对于所谓的“第二套住房”没有统一的标准。购房者可以用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名义购买住房，其次，购买者可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作。

　　这样就避免了这一《通知》所带来的负面影响。

　　本通知的影响主要在于心理层面。由于目前的加息通道已经形成，不管是自住型购房者还是投机型购房者，其买房的成本进一步加大，观望气氛比较明显。

　　但是，随着CPI指数的不断上升，通涨进一步加剧，不动产对于抵抗通涨依然比较有效；加上人民币不断升值，国际资金从各种渠道进入中国楼市，将进一步推高中国房地产市场价格。

　　三、对房地产投资的影响

　　市场已经对这一政策有了较充分的预期。该政策已有部分银行在部分地区已经实施了这一政策，而且市场也预期到了会出台这一政策。

　　前文的分析表明：该政策的出台不会导致房价的下跌。

　　最后一只靴子可能落地。市场都预期在十七大前后会进一步出台对于房地产的调控政策。《通知》很可能就是管理层在十七大前后所出台的具体政策。若如此，这也就意味着近期房地产调控政策的“最后一只靴子落地”。

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