招拍挂使"拿地"成本更贵 地价上涨推房价上涨？

　　2001年，我国开始实行土地收购储备制度，地方政府通过土地收购储备机构，成为土地一级市场的垄断供应者。同时辅之以招拍挂制度，即价高者得地。政策初衷，是为了避免土地转让交易中的不公平操作，保证土地出让获得最大收益。

　　但客观上，拍卖规则在土地供给紧张的大势下，直接推动地价上涨。地价拍卖不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边楼盘的房价还高。

　　7月23日，国家发改委公布的调查报告显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1%，创下23个月来新高。

　　新一轮全国性房价上涨潮来临，土地随之成为抢手货。开发商把“拿地”作为重要任务。谁手里的土地储备多，拿到地块的成本低，几乎决定了开发商未来2～3年的前途。

　　92亿元，长沙的全国新地王（国内单宗最贵土地）在7月24日诞生。这一天，北京两大开发商——北辰实业和北京城开联手举牌，经过70分钟的角逐，最终竞得湖南长沙新河三角洲地块。

　　据了解，目前长沙的住宅均价是3600元/平方米，而该地块楼面地价不低于3500元/平方米，未来的售价可能高达6000元/平方米。“这一地块入市后，会迅速抬高当地的房价”，当地媒体纷纷预测认为。

　　“全国很多地方，争抢土地造成成交价格提高，成本的提升又拉动房价，形成一个循环。”DTZ戴德梁行研究顾问部助理董事王晨说。

    招拍挂使不多的土地更贵

　　按国土资源部《关于建立土地有形市场，促进土地使用权规范交易的通知》规定，各地必须建立健全土地交易管理制度，规范有形市场运作，规定在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行；其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。这就是“土地的招拍挂制度”。

　　2006年全国土地出让收益，高达7676.89亿元。华远房地产董事长任志强(任志强新闻,任志强说吧)说，土地的招拍挂制度，让国有土地成为一种可资本化的财产。

　　“2007年在多个城市土地竞拍中，出现楼面价格超过万元的天价。”他认为，“地价上涨是房价上涨的主要因素，土地供给不足导致地价上涨，也是不争的事实。”

　　“招拍挂使土地的成本，逐步回归到市场价位，银行系统管住信贷，使资金成本上升。宏观调控提高了整个房地产行业的准入门槛，使其成为对整个品牌的运作、销售、建设、管理要求很高的资金密集型行业。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说。

　　地价升 房价涨

　　回顾2005年的土地政策，地根紧缩首当其冲。据国土资源部资料，以上海为例， 2005年土地出让成交面积，为385万平方米，不足上年的十分之一；2006年土地出让的成交面积，虽为648万平方米，与宏观调控前的数量相比，差距也非常大。而开发商对土地增持需求越来越强烈，刺激了地价，导致房价进一步上升。如今年5月，浙江绿城集团以12509元/平方米的楼板价，拿下上海杨浦新江湾城D1地块后，周边几个在售楼盘价格随即上涨30%。

　　地根紧缩并不能减缓房价快速上升的势头。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房地产开发商的开发成本，主要由土地出让金和建设成本组成。由于土地成本是房地产价格的主要组成部分，二者价格表现出高度相关。“土地价格上涨，会导致房地产商整体开发成本的上升；为了保证利润，开发商一般会提升房屋价格。”

　　这样，开发商在地价较低时大量“囤地”，就势成必然。

　　“土地为王”

　　有充裕经济实力的大开发商，往往走出本地，向全国发展。中原地产华北区董事总经理李文杰指出，大型地产公司已大规模杀入二三线城市，主要包括沈阳、长春、苏州、杭州、成都、重庆。“和以往试探性拿地不同，如今大开发商都是志在必得。”他表示，未来地价推动房价，将在更多城市出现。

　　“现金为王”改为“土地为王”——这是房地产业四大龙头上市公司不约而同的选择。

　　据万科年报显示，截至2006年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，2007年第一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。

　　7月24日，北辰实业联合北京城开以92亿元中标湖南长沙城北新河三角洲地块，这一次竞拍，就给北辰带来380万平方米土地储备。

　　金地集团年报显示，公司尚有未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。这部分土地储备将可以保证公司5年的开发需要。

　　保利地产同样频频拿地，数据显示，保利土地储备在1000多万平方米，分布在全国10个城市，至少保证未来3年房地产开发所需。

　　在香港上市的富力地产也不容小觑。仅2006年初，富力地产的土地储备，飙升至1000万平方米。今年6月，北京富力斥资50亿元，拿下天津梅江湾157万平方米土地，创下富力成立以来单块土地成交价最高纪录。但北京富力新任总经理张辉仍不满足，2007年他计划在华北区投资不少于100亿元买地。而在北京，富力地产今年启动的可供营销面积就达70万平方米。

　　国家统计局数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%；上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看出，开发商买地速度，明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分，被作为储备囤积起来。

　　王晨说，大规模储地历来是香港地产公司的生存法宝之一。过去几年里，包括长江实业、和记黄埔、恒隆地产、新世界地产、新鸿基地产等公司在内地大肆增加土储，其中李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)名下长和系，就接近2000万平方米。

　　王晨说，在香港，政府每次推出土地供应，全体香港人都会加倍关心，因为政府土地推出的数量、速度和地块范围，都预示未来几年香港房地产价格变化，以及各区域的市场走向。历史上，一旦香港政府大量、快速推出土地，未来1～2年内香港房地产价格就会受到压制；反之，楼价就有可能抬升。

    涨势正旺

　　未来还有多大的涨幅空间？

　　陈国强认为 ，除非政府改变土地供应模式，分为中小地块推向市场，或是随时都有土地供应，改变周期长远的拍卖，才能遏制土地价格继续上涨。

　　经济学家赵晓(赵晓博客,赵晓新闻,赵晓说吧)认为，人民币升值才刚开始，中国外汇储备3年增长3倍，到现在超过12000亿美元。人民币升值10年不一定能完成。

　　房价上涨的进程，和人民币升值呈正比。国外资金被人民币升值预期吸引，流进中国，导致国内资产价格上升；国内居民储蓄相当于GDP的1.6倍，这些资金比较储蓄与置业的保值水平后，选择投资房市。所以，房产涨价的大趋势不会变。

　　全国各地的地价成本

　　房价由地价、建安成本、交易费用、开发商利润等组成。根据国家统计局对全国主要城市的调查，2006年全国主要城市居住用地地价占商品住宅价格的比例，北京约为25%，天津30%，重庆25%，深圳约为35%，南昌、中山、东莞、长沙等二线城市在20%～30%之间。

　　全球主要估价和地区地价占房价比例

　　根据不同国家居民人口密度、政府调控政策的不同，各国的地价占房价的比重相差比较悬殊，在20%～80%。一般，欧美国家比重较低，而亚洲国家比重较高。

　　1、美国经济相对繁荣，城市人口增加较快的地区，地价占房价的比重较高，如加利福尼亚州，硅谷地价在房价中的比例达到60%。但是大都市中心地价较高地区，政府规定不准修建高造价商业住宅，住宅集中于郊外，限制了地价比重，地价占房价的例比较低，长期徘徊在20%～30%。

　　2、在欧洲，英国政府限制城市无节制扩展，土地供应不足，客观上抬升地价，伦敦等大城市，地价占房价的比例超过40%。地广人稀的瑞典，地价比较低，首都斯德哥尔摩的地价约占房价的20%～25%。

　　3、亚洲国家中，韩国主要城市随着工业化、城市化快速发展以及人口快速增长，土地需求量增加迅速。地价增长率远高国民生产总值增长率，汉城地价在房价的比例达到60%～70%。其它主要城市一般都达到50%～60%。

　　日本的城市人口约占85%，发达的工商业与有限的土地资源，使日本城市地价成为世界最高的地价区之一。日本去年经济复苏，东京地价跳涨17%，全国平均地价上涨8.6%，增幅远高于前一年的0.9%。日本各主要城市地价在房价中的比例都比较高，地价约占房价的65%～75%，东京更高达75%～80%。

　　新加坡地理空间狭小和人口密集之间的矛盾导致地价很高。但政府鼓励开发高层住宅，采取措施降低建筑成本，使用廉价建筑劳动力，提高建筑业机械化程度等，使建筑成本一直较低，地价占房价的比重约为50%。