北京楼市拐点猜想 房价上涨到底将持续到何时？

　　“据北京市统计局最新统计数据显示，今年1至8月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售296.9万平方米，期房销售934.8万平方米，分别比去年同期下降35.2%和10.5%。”北京链家房地产经纪公司副总经理金育松近日告诉中国经济时报记者。

　　据北京发改委的统计数据，8月北京市新建商品房价格同比上涨13.5%，二手房同比上涨10.6%，继续保持了较快的上涨。成交量的下降以及价格的持续上涨，表明北京市目前正面临着缩量空涨的局面。

　　21世纪不动产北京区域市场部人士接受本报记者采访时表示，据该公司的统计资料显示，目前北京五环内已难觅万元以下的楼盘，而目前北京各个区域楼盘成交价格同比去年上涨幅度大概都在30%-40%左右。

　　供需矛盾仍是“根”

　　“据北京市房地产信息管理网数据，今年前八个月，批准预售的住宅套数为70767套，相比去年同期84015套，下降了18.7%。”金育松表示，供应少成交量自然也会减少，这与成交量下降的幅度基本相符。

　　北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅对本报记者表示，成交量的萎缩和产品结构有关。北京目前供应的高档楼盘居多，价格较高，必然影响成交量。

　　“资本市场利好分流楼市资金，也是影响交易量的原因之一。”金育松指出，今年年初至5月底，股市持续飘红，在经历了印花税上调的调整期后，股市重新上扬，国庆前最后一个工作日，9月28日，上证综指报收5552.3点，比去年最后一个工作日涨了107%。三个季度指数就翻了一番，全民炒股的风潮分流了楼市资金，楼市交易量因此受挫。

　　而今年以来已经5次加息，加上银行收紧房贷的政策，对于抑制需求起到了一定的作用。而且房价持续上涨，也使得部分消费者购买力出现“贬值”。

　　“价格持续上涨的原因是多方面的。”金育松认为，供不应求是主要因素。据该公司统计资料分析，目前北京市二手房市场供需比在1：3左右，热点区域，如CBD、中关村、紫竹桥等区域甚至在1：5以上，由于供应量出现下降，而北京市作为国际性大都市，住房需求极为旺盛，供应小、需求大必然导致价格的上涨。

　　“由于每年北京拆迁、结婚、置业升级等购房需求维持稳定，加上近几年北京的外来人口逐渐增多，直接导致目前住宅的需求量进一步增大。”21世纪不动产北京区域市场部人士告诉记者，据该公司统计资料显示，2007年外地人在京置业的已经占到北京购房比重的40%-50%，由于过多的外地人在京购置房产加大了市场需求，助长了房价的持续增长，导致住宅市场的供需矛盾呈进一步加大的态势。

　　捂盘助推房价

　　“开发商捂盘惜售等违规炒作行为也助推了房价的上涨。”金育松表示，供不应求的状况为开发商捂盘惜售提供了最好的条件，虽然开发商捂盘惜售并不是推动房价上涨的主要和直接原因，但显然，开发商需要为其捂盘惜售的行为助推房价上涨负一定的责任。

　　21世纪不动产北京区域市场部人士告诉记者，如今捂盘又成为北京大部分开发商牟取暴利的一种手段。从近几个月北京的房价走势来看，由于一些开发商将手中房源分几批出售，减少了市场中的供给，进一步拉大市场供需比例；同时开发商在每推出一批房源时，开盘价就大幅提高一次，价格走势因此一路飙升。

　　“捂盘的大都是小开发商，而且大都是早期协议拿地。”张寅告诉记者，这些开发商由于没有地，卖完了手上的项目就无事可干，在目前房价仍处于上升趋势的情况下，自然愿意捂着房子卖好价钱。

　　随着房地产行业的集中度日益提高，一些小开发商逐渐会被挤出这个行业，监管也将变得容易，捂盘现象也会发生变化。

　　奥运吸引投资

　　“奥运以及交通改造等利好为楼市注入强心剂。”金育松指出，奥运会的日益临近以及地铁5号线等交通改造利好，不仅切实增加了房产的附加值，而且为房产销售提供了良好的平台，业主心理预期也空前高涨。

　　21世纪不动产北京区域市场部人士也表示，由于奥运会的临近，北京交通、环境将会有很大改观，进一步吸引大量内资、外资炒房，放大了房产需求。

　　此外，该人士还认为，土地价格的持续走高也直接影响着房价的上涨。土地成本是房地产开发中最大的成本，以往土地成本占房地产开发成本的三分之一左右，但目前随着地价的上升，该成本比例正在上升。居高不下的房价将会因此继续上升。

　　三类人为高房价买单

　　房价目前处于高位已成公认，那么谁还在买房？

　　据“链家地产”统计资料分析，通过对成交客户的问卷调查，目前买房的消费者主要集中在以下三类：一是首次置业用于自住，这一比例约为6成左右；由结婚购房、拆迁购房以及恐慌性购房组成，结婚购房、拆迁购房属于迫切性购房，而恐慌性购房则是迫于房价持续上涨的压力进行的提前消费行为。

　　二是升级置业的自住者，随着收入的提高，改善居住环境的要求及条件都已成熟，升级置业水到渠成，这部分消费者约占到3成。

　　第三类是有一定资金实力且看好楼市前景的投资者，这部分消费者的比例约为12%左右。

　　据21世纪不动产北京区域统计数据显示，在北京的购房人群中，投机性购房比重已占总体购房的20%左右，同比去年上涨了5%-10%左右，也就是说目前每五个购房人中就有一个是投机性购房者。投资人的加入在一定程度上带动了北京房价的上涨。

　　拐点猜想

　　那么，北京这一轮房价的上涨到底将持续到何时？

　　“受经济周期等方面的影响，这一轮上涨目前我看得到明年一季度。”张寅表示，至于明年一季度之后房价的走势，现在还不好说。他认为，明年房价如果下降，硬着陆的可能性不大，可能会有一段时间的僵持期，但成交量会极度萎缩。

　　21世纪不动产北京区域市场部人士则预计，今年年底北京房地产价格将在一定程度上有所回落，主要是因为去年实施的“90／70”政策的细则各开发商已经基本落实，使得中低档住房供给增多，在一定程度上缓解了价格上涨压力。

　　而且经济适用房、廉租房供应扩大，改善了中低价位住房和经济适用房供应量依然不足的住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。

　　“由于短期供不应求很难改变，因此缩量空涨仍会在一段时间内持续；而未来三年内，2010年前后将会是打破缩量空涨的关键期。”金育松认为，从供给的角度看，北京要求在三年内建设1000万平米的经济适用房、1000万平米的限价房，按照2005、2006年的商品住宅销售面积2566、2205平米计算，未来三年内光经适房、限价房就占到销售量的1／3左右，虽然不能完全平衡供需比例，但已能极大改善目前的供需关系。

　　其次，从保障性住房政策的计划来看，政府要求扩大廉租住房制度的保障范围，而1000万平米经济适用房也会在2010年前后真正起到规模效应，因此，可以预见2010年前后，缩量空涨的状况已经很难出现。

　　因此，可以预测北京房价在短期内仍将维持上涨趋势，但从中长期看，会有所调整，趋于稳定，并随市场供需状况而发生变化。

　　最后，金育松指出，持续增加供给以及落实住房保障政策是打破当前缩量空涨局面的关键。(谢丽佳) (来源：中国经济时报)