从“39号令”看房地产调控的土地政策

　　房地产宏观调控组合拳系列访谈

　　从“39号令”看房地产调控的土地政策

　　背景：10月9日，国土资源部正式发布了最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），这一政策的主要内容是什么？会产生哪些影响？搜狐财经特约地产专家、美国众达律师事务所合伙人艾浩利进行解读，同时也将谈及近年来比较有影响力的土地政策。

美国众达律师事务所合伙人、地产专家艾浩利

　　嘉宾：艾浩利——美国众达律师事务所合伙人，地产专家

　　主持人：魏喆

　　搜狐财经：39号令到核心内容是什么？哪些规定对房地产市场将产生比较大的影响？

　　39号令首次将工业用地纳入招牌挂法规体系

　　艾浩利：之前有一些相关的法规是建设部和外汇管理局针对有外商投资的房地产企业出台的，主要是针对有外商投资的一些房地产企业与39号令有所不同。

39号令是国土资源部发布的第一个与国有土地的相关文件，其中规定工业用地旅游用地必须通过招牌挂出让。之前工业用地是不在招牌挂法规体系里面的，39号令是第一次正式的将工业用地纳入招牌挂的法规体系，另外一条比较重要的内容是土地底价不能低于国家的规定，30号令设定了一个土地底价。而我认为39号令最重要一个规定是国有土地出让金除对价的支付，现在的规定是除非开发商全部支付出让金否则不能取得土地凭证，之前的操作开发商都是分期付款，土地出让权证分成小块来获得。今后将不能这样做。我认为这是最重要的一个规定。

　　搜狐财经：也就是说39号令出台，尤其是刚才提到的最后一条意味着开发商无法再用很少的资金获得土地，那么对开发商的这个影响会如何传导到房价上呢？

　　39号令对开发商现金流影响较大

　　艾浩利：这个规定对开发商现金流有很大的影响，会使开发商开发的更少，也可能使得开发成本上升，当然开发商也可能转而去开发低成本的住房。但这都取决于开发商对现金流的需求。在一些大城市如北京、上海、深圳房地产开发商开发房屋项目的重点主要放在高端房子上，因为利润丰厚，但是现在国家出台各种政策包括土地增值税的出台可能是希望房地产开发商把主要精力转到开发低成本住房上来，这样也会对缓和房价和解决住房保障问题都比较有好处。

　　搜狐财经：39号令有什么不足之处呢？政策最终奏效需要什么条件？

　　政策是否有效还要看执行

　　艾浩利：中央政府总是出台一些比较好的政策，但是地方政府在执行的过程中力度难以保证，这在中国应该是普遍存在的问题。中央政府出台的规定通常由最基层政府执行，基层政府由于既得利益或者腐败等问题在执行上不尽人意，所以政策如果想要起到作用，还需要加强执行，估计中央政府会出台一些内部文件加强落实。

　　搜狐财经：感觉以往不管出台什么地产调控政策，不管是增加流通环节的税收，还是针对开发商出台限制措施，初衷都是为了打压房价增长过快或者限制房地产投机、投资行为，但结果常常适得其反，市场往往给一个强烈的反弹，房价反而越跳越高，受苦的还是最终的购房者，能不能分析一下中国房地产市场为何会出现这种怪现象？除了您刚才谈到地方政府的原因还有哪些原因？

　　缺乏投资途径加速房地产投机行为

　　艾浩利：一方面，在中国投资途径比较有限，有人考虑投资股票风险比较大，有人考虑把钱存在银行受通货膨胀影响也不划算，所以很多人选择了投资房地产。而开发商为了牟利倾向于开发高端住房，房价自然高出了普通老百姓的承受能力，因此政府应该出台一些政策来促使开发商开发一些低成本的房子。此外在中国房地产投机成分很重，比如北京的房屋空置率是很高，去看房子大部分房子是空空置的，至少闲置一年以上，这说明房地产投机成分很大，这也是高房价的一个重要原因。

　　搜狐财经：近年来比较重要的土地政策有哪些？

　　国家应鼓励引导房地产商开发低成本保障型住房

　　艾浩利：因为我们主要代理一些国外的公司，比较关注与外商投资相关的一些法规，去年五月出台的171号文和50号文主要内容，外商投资房地产在中国投资房地产要有一个上也存在的形式， 要设立一个中国公司，有商业存在的形式，这些规定都让外国投资者慎重考虑进入中国的房地产领域。

　　7月外管局发布130号文，外商投资房地产不能用债券投资的形式也就是说不能借外债了而只能用股权投资的形式，另外一个就是今年二月份发布的土地增值税的规定，现在很快就要实施了，这是减速房地产发展的一个规定。另外在今年六七月份的时候我看到一个报道称发改委发了一个规定或者是内部文件，禁止商品房预售，不清楚这个报道是否确实，如果确实这应该也是一个比较有影响的政策。

　　39号令是国家一系列宏观调控的一部分，国家已经采用各种方式和手段来限制开发商的开发方向，从高端到经济适用房、廉租房，这和国家其他的可持续发展、环保政策设计相一致。

　　搜狐财经：房地产商本身是牟利的，期待他们主动去开发利润并不丰厚的经济适用房、廉租房并不现实，除非国家在这方面给于强有力的支持和优惠政策，以往与专家探讨中也谈到这个问题，有专家建议，对于低成本的保障性住房中国也可以参考日本的模式由国家成立类似房建局这样的机构专门解决百姓保证性住房的营建。对于这个建议您怎么看？

　　艾浩利：我很认同您的观点，日本是一个很好的例子，香港也是也是很好的例子，其他发达国家比如美国也有很好的经验，在中国使得房地产开发商把开发重心转向保障性住房有两种办法。一种就是出台激励措施鼓励房地产开发商去开发低成本住房，一种就是采取行政性命令的措施，因为毕竟中国在房地产领域还不是完全市场化，还经常使用行政命令的方式。

　　搜狐财经：近日媒体传言证监会和发审委暂停房地产企业A股IPO，虽然是传闻，但无风不起浪，相信国家对于房地产企业资本市场融资行为会加以控制，只有这样才不至于使银行对于房地产信贷紧缩的政策效果打折扣，在您看来接下来国家最有可能在出台哪些房地产调控措施？

　　艾浩利： 你说的非常对，中国房地产市场在持续升温，政府会持续采取调控手段控制房地产市场。我感觉政府会更加强调经济适用房，也有可能正式出台发改委关于商品房预售政策，也可能出台控制房地产企业资本市场融资，以及进一步收紧房地产贷款等多种措施。房地产开发商自己都清楚现在有很多泡沫，比如万科的王石就曾经说过哪些地区哪些领域存在泡沫的问题。目前国家发很多文件来控制，文件是发了但是怎么执行，有没有执行都是一个问题。

　　搜狐财经：当所有政策开始发挥作用，未来一年中国房地产市场能有什么样的变化，能否展望一下？

　　艾浩利：这个很难预测，未来一年对于房地产开发商可能是比较艰难的一年。特别奥运会明年开幕，奥运会后经济可能会有下滑，以往举办过奥运会的城市有类似的经验，那么房地产市场可能也会受此影响，至于走势还受很多因素影响不太好预测。

嘉宾与主持人合影

　　艾浩利个人简介

　　艾浩利作为众达律师事务所的一名合伙人，负责众达大中华区工程法律服务部的工作。他在众达北京办事处主要负责基础设施和大型项目工程和施工法律事务，曾在亚洲代理过多家客户的法律事务（既包括项目业主、承建单位也包括设计单位）。艾浩利能提供的法律服务涵盖设计、施工等各个方面，包括合同文件起草和谈判、争议避免和项目管理、通过调解、谈判、仲裁和诉讼形式解决争议等。艾浩利持有香港、英国和新西兰事务律师资格，并取得新西兰奥塔歌大学法学士学位。他曾在中国、英国、印度尼西亚、澳门、马来西亚、新西兰、新加坡、台湾和泰国从业，并曾参与多个大型工程和施工项目。