王石:资源向上市公司集中,利国利民
万科不囤地、不捂盘,为小股东赚钱
10月29日,万科在北京举办的“人居建筑与可持续发展论坛”上,万科董事会主席王石正面回应了行业目前的一些热点问题。他认为,房地产行业资源向上市公司集中,有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地,是一件利国利民的好事。同时他表示,万科是在为70万以上的小股东赚钱;万科坚决不囤地、不捂盘,照样能实现良好业绩和快速发展。
王石承认,目前房地产行业的资源——无论是资金还是土地——向上市公司集中是一个事实,也是未来的趋势。
他说,行业目前集中度确实不够合理,但不是过于集中,而是过度分散。目前行业的集中度,不到美国的三分之一,不到香港的十分之一。中国有几万家房地产公司,但只有少数企业走长期经营的品牌路线,其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品,只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。上市公司的市场份额增加,有利于保护购房者的权益。
他指出,由于监管和披露的要求,上市公司的透明度、规范程度较高,房地产公司上市后,负债率一般都明显下降。因此,资金向上市公司集中,有利于防范金融风险。此外,上市公司的周转率比非上市公司快很多,资金和土地资源向上市公司集中,有助于将土地快速转化为住房,增加市场供应、稳定房价。以万科为例,近年来一半以上的资源获取是盘活存量土地,而且万科从获得土地到供应房子只要9到12个月时间,比行业平均水平差不多快一倍。
近年来随着房价上涨,房地产企业获利甚丰。但也有观点认为,大部分利润落入了少数人之手。王石认为,类似万科这样的公众上市公司,为普通老百姓分享房地产行业的红利提供了机会。万科现在有70多万股东,中小投资者直接和通过基金等机构间接持有约80%的万科股票,剩下主要为国家股和法人股。万科管理层占的股份很小,06年之前只有万分之三,06年之后有了股权激励,但还是不到百分之一。公司是在为中小投资者赚钱。因此,万科这样的公司资本规模扩大、占有率上升,其实是让更多的行业利润分配给中小投资者。
王石还解释了万科的快速开发策略。他说,万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面,囤地、捂盘可能确实提高了利润率,但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子,这样利润率可能低一点,但是资产回报率却更高。
王石介绍,从2004年开始,万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底,万科持有的土地建筑面积是1653万平米,而万科明年的开工量将超过1000万平米。他说,万科不是没有能力去获取更多的土地,而是因为觉得目前这个数量刚刚好。
而在论坛的开幕词中,万科总裁郁亮也表示,万科一直坚持快速销售的经营策略,今年前三季度销售量已经达到441万平米,销售金额达到368亿,既实现了自身的良好业绩,也为增加市场供应作出了一定贡献。郁亮认为,通过快速周转,像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业,可以实现更高的资产回报率,而且并不会影响公司的未来成长。
此次“人居建筑与可持续发展”论坛是万科换标活动的前奏,换标仪式结束后,万科还发布了其首份《企业社会责任绿皮书——暨2007年企业公民报告》。
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