房价数据存在存在冲突 统计数据缺乏操作意义

　　近几年，房价成为了各界关注的热点问题，房地产行业的相关数据也就自然越来越引起各界人士的关注。但从实际情况看，各地房地产数据统计部门就一些数据问题经常会出现冲突，业内人士对记者表示，这主要是因为相关数据统计中存在着信息收集难、统计难、协调难等诸多问题。

　　房价数据存在冲突

　　土地是房地产行业的根本，主管部门认为土地方面的数据统计工作情况依然存在一些问题。

　　国土部门有关负责人曾经对土地数据统计工作做过表态，认为地籍基础工作与土地调控的要求还有不小的差距，突出表现在：一些地方对基础工作重视不够，经费投入少，专业调查队伍不健全；数据不实，个别地方虚报或瞒报数据；数据上报周期长，有些非常重要的数据到年底才能上报统计一次，不能及时反映变化了的土地利用情况；指标体系不合理，信息不丰富，不能充分适应管理的需要。

　　在房价数据方面，更是有突出的数据冲突实例。2007年4月13日，广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，3月，广州“一手房”均价为7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。然而仅四天后，由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反。这一调查显示，今年3月，广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨1.2%。两组数据公开“吵架”，各方反应一片哗然。其后，据广州当地媒体披露，造成两组数据差别的直接原因是，广州市在今年3月的数据统计中首次纳入了花都区。该区位于广州市远郊，房价较低，自然拉低了统计均价。

　　统计口径多次调整

　　有业内人士对记者表示，我国的房地产统计口径在近十几年中出现过多次调整，这种调整实际上影响到了数据前后的对比性。

　　该人士表示，在1997年之前，房地产行业的一些数据主要由建设部发布，仅拿各界最为关心的房价统计数据来说，那时候的主要统计口径为“全国商品住宅销售平均价格”等指标，其后相关数据则主要由国家统计局发布，国家统计局一开始也采用“全国商品房平均售价”、“全国商品住宅销售平均价格”等指标，从2005年8月起，国家统计局相关统计口径开始出现变化，开始采用“全国70个大中城市房屋销售价格”这一指标。

　　由于统计口径、统计单位、统计方式前后出现了一些调整，所以单一通过相关数字比较，就得出的结论还是难以得出确实的结论。

　　统计范围略显单一

　　有业内人士对记者表示，2005年，国家统计局创立了房地产开发统计报表制度，把房地产开发统计报表从固定资产投资统计制度中单独列出来，这表示出主管部门对房地产业的重视，但在实际操作中，新的统计方法存在一定的问题。

　　房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业，而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。

　　在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。

　　数据收集难度较大

　　目前统计局的很多数据直接来源于房地产公司，但从实际情况看，目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员，一遇到统计局要报表，老总总是临时指定人员来做，往往是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变动频繁，培训又不及时，经常造成房地产开发企业漏统，或者填报的基层表质量不过关。

　　从统计时间角度看，按照制度要求，房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。从客观上讲，房地产开发企业月底才能结账，如果不给企业一定的时间，企业就无法完成统计工作，如果碰到星期六或星期天，上报报表会更加困难。

　　从报表的指标看，感觉太多太细。例如房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况共有40个指标；房地产开发企业（单位）施工、销售和空置情况有29个指标，在年报中再加上房地产开发企业财务报表，又要增加44个指标，一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的。

　　有人士表示，从了解到的填报房地产统计报表的人员反映，填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系，填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算账单”，如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供，统计人员又怕麻烦，很容易造成投资额数据不准确。

　　综合以上种种因素，具体到房价方面，再加上商品房有住宅、办公楼、商业营业用房和其他之分，也有期房和现房之分，又有一级、二级地段之分，如果笼统地发布某个城市的房价是多少，这样发布数据不一致的可能性很大。

　　数据缺乏操作意义

　　多位市场人士对记者表示，国家统计局方面公布的数据意义，在实际操作层面上还是有待衡量的。有人士表示，统计局的统计取的是一个大范围内的均值，对具体的项目没有什么太大的借鉴意义，该人士举例说，比如说在一个城区内，去年的商品房价格平均为每平方米2000元，今年在这个区域内，新开发了一片别墅区，别墅区的售价为每平方米12000元，那肯定会把今年的均价拉高，这种均价体现出来的结果就是该区域的房价已经大幅扬升，如果购房者依据均价来选房，或者决定是否买房，那肯定离现实有一定距离。

　　有市场人士建议，如果购房者想较为全面地了解房屋价格全貌，除了了解统计数据外，还需要对具体楼盘的价格在纵向上进行了解，只有这样才可以较好地判断出房价背后的信息。

　　也有人士表示，统计归根到底就是排除差异，体现整体情况的一种信息处理方法，与现实个体虽有差距，但还是能够反映出整体情况的。

　　统计部门应加大协调力度

　　有业内人士对记者表示，从目前的情况看，为解决房价统计中出现的问题，有关主管部门应该加大协调力度。

　　该人士表示，统计法规定，凡通过抽样调查、重点调查、行政记录能取得统计数据的，不得制发全面定期统计报表。在实际工作中，统计部门可以整合其他部门的房地产信息，充分利用其他部门的行政记录数据进行统计。另外对市场特征较强的指标，适时采用抽样调查方式；对目的性明确但数据化不强的信息则采用专题问卷调研、综合分析的形式。三者相结合，既可避免兴师动众、劳民伤财，又可取得较好的统计效果。

　　对于信息的发布，政府应制定信息发布制度，规范各部门的信息发布范围，另外，在信息发布前，各有关部门还应加强沟通交流，定期召开房地产运行情况分析会，做到发布出去的信息真实可信可用而且一致。

　　另外在设计统计指标中，应充分考虑数据的来源与出处，便于企业操作。如在房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况报表中本年完成投资按工程用途划分的商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他的分组，在实际工作中，企业很难掌握这方面的数据，不如删去。此外经常开展房地产开发统计人员的业务培训，提高统计人员业务素质是必不可少的。