工业地产股成调控“绿洲”

　　渤海投资研究所秦洪

　　近期地产股走势不佳与地产行业一浪紧似一浪的调控政策分不开。而日前传出的地产企业IPO暂时受阻的信息再一次强化了地产行业的调控政策预期。但相关行业分析师的研究报告显示，长期不为市场所充分重视的工业地产股将受到积极关注，成为地产行业调控中的“绿洲”。

　　与房地产股有较大差别

　　工业地产是指工业类土地使用性质中的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。由此可见，工业地产股与房地产股有着较大的差别。工业地产股虽是地产板块的重要成员之一，但却属于另类品种：

　　一是因为其经营模式区别于目前市场主流地产股：目前市场主流地产股的经营模式是拿地、建房、出售。但工业地产股的经营模式则是拿地、盖厂房、出租。也就是说工业地产股主要是靠租赁、园区开发等获得净利润。

　　二是行业景气不同。工业地产一方面因工业用地的供给相对紧张而显得供不应求；另一方面是由于我国工业化进程加快以及全球制造中心地位的确立，工业厂房的需求将持续提升，租金价格也将持续增长。据行业分析师的研究报告资料显示，2001年三季度以来，工业厂房租金价格增长速度一直快于商业用房。

　　分享双重发展动能

　　正因为如此，工业地产股将分享双重发展动能：

　　一是工业土地价格上涨所带来的资产重估的推动。由于工业用地的长期需求曲线一直是向上，因此，在工业用地供给增长曲线相对平缓的背景下，工业用地价格是持续走高的。

　　二是工业厂房租金价格的上涨。近年来，全国的工业厂房租金价格上涨曲线有陡峭的趋势，而工业地产股既可以分享通货膨胀背景下土地价格上涨的动能，又可以分享租金价格上涨动能。这为工业地产股注入了持续的、强劲的、充沛的上涨动力。

　　三大概念助力

　　工业地产股已具备了展开新升浪的强劲基本面动能：

　　一是因为目前工业地产股符合市场的主流抽象思路———人民币升值。海外市场经验显示，本币升值均会带来本币资产价格的上涨。作为既不受高油价限制，也不受密切调控预期的工业地产股有望成为人民币升值受益概念股的先锋。

　　二是因为工业地产股有创投概念、孵化器概念股、会计报表资产重估等题材催化剂。目前，工业地产股主要体现在开发园区业务。它们持有大量的优质企业股权和大量的低价土地。优质企业股权不仅仅可以获得稳定的投资收益，而且还由于未来的创业板推出等因素，还拥有创投概念、孵化器概念股。

　　三是注资概念股。目前工业地产上市公司控股股东大多为开发园区的主管部门或实体公司，属于典型的“小公司大集团”，因此，具有目前A股市场流行的投资主题———注资概念。

　　两类股潜力无限

　　在实际操作中，投资者可重点关注两类工业地产股：

　　一是租金业务扩展或拥有优质公司股权的工业地产股。比如深基地B的仓储出租的租金业务持续增长，毛利率超过40%甚至更高。再比如大港股份，目前持有75%镇江大成硅公司股权，而该公司又是从事太阳能业务，发展前景乐观。

　　二是已有定向增发，符合注资预期的工业地产股。海泰发展较为典型，控股股东以16元的价格认购定向增发股权。目前海泰发展市价只有16.33元，具有极强的估值预期优势，类似个股尚有空港股份、张江高科等。

　　◇实战出击

　　张江高科（600895）：

　　调整到位即将走强

　　随着房地产板块一同回落的张江高科（600895），在大盘调整时出现反弹走势，有望成为工业地产股中的明星股票。根据2007年的中期报告显示，该股三季度报告有望继续增长。公司已经形成了集成电路、软件、生物医药三大主导产业的规模集聚。今后创业板的推出，将给公司高科技产业投资带来丰厚的回报。益邦投资

　　

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