“共有产权”新模式正破题“夹心层”住房难题(图)

　　按照我国现阶段的住房保障政策，中低收入家庭可以购买经济适用房，最低收入家庭可以申请廉租房，但仍有一部分既不符合廉租房申请条件又买不起经济适用房的低收入群体，这些被称为“夹心层”的家庭该如何解决住房难题？如今，一种“共有产权、租售并举”新模式的出现正在破解“夹心层”的住房难题。

　　一套房子部分购买、部分租赁

　　今年51岁的孙金喜和爱人双双下岗，没有固定收入来源，两人原来住在江苏泰州造纸厂九平方米的公房里。今年住房拆迁时，九平方米的住房评估价只有不到1.8万元。按照泰州市拆迁低保政策，拆迁补偿不足七万元的补足七万元，如果能在规定时间内搬家，另外奖励8000元。孙金喜尽管拆迁后实际能拿到7.8万元，仍然无法正常买房。

　　按照“共有产权、租售并举”的政策，孙金喜申请购买泰州市海陵区经济适用房兴业小区28栋308室，建筑面积73.86平方米，房价每平方米为1600元，孙金喜通过拆迁获得的7.8万元购买了其中的48.75平方米，另外的25.11平方米，产权则属于泰州市房产管理处，孙金喜每月另付21.7元房租。

　　在泰州市，截至目前已有436户像孙金喜这样的住房困难家庭享受到了“共有产权、租售并举”政策的实惠，年底还将有100户家庭通过这种方式解决住房困难。

　　“租售并举经济适用房供应被列入住房保障体系，满足的是低收入家庭的住房需求，在土地供应、行政事业性收费等方面将享受多项优惠政策。”泰州市建设局局长孔德平说，为杜绝钻空子炒房现象，泰州市刚刚出台的《泰州市区经济适用房租售并举的实施细则》为此做了很多规定，其中明确租售并举经济适用房实行申请、审批和公示制度。同时具备下列三种条件的人员，才可以申请购买租售并举的经济适用房：一是本市市区常住城镇户口五年以上；二是仅有一处住房，家庭人均住房建筑面积在15平方米以下，或被拆迁房屋的市场评估价低于市区最低补偿标准且户口与被拆迁房屋一致的；三是自申请之日至前两年家庭人均月收入在市区最低工资线标准以下的低收入家庭。

　　记者看到，《泰州市区经济适用房租售并举的实施细则》第八条规定，购买租售并举经济适用房的当事人在五年内可一次或分期按原初始售房单价购买共有产权份额，五年后购买的，按市政府确定的新价格执行。根据泰州市的规定，租售并举经济适用房在取得完全产权五年后方可上市，上市时，应按届时同地段普通商品房与经济适用房差价的50%向政府缴纳增值收益，其收益将纳入城市住房保障发展资金账户，专项用于租售并举经济适用房建设。租售并举经济适用房上市时政府有优先回购权，政府回购的经济适用房，可继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售和租赁。

　　据了解，泰州市实施租售并举的经济适用房按当年经济适用房竣工总量的10%左右配制，而实施租售并举经济适用房的所需资金，在廉租住房保障资金中统筹安排。

　　泰州市房管局房产管理科副科长张国华说，经济适用房可租可售，房屋产权公私共有，既可以在短期内帮助困难家庭解决住房问题，又可以避免走福利分房的老路，同时还进一步调动了购房户的创业精神。“这项政策实施两年多来，已有近80%的家庭买回了完全产权。”张国华说：“按照现在的情况估计，基本上所有的家庭都能在五年内购回所有产权。”

　　住房保障体系重要组成部分

　　据江苏省建设厅房改办卞主任介绍，江苏省像泰州这样试水“共有产权房”的还有无锡、连云港、苏州等城市。从2005年开始探索建立共有产权经济适用房制度以来，目前江苏已有300多户家庭通过“共有产权”的方式解决了住房问题，这一数字今年将扩大到1000户左右。下一步，江苏省会在试点基础上，全面推行“共有产权经济适用房”制度。

　　卞主任说，共有产权制度在具体操作中，政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。房产具有商品属性和保障属性。在共有产权制度下，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，这充分体现了住房保障功能和目标。

　　形成经济适用房循环利用机制

　　长期研究房地产行业的专家、南京市建委政策研究室主任陆玉龙认为，中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障体系；又不断产生新的符合救助条件的中低收入家庭，需要享受住房保障优惠。经济适用房建设总量有限，如何让经济适用房更好地发挥保障作用？共有产权制度就是将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障体系的机制和经济适用房循环利用的机制。

　　在产权运作中，政府依据投资比例拥有经济适用房相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比例分配收益，体现“谁投资，谁所有，谁收益”以及公共财政的公平原则，符合社会主义市场经济规律要求。

　　“铁打的营盘流水的兵”，共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决某一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。