平衡供求 房地产调控新思路

　　本报记者林喆

　　如果说，2005年和2006年的房地产调控政策是以“收缩供给、抑制需求”为主要思路，那么近期密集出台的调控新政，则将“平衡供求”视为政策目标的第一落点。而这种平衡，不仅包括对房产投资性需求的抑制，也包括政府对住房有效供给，尤其是对保障性住房的供给担负责任。

　　不可否认，处在城市化进程中的中国，住房刚性需求和土地供应约束是必须面对的现实。因此，供求紧张很大程度上是一个真实的故事。但是，在人民币升值、流动性充裕的宏观背景下，由于资产价格上涨所造成的日益旺盛的房产投资需求，无疑是在这种“真实”上堆积“泡沫”。

　　显然，管理层已经意识到房地产正在积聚和扩散的风险，并且开始采取实质性措施“区别对待”购房需求。其中，投资性购房需求已经成为调控的主要对象。

　　9月底，央行和银监会出台新政，收紧商业性房地产信贷。购买第二套及二套以上住房，贷款首付款比例将不低于40%。同时，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。从目前的实际情况看，各大商业银行出于房贷风险自控的考虑，对该政策的执行有“从严”的趋势。

　　在持续加息的进程中，这种带有惩罚性的差异化利率，将“挤出”房产投资性需求和部分置业升级需求。因为，房地产是类似期货的“保证金交易”。在低利率时代，20%－30%的首付款就可以撬动财务杠杆，获得超过100%的高额增值收益，如果加上刚性需求的支撑，这种高收益将更加稳固。但是，加息和房贷新政，将使投资性房产面临越来越大的利率风险。

　　与此同时，房产价格已处于历史高位，而建立在信用之上的购房需求，不可能永远支撑房价的上涨。央行数据显示，我国住房抵押消费贷款的违约风险已有抬头趋势。工行也指出，商业银行应摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念。这表明，从趋势上看，不断加重的利息负担和日益走低的收益率曲线，将使得房地产投资不再“美好”。

　　与抑制投资性需求相对应，住房的刚性需求则应通过有效供给来满足。10月初，国土资源部发文要求，确保中低价位住房建设用地的年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。建设部牵头的六部委则在联合草拟“公屋”计划，旨在解决城市中低收入住房保障。业内人士认为，集约化开发建设用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供应，已经成为政府房地产调控的主导思想。

　　可以预见，未来房地产的发展将不仅仅在市场化的商品房里打转，有效供应的增量，会更多地倾向于公共住房领域。由此，相当一部分住房刚性需求将得到有效分流，从而缓解商品房市场的供求紧张。（中国证券报·中证网）