多项待解细则决定物业税成败

　　“提高首付是挤压未来的房地产泡沫，出台物业税是挤压现有的房地产泡沫，这样就实现了调控的两头互动，效果会非常明显。”中国经济名家讲坛副理事长李开发接受中国经济时报记者采访时候表示，研究总结国际上对房地产市场的调控方法，行之有效的措施主要有五种，一是取消预售制度，实行现房销售，这是建设制度的改革，是程序与管理制度的变革。

　　二是大大提高第二套房及第Ｎ套房的首付，这是贷款制度的改革，是调控未来的制度；三是出台不动产税，把闲置的、囤房炒作等待增值的物业投入实用市场，这是追溯既往，对已经购置物业的一种调控，增大持有的成本。

　　四是征收高额的增值税，这是调节房地产暴利的一种制度；五是出台保障大多数人能获得基本生活质量的住房机会与购房能力的相关措施。

　　我国政府在最近的两个多月中，已经出台了其中的一条半，即贷款制度、低收入人群的保障制度，如果物业税再能如期出台，调控必将成效突出。

　　“目前推动房价上涨的重要动力，是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。中国部分城市征收物业税，意味着购房者持有物业的成本增加，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。”２１世纪不动产中国区总裁Ｂｉｌｌ先生对本报记者表示。

　　细节决定成效

　　“物业税出台能否取得预期效果，关键在于政策细节是否厘清相关问题。”李开发认为，物业税的征收有８个问题要明确界定。

　　首先是物业税起征的基本单位——家庭如何定义？比如，三口之家，拥有９０平方，假如合理的保障性住房标准是每人３０平方，那么三口之家减扣９０平方，实际需交税额是零。

　　但假如是两口人，能不能拥有９０平米；假如是单个成年人，未结婚或者已经离婚，能不能独自拥有９０平米住宅？会不会有人为了另一套房而假离婚，比如能不能出台一个政策，单个成年人拥有９０平米，超过部分的物业税减半收取。这需要参照国外的做法并结合我国的情况来制订相关规定。

　　二是多套住房的物业税如何计算？一套自住房是一个税率，如果有第二套甚至第Ｎ套房税率是否一样，或者为了抑制多套持有，税率逐步提高。

　　假定有这样一个案例，一家四口买了三套房，一套房记在男主人名下，一套记在大儿子名下，一套记在小儿子名下。其中大儿子２３岁，刚工作，未婚；小儿子１３岁。如果算是一户人，可能另有两套房征收物业税税率要高。如果是三户人就不一样了。具体该如何操作？

　　三是物业税的扣减点，即人均扣减面积数量，在扣减范围内，实际税率是零。建设部的研究部门说，人均３０平方米是小康住房标准，那么保障性住房的扣减标准是多少？最近出台的保障性住房户型已经明显缩小，那么最终物业税的扣减标准究竟如何？

　　“四是物业税计算人均房地产面积是按城市还是全国统一计算？”李开发表示，这里面典型的是多套住房情况。比如，从广州到北京打工，广州有一套住房，是自住的，由于在北京工作，又购置了一套住房，这两套都是自住房。

　　现在户籍制度正在改革，但目前还未接轨，由于户口无法进京，因此在广州的那套房也是自住房。李开发认为，因为户籍制度的缘故，应当两头都享受扣减政策。

　　如果允许户籍迁移了，那么过了一定时期，只承认一套自住性住房则是合理的。如果全国统筹，有一套房要交物业税。如果不搞全国统筹，许多人在多个城市炒房将无法受到税收的调节，甚至有人用多套房来洗钱。

　　他建议，只要在本地工作（比如已经有劳动部门的登记与单位的登记，在所在城市工作两年以上），可以有一套自住房享受税收优惠政策。

　　五是既有物业征税方法。作为一个家庭，作为“经济人”投资置业，使自己家庭的资产保值增值，从法理上是没有问题的。那么，既然作为合法投资，即使新的规定出台，要抑制家庭投资房地产，也要和过去规定衔接，不能随意清算过去，因为过去时是合法的。

　　因此，需要前后按时间划断。在新规定出台之前的，李开发建议要给予相当一段时间让投资人考虑，要不要继续持有，如果要促进流转，也要有一定的宽限期。

　　“六是物业税的征收比例。”李开发表示，比例小了，没有制约作用；比例大了，显然又不合适，如何找到适合的度？

　　七是如何打击假名物业。近年来，有些投资者人并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。李开发建议，参照韩国、新加坡的相关措施，全面普查现有物业，进行实名登记。

　　“八是自住的大户型住房及远郊区的第二套房怎么处理？”李开发认为，经济发展了，住大房子也是情理之中。因此，即便是大户型，如果用来自住应当从轻税率，当初政府没有相关规定，不应当过于严格。

　　从第二套房来看，如果第二套房在远郊区，与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的，建议在市郊购置改善型第二套房（用以自住）从低税率，二套以上从高税率；而在市区第Ｎ套住房投资，应当从高税率。

　　降低流通成本

　　“物业税通过增加持有房产的成本，不仅使购房需求趋于理性，而且可以更好地释放存量房源，盘活二手房市场。”北京链家房地产经纪公司副总金育松对本报记者表示，目前北京市二手房市场流通率比较低，２００６年成交量为７．６万套，但二手房市场存量达到４００万套，市场流通率仅有１．９％，与成熟市场８％的比例还有一定的距离。

　　物业税的出台可以刺激房源上市流通，这样不仅增加了市场供给，也可以盘活二手房市场，缓解一手房市场压力。同时，流通率不高也反映出目前市场的空置率比较高，因此，建议可以出台空置税，释放大量的空置房。最后，物业税出台后，在目前卖方市场的格局下，应该尽量简化交易环节的税费，既可以避免重复收税，也可以促进交易的活跃。

　　Ｂｉｌｌ先生也认为，二手房市场的活跃可以起到对新房市场需求的有效分流，因此在增加物业持有环节成本的同时，还应适当降低各种交易税费带来的物业流通环节的交易成本，才能真正使二手房市场起到分流作用，形成与新房的梯次消费。

　　对此，李开发也表示，作为流转税，应当尽量减少或免除相关税收，鼓励流转的进行。