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常山股份:土地增值锁住下跌空间

  长城证券刘昆

  根据日前到常山股份(000158)调研了解的情况,我们认为,公司搬迁卖地将实现资产增值,并锁住股价下跌风险。而公司未来成长空间,取决于能否成功实现产业升级和参与二次土地开发,如果能实现的话,公司业绩在2009年以后将有质的飞跃。
这也是目前我们判断公司价值的亮点和难点。不考虑增发,预计公司2007、2008年EPS为0.13元和0.40元,合理股价在13-14元;考虑增发,2007、2008年EPS为0.11元和0.35元,合理股价为14.8-15.8元。暂时给予“谨慎推荐”的投资评级。

  搬迁工作酝酿已久,预计近期将开始启动。预计公司将于近期开始启动酝酿三年之久的整体搬迁工作。此次搬迁符合石家庄市政府提出的“退二进三”及打造全国重要纺织基地的政策导向。公司作为石家庄纺织骨干企业,将把新厂址设在市政府规划的基地选址——正定县诸福屯镇,打造占地2500亩的常山纺织工业园。公司此次整体搬迁方案和一期项目建设规划,正在报请河北省发改委列入重点产业支撑项目,立项后将得到政府在新厂征地、老厂卖地收益返还、财税定额退回、银行贷款优惠等多方面的政策扶持。预计项目将于近期获批,搬迁工作将随后正式启动。顺利的话,一期工程将在年底开工,明年上半年建成,年底达产。

  和平东路“退二进三”,搬迁卖地资产增值31-36亿元。公司要搬迁的旧厂区大部分位于石家庄市长安区和平东路上。根据政府规划,长安区内的第二产业企业将迁出市区,原地块将大力发展商贸流通、文化科技、餐饮服务和金融保险、公寓住宅等三产项目。随着企业的逐步搬迁,长安区尤其是和平路沿线将会释放出大量的土地供应量,为房地产市场的发展提供了最基础的土地保障。

  公司所在地棉一至棉五厂,紧邻市中心,地理位置较为优越。根据搬迁计划,公司将分三次搬迁,从2008年开始,到2010年底前完成。从目前五个棉纺厂的地理分布来看,棉一与棉二、棉三与棉四分别位于和平路上原印染厂(现为名门华都楼盘)的两侧,各占地500亩,棉五地处建设北大街和光华路的交叉口,占地240亩。预计土地拍卖将遵循“搬迁一块、拍卖一块”的原则,根据目前进度安排,明年中期有望开始首次卖地。

  根据市政府规定,常山纺织股份公司原土地及地上附着物拍卖所得,减除各项税费及应缴部分和基准地价上浮20%补偿部分的剩余,作为土地净收益,90%返还企业用于企业项目建设。

  其中,可以记入利润的是:基准地价上浮20%补偿部分-地价成本-搬迁损耗,目前该区的基准地价是70.8万/亩,经摊销后的最新地价成本是5.8亿元,搬迁损耗预计2-3亿元(包括职工安置费用和固定资产的损失),则这部分利润约为2.2亿元,将在2008-2010年中逐步体现,预计每年给公司贡献约0.17元每股收益(未摊薄,如果按照增发7300万股摊薄后可贡献EPS0.15元)。

  而拍卖土地净收益将列入“其他应付款”科目,记入公司的资产负债表中,新厂区土地购置、设备投资等费用都将从里面列支。比照当前的市场行情,我们预计公司卖地价格可达到350-400万/亩,则1239.69亩土地拍卖后,减去约4%的各项税费和基准地价上浮部分,再乘以90%,可以给公司净资产增加28.4-33.7亿元。

  上述两部分净资产合计增加31-36亿元,除以未摊薄总股本,加上2007年中期每股净资产3.64元,可以得出公司重估每股净资产为11-12元。公司目前股价仅11元多,与重估每股净资产接近,下跌空间已十分有限。

  搬迁带动棉纺产品升级,提高公司盈利能力。公司将借助此次搬迁,将卖地收益用于纺织产品优化升级,向精加工和深加工方向发展,切实提高产品毛利率水平,增强公司的盈利能力。预计公司新厂区将分四期建设,一年建设一期,前三期在2010年底前建成,预计投资近40亿元,建成达产后可实现销售收入44亿元,净利润6.6亿元。如果公司搬迁和新厂建设按计划稳步推进,新投产的纺织产品生产销售符合公司预期,则在2009年以后公司的盈利水平将有质的飞跃。

  力争参与原厂址土地二次开发,提升公司业绩。公司还希望能参与到和平路原厂址土地的二次开发,通过切入房地产业务,与公司纺织主业有效互补,进一步提升公司业绩。我们假设未来该区将建成以住宅为主、商业为辅的物业形态,公司参股50%进行开发。假设整体容积率为3.5,则可开发的建筑面积接近290万平米。若土地成本1500元/平米,建安成本2000元/平米,销售均价6000元/平米,项目分6-8年平均开发;则预计从2010年开始房地产业务将给公司每年贡献销售收入10.9-14.5亿元,净利润2.08-2.78亿元,折合摊薄后每股收益0.41-0.55元。

  当然,这只是我们的假设,公司未来能否找到理想的合作伙伴共同开发,具体参股比例,开发产品销售和盈利状况都具有很大的不确定性。同时需要指出的是,公司参与开发,势必需要资金投入,而这很可能影响新纺织厂的投资建设,造成公司资金再度紧张的局面。

  作者:刘昆 搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。
(责任编辑:张雪琴)
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