《物权法》成业主维权利器 各地适用案例涌现

　　10月11日凌晨，新疆乌鲁木齐宏怡小区，居民因对物业公司的服务不满意，在业主委员会的领导下公开“夺权”，炒掉物业公司。据了解这是《物权法》和国务院发布的《修改<物业管理条例>的决定》10月1日实施后，中国首例依照规定让物业公司“下课”案例。图为几位业主正在小区公示栏前看《解聘通知书》。中新社发缑烨 摄

　　十一长假过后，各地法院受理的与《物权法》有关的案例不断出现。4年前购买的车位，至今未拿到合法的“身份证”，南京某业主为此将开发商告上法院。在成都，法院受理了一起市民起诉保姆利用假公证卖了主人房屋的案件。在北京，一批与《物权法》有关的案件在多家法院立案、开庭。庭审中，原被告双方围绕《物权法》有关条文，就各自观点展开激烈争论……有关专家指出，虽然老百姓迫切希望利用《物权法》维护合法权益，但是《物权法》的原则性条款需要最高人民法院出台司法解释加以细化和明确。此外，一些《物权法》溯及不到的“过去时”案件，当事人还可以利用《合同法》、《民法通则》等维护权利。

　　北京 缴了费没车位

　　小区业主告物业公司违约收费

　　北京市一小区业主向物业公司支付了服务费，却没有得到专有的停车位。业主依据《物权法》将物业公司诉至法院，要求对方返还停车泊位服务费等费用共计170元。10月17日，北京市房山区人民法院开庭审理了此案。

　　据了解，今年9月14日，家住房山区良乡镇北潞园小区的王女士与北京昊远隆基物业管理有限公司(以下简称物业公司)订立了停车泊位服务协议，但王女士缴了钱却没有得到对方提供的停车位。无奈之下，王女士只得将自己的机动车停放在小区内的道路或空闲场地。王女士认为，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，物业公司无权收费。

　　被告物业公司有关人员表示，小区有固定车位和临时车位，每个月的费用都是150元，王女士和物业公司签订的是临时车位协议，物业收取的并非车位占用费，而是服务费。临时停车泊位不是固定的车位，其他车位没有人使用王女士就可以使用，王女士没有停入车位是其个人行为。物业公司已按约定全面履行自己的义务，不存在违约行为。对于王女士以《物权法》为依据提出诉讼，被告物业公司表示，《物权法》自今年10月1日起施行，而北潞园小区设立车位是在此之前。在最高法院等相关部门出台详细司法解释之前，《物权法》没有溯及力。

　　因调解未果，法院将择日进行宣判。

　　专家说法

　　小区车位应首先满足业主需要

　　原告代理律师——北京国宁律师事务所律师赵建国告诉记者，《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有”。依据这一规定，王女士的车是停在业主所有的场地上，也就证明物业公司实际上并没有为其提供泊车服务。此外，《物权法》还规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，由此说明小区的车位也是属于业主所有，物业公司不经与业主商量单方面收费于法无据。

　　赵建国说，《物权法》是一部确权法，在其实施之后，明确规定了小区车位的所有权规业主所有。本案中，物业公司的收费行为一直处于连续的状态，违反了《物权法》的规定，因此，该案适用《物权法》与“法不溯及既往”的原则并不冲突。(游婕)

　　成都 保姆作假卖了主人房

　　原房主告现房主讨要房屋

　　成都市民张先生没想到，他通过房屋中介按市场价买来的一套二手房，竟是原房主家的保姆趁主人出国之际偷偷卖给他的。记者10月16日从四川省成都市金牛区人民法院获悉，该院日前受理了一起市民起诉保姆利用假公证卖了主人房屋的案件。

　　据了解，家住成都市金牛区的王女士出国已多年，去年年底，她委托其在成都的妹妹去照看一下自己位于五里墩的房子。让王女士的妹妹吃惊的是，该房里竟住有人并且声称是房主。这名姓张的房主介绍说，该房是他去年5月通过房屋中介花了约40万元从唐某处买来的，而且已经办下了新的房产证。

　　事后，王女士的妹妹经多方调查发现，唐某早年曾在其姐姐家当过保姆。去年4月，唐某先是通过一份伪造的继承公证书将房屋过户到其名下，然后通过房屋中介将房屋卖给了现在的房主张先生。今年9月中旬，王女士授权其妹妹将唐某、张先生起诉到金牛区法院，要求法院判令两被告归还房屋或返还等价房款并承担相应费用。法院将于近期开庭审理此案。

　　专家说法

　　善意买房受法律保护

　　《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这一规定正式确立了善意取得制度，四川川达律师事务所律师牛建国解释说，善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如其将该财产转让给第三人且第三人取得该财产时出于善意，则第三人将依法取得该财产的所有权。善意取得制度是《民法》中的一项重要制度，建立该制度有利于维护正常的市场交易关系，保护善意的交易相对人。

　　上述案件如果适用《物权法》，张先生很可能会因善意取得制度而成为该房屋的合法所有权人，而在《物权法》生效之前，基于该制度尚未正式确立，则张先生很难成为该房屋的合法所有权人。牛建国表示，法律的适用问题将成为本案争论的一个焦点，“在《物权法》生效前，法院一般适用《合同法》等来解决此类问题。”

　　判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。牛建国还特别提醒说，赃物、遗失物以及法律禁止或限制在市场上流通的物(如毒品、枪支等)不适用善意取得制度，因此消费者从他人手中有偿取得相关物时一定要多个心眼。（金法张学勇)

　　南京 为车位讨“身份证”

　　小区业主状告开发商

　　4年前购买的车位，至今仍未拿到合法的“身份证”。为此，江苏省南京市某小区业主将开发商告上法院。10月17日，记者从江苏省南京市白下区人民法院获悉，法院已受理此案。

　　据了解，2003年9月王先生与南京一楼盘开发商签订了购房协议和车位补充协议，购买了该楼盘一套住房及一个车位。协议中明确约定了王先生购买的是车位的产权。随后，王先生逐步付清了房款和车位款。然而，虽然钱款付清了，车位也一直被王先生使用着，但是车位买卖契约却始终没有正式签订。王先生屡次要求开发商尽早办理车位过户手续，开发商却一直拖着未办。

　　记者从原告代理律师处了解到，王先生认识到《物权法》中的预登记制度可以保护购房人的权利，曾经带着购房协议到房管部门去办理预登记，但却被告知，没有正式的合同契约不能办理预登记。车位虽然一直被王先生使用着，但是拿不到车位合法的“身份证”，让他很担心。这个车位万一被开发商二次买卖怎么办？10月8日，王先生将开发商告上法院，要求开发商尽快为其办理车位过户手续。

　　法院将于近期开庭审理此案。

　　专家说法

　　不动产登记了才取得物权

　　江苏维世德律师事务所金海洲律师表示，按照《物权法》的规定，不动产物权，实行严格的登记制度，登记了才有物权，不登记则没有物权，而且登记在谁名下，就是谁的物权。记者从南京市房管部门了解到，如果业主与开发商签订的不是房管局的格式合同，并未曾到房管部门登记，那么要办理产权证就比较困难。相关人士表示，除非法院最终判决业主胜诉，业主拿到判决书后，房管部门可以根据法院的判决结果给予登记。

　　法律人士指出上述案例争议的另一个焦点在于，业主4年前购买的车位是否适用今年10月1日才实施的《物权法》？有关专家表示，《物权法》中关于车位的规定，只适用于今年10月1日以后所建的车位、车库，也就是，新车位施行新办法，老车位沿用老办法。(孙林美薛庆元)

　　有关专家指出，随着《物权法》的实施，在司法实践中，这些新型案件可能出现：

　　车位归属引发 “一物两卖”官司

　　《物权法》规定，有明确规划的小区车位、车库，开发商可以处置。但小区公共道路、人防工程的车位，如果没有明确规划，就是业主共同所有。《物权法》的这一规定会导致开发商尽可能地将土地纳入建筑规划范围内，一旦是规划内的车位、车库，开发商就有权处理了。

　　业主要求分配小区公共场所收益

　　《物权法》第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　房产登记机构可能成被告

　　《物权法》的第21条规定，由于登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

　　地下建筑物产权纷纷 “跳”出来

　　《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这一规定就是将建设用地的使用权分层设立，地下建筑已经上升到不动产的高度。有了《物权法》，地下建筑可以依法获得合法产权证明。

　　“住改商”涉及多起邻里官司

　　《物权法》规定，住改商一定要经过利害关系人的同意。但这一规定仍将引发一系列的争议。如果住在3楼的小王要开一家火锅店，根据《物权法》的规定，必须经过利害关系人的同意。按照常理推断，小王必须要得到1楼、2楼住户的同意，也需要通过5楼、6楼住户的同意。

　　小区违规养宠物受害业主打官司

　　《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。(一文) (来源：中国消费者报)